«Wohnungen an Stadtlagen muss man weiter intensiv suchen»
Von Jürg Zulliger. Aktualisiert am 19.04.2009 2 Kommentare
Gute und günstige Wohnungen gehen in Zürich weiterhin unter der Hand weg, sagt Martin Neff. (Bild: Sabina Bobst)
zur Person
Der 49-jährige Martin Neff gilt als profunder Kenner der Schweizer Immobilien- und Bauwirtschaft. Seit Juli 2008 leitet er das Economic Research der Credit Suisse Schweiz.
Herr Neff, im Raum Zürich sind nach wie vor viele Wohnbauprojekte in der Pipeline. Trägt dies in der Rezession zur besseren Versorgung mit Wohnraum bei?
In Zürich tut sich in der Tat sehr viel mehr als früher; die intensive Wohnbautätigkeit ist ein Novum. In den Neunzigerjahren war die Stadt wohnbautechnisch tot, aufgrund der damals rigiden Baupolitik und der Immobilienkrise. Ab Mitte der Neunzigerjahre setzte der Wohneigentumsboom ein, der in den Jahren 2002 und 2003 eine zweite Stufe zündete.
Haben Sie Zahlen dazu?
Zürich produziert heute in einem Mass neue Wohnungen, das über dem Schweizer Durchschnitt liegt. Die Ausweitung gegenüber dem Wohnungsbestand beträgt für den ganzen Kanton zurzeit bald zwei Prozent pro Jahr. Würde man in diesem Tempo weiter bauen, würde Zürich in 50 Jahren komplett neu erstellt. Immerhin hat das Tempo der Ausdehnung zuletzt etwas nachgelassen.
Wird man jetzt auch leichter Wohnungen finden?
Die beachtliche Ausweitung des Angebots in der Stadt hält mit der Nachfrage kaum Schritt. An Stadtlagen wird man weiter intensiv suchen müssen, Wunschobjekte, die gut und günstig sind, gehen in Zürich weiter unter der Hand weg. Was an neu gebauten Mietwohnungen auf den Markt kommt, ist für viele Haushalte an der Grenze der finanziellen Tragbarkeit.
Und in der Agglomeration?
An der Peripherie und in der Agglomeration überschiesst die Wohnungsproduktion etwas. Das drängt einen Teil der Haushalte vom Zentrum dorthin. Das sind typische Reaktionsmuster einer Rezession. Alles in allem kommt es zu einer Konsolidierung auf dem Wohnungsmarkt.
Besonders verteuert haben sich im Raum Zürich die Baulandpreise. Dreht das jetzt wieder?
Je nach Gemeinde bewegen sich die Baulandpreise schon an der Grenze zu dem, was noch erschwinglich ist. Für dieses Jahr rechne ich noch mit einer stabilen Entwicklung, dann könnte es zu Korrekturen beim Bauland kommen.
Erwarten Sie Preiskorrekturen an überhitzten Standorten, etwa am Zürichsee?
Solche Hot Spots haben wir in der Schweiz einige, aber viele sind es nicht. Vor allem einige Gemeinden am Genfer- und Zürichsee, auch die Stadt Zürich sowie Touristenorte wie St. Moritz und Gstaad gehören dazu. Im Spitzensegment sehe ich aber kaum ein Risiko nach unten, das gilt vor allem für Gstaad und St. Moritz. Das sind zwei Pole im Kontext einer weltweiten Nachfrage. Zu Korrekturen könnte es eher bei Objekten kommen, die sich in den letzten Jahren Yuppies mit schnellem Geld leisten konnten. Das ist aber nicht etwa die Topliegenschaft mit Seeanstoss in Zollikon, das betrifft schon eher Objekte in der zweiten und dritten Reihe.
Werden die Wohnungsmieten sinken?
Die Wohnungsmieten werden in diesem Jahr immer noch etwas steigen. Der Referenzzins, der neu für die Kalkulation ausschlaggebend ist, wird zwar in der zweiten Jahreshälfte sinken, aber erst verzögert auf die Mieten durchschlagen. Die Mietpreise von Neubauten sind zudem noch immer relativ hoch, und der Bevölkerungszugang in den Raum Zürich hält an. Weil die Produktion zurückgeht, stellt dies immer auch ein Potenzial für Mietpreiserhöhungen dar. Daher rechnen wir 2009 nicht mit einem Mietpreisabschwung.
War der Wechsel zum neuen Referenzzins ein Eigengoal für die Mieter?
Ich bin mir gar nicht so sicher, ob die Mieter das um jeden Preis gewollt haben. Nach meiner Meinung ist die Bindung von Mieten und Hypothekarzinsen ökonomisch so oder so umstritten, egal, welchen Referenzzins man heranzieht. Ich war schon immer für die Marktmiete, das wäre die effizienteste Methode der Wohnraumversorgung. Sie ist aber politisch schlichtweg nicht durchsetzbar. Die einen befürchten überhöhte Mieten oder Missbrauch, andere hingegen zu wenig Anreize für Investitionen.
Schwang in den letzten Jahren aufgrund der Nachfrage das Pendel nicht in Richtung Eigenheime?
Ganz klar, seit 15 Jahren verzeichnen wir in der Schweiz einen Eigenheimboom mit Zuwachsraten, die international aussergewöhnlich sind. Ein klares Indiz dafür, dass wir längst nicht mehr nur ein Volk von Mietern sind und Wohneigentum in der Schweiz für breitere Kreise erschwinglich geworden ist.
Wie sehen Sie das aus der Perspektive von Wohnungssuchenden – wäre in der heutigen Konstellation ein Kauf der Miete vorzuziehen?
Aus Nutzersicht ist die Miete einer Wohnung heute teuer. Jedem, der das nötige Eigenkapital und positive Jobperspektiven hat, empfehle ich den Kauf. Wenn man mal durchspielt, wie viel Kapital man zum Beispiel mit einer Wohnungsmiete von 2500 Franken verzinsen könnte, schneidet Wohneigentum klar besser ab. Selbst bei einem Zins von fünf Prozent sind damit 600'000 Franken Fremdkapital tragbar, und die effektiven Zinsen sind heute bekanntlich noch viel tiefer.
Wie erklären Sie sich den Eigenheimboom?
In den Neunzigerjahren wurden die Baulandpreise und Baukosten stark korrigiert. In Kombination mit tiefen Zinsen ist seitdem die Zahl der Haushalte stark gestiegen, die sich Eigentum leisten können. Sehr wichtig waren auch die Entwicklungsgebiete Zürich-Nord und Zürich-West – plötzlich findet man gleich gegenüber eine Neubauwohnung, die gleich gross, aber moderner und sogar günstig ist. So entstand eine ganz neue Klasse von Wohneigentum, und das hat massgeblich dazu beigetragen, dass die Wohnraumversorgung heute viel angemessener ist als früher.
Mit Martin Neff sprach Jürg Zulliger (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 19.04.2009, 22:02 Uhr
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2 Kommentare
Seit wann ist beim Vergleich von Miete und Eigentum nur das zu verzinsende Fremdkapital dem Mietzins gegenüber zu stellen? Auch Herr Neff weiss, dass für einen korrekten Vergleich beim Eigentum die Verzinsung des Fremd- und des Eigenkapitals [!], die Nebenkosten (häufig bei StWEG zu hoch) und die durschnittlichen Unterhaltskosten massgebend sind. Kaufen ist deshalb nicht immer billiger! Antworten
Kauf ist besser, da ich dann entscheide wieviel Luxus und welchen ich haben will. Früher gab es viele einfache Wohnungen, heut sind die rar. Somit kann ein Armer nur schwer sein Mietaufwand reduzieren, was uns Steuerzahler letztendlich auch belastet. Selbst der Staat macht diesen Unsinn mit! Antworten
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