Untermiete darf unbefristet sein

In Zeiten von Wohnungsknappheit und steigenden Mieten gewinnt die Untermiete an Beliebtheit. Sie ermöglicht Mieterinnen und Mietern, bei vorübergehender Abwesenheit ihre Wohnung nicht aufgeben zu müssen. Das Recht unterzuvermieten steht Mietern per Gesetz zu. Sie benötigen zwar eine Genehmigung ihres Vermieters, doch dieser darf seine Zustimmung nur verweigern,

• wenn ihm der Mieter die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt;
• wenn die Bedingungen für das Untermietverhältnis im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich sind (überhöhter Mietzins);
• oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter die Zweckbestimmung der Wohnung ändert und eine Familienwohnung an eine Einzelperson untervermietet.

Beim Mieterverband verfolgt man den derzeitigen Trend zur Untermiete mit einer gewissen Sorge. Die Untermiete schaffe zwei Klassen von Mietern, sagt Rechtsberater Ruedi Spöndlin, denn Untermieter sind in der Praxis schlechtergestellt als Mieter. Dies gilt insbesondere bei der Kündigung. Auch müssen Untermieter ihre Rechte oft auf Umwegen über den Mieter einfordern.

Umso wichtiger ist, dass die Untervermietung korrekt erfolgt. Nachfolgend eine Zusammenstellung der wichtigsten Punkte, die zu beachten sind.

Welche Angaben zur Untermiete sind dem Vermieter zu machen?

Der Vermieter hat Anrecht auf alle Angaben, die er für seinen Entscheid benötigt. Dazu gehören die Identität des Untermieters, die Anzahl Personen, die das untervermietete Objekt bewohnen werden, die Höhe des Mietzinses und ob die Wohnung ganz oder teilweise untervermietet wird. Auch darf der Vermieter eine Kopie des Untermietvertrags verlangen.

Was riskiert ein Mieter, wenn er ohne Genehmigung untervermietet?

Die fehlende Zustimmung hat keine direkten Folgen. Erfährt die Vermieterin erst im Nachhinein von der Untervermietung, muss sie den Mieter auffordern, die Erlaubnis einzuholen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die Untermiete erfüllt, kann sich die Vermieterin der nachträglichen Bewilligung nicht widersetzen. Verweigert eine Vermieterin zu Unrecht die Zustimmung, kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen.

Kann der Vermieter seine Zustimmung später widerrufen?

Nicht ohne Grund. Ändern sich jedoch die Bedingungen für das Untermietverhältnis wesentlich und sind die gesetzlichen Voraussetzungen nicht mehr gegeben, kann der Vermieter die Genehmigung widerrufen. Er muss den Mieter aber zuerst mahnen. Reagiert der Mieter darauf nicht, muss er schlimmstenfalls gar mit einer ausserordentlichen Kündigung rechnen, für die eine Frist von lediglich 30 Tagen gilt.

Wann liegt ein missbräuchlicher Untermietzins vor?

Eine klare Richtlinie gibt es nicht. Grundsätzlich solle die Untermiete zu den gleichen Bedingungen erfolgen wie die Hauptmiete, sagt der Mieterverband. Ein Aufschlag von 3 bis 4 Prozent auf den Hauptmietzins ist laut Mietrechtsexperte Spöndlin jedoch gerechtfertigt: «Denn der Mieter geht mit dem Untermietverhältnis ein gewisses Risiko ein, da er gegenüber dem Vermieter für allfällige Schäden an der Wohnung sowie für den Mietzins geradestehen muss.» Ist die Wohnung möbliert, darf der Zuschlag höher sein. Aufgrund eines Bundesgerichtsurteils hat sich laut Spöndlin die Faustregel durchgesetzt, wonach ein Aufpreis von 20 Prozent zulässig sei. Letztlich aber sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend.

Nach Angaben des Mieterverbandes kommen immer wieder stossende Fälle ans Licht, bei denen sich Mieter an ihren Untermietern schamlos bereichern. Doch können Untermieter selber dagegen nichts unternehmen. Das Recht, gegen einen missbräuchlichen Untermietzins zu intervenieren, steht nur dem Vermieter zu. Er soll sich nicht geprellt fühlen müssen, weil der Mieter ohne eigene Leistung deutlich mehr Geld aus der Mietsache erzielt als er selbst, heisst es in einem Bundesgerichtsurteil aus dem Jahr 2005 (Urteil 4C.331/2004).

Muss eine Untervermietung zeitlich befristet sein?

Nein. Zwar hat die Untermiete provisorischen Charakter, doch verlangt das Gesetz keine Befristung. Eine solche ist in der Praxis oft auch gar nicht möglich, etwa wenn der Mieter wegen eines Jobs auf unbestimmte Zeit im Ausland weilt. Gemäss Bundesgericht darf der Vermieter daher seine Zustimmung zur Untermiete nicht von einer Befristung abhängig machen. Es genügt, wenn der Mieter nicht ausschliesst, dass er eines Tages die Wohnung zurücknehmen werde (Urteil 4C.155/2000).

So gab das oberste Gericht im Jahr 2009 einem Genfer Ehepaar recht, das aus familiären Gründen in eine grössere Wohnung umzog, die bisherige Wohnung aber behalten wollte, mit der Absicht, später, wenn die Kinder ausgezogen seien, wieder zurückzukehren. Die Tatsache, dass sich die Untermiete somit über Jahre hinziehe, ist nach Ansicht des Bundesgerichts kein wesentlicher Nachteil für einen Vermieter und daher auch kein Grund, die Zustimmung zu verweigern (Urteil 4A_570/2008).

Anders verhält es sich, wenn der Mieter gar keine Absicht bekundet, in die Wohnung zurückzukehren, und die Untermiete bloss dazu benutzt, seine Wohnung nach eigenem Gutdünken weiterzureichen. Dies kommt einer versteckten Übertragung der Wohnung gleich – ein Recht, das nur dem Vermieter zusteht.

Welche Vorgaben gelten für die Kündigung der Untermiete?

Es sind dieselben Vorschriften zu beachten wie beim gewöhnlichen Mietvertrag. Der Hauptmieter muss demnach dem Untermieter mit dem amtlichen Formular und einer Frist von drei Monaten kündigen. Gemäss Ruedi Spöndlin können Hauptmieter und Untermieter auch vereinbaren, dass die Kündigung auf jedes Monatsende möglich ist, unabhängig davon, ob es einen ortsüblichen Kündigungstermin gibt. Die Frist von drei Monaten ist jedoch einzuhalten.

(Tages-Anzeiger)