Der Bundesrat versetzt Ökonomen in Aufruhr

Der Vorschlag der Landesregierung, Pensionskassenbezüge für Wohneigentum zu verbieten, beunruhigt Marktbeobachter. Sie befürchten einen neuen Preisanstieg im leicht abgekühlten Immobilienmarkt.

Der Vorschlag des Bundesrats zum Vorbezug von Pensionskassengeldern wird sich auf den Immobilienmarkt auswirken. Foto: Keystone

Der Vorschlag des Bundesrats zum Vorbezug von Pensionskassengeldern wird sich auf den Immobilienmarkt auswirken. Foto: Keystone

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Seit Jahren warnt die Nationalbank vor einem überhitzten Immobilienmarkt. Mit stetem Druck versucht sie mässigend auf die zu grosszügige Vergabe von Hypothekarkrediten einzuwirken. Ihr Ziel ist es, den Sektor sachte abzukühlen und so ein Platzen der Blase zu verhindern.

Just in dieses heikle Unterfangen platzt der Bundesrat mit der Ankündigung, den Kapitalbezug aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge unterbinden zu wollen. Unter anderem soll es damit nicht mehr möglich sein, Wohn­eigentum mit angespartem Geld der Pensionskasse mitzufinanzieren. «Ungeschickt», kommentiert UBS-Ökonom Matthias Holzhey. Die Absicht des Bundesrats komme «zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt», schreiben die ­Experten der Credit Suisse.

Möchtegern-Eigenheimbesitzer könnten Geld abziehen

In dem Moment, in dem in Hochpreisregionen wie dem Genfersee oder der Stadt Zürich das Preiswachstum der Immobilien praktisch zum Erliegen gekommen ist und sich eine gewisse Beruhigung im Markt bemerkbar macht, will der Bundesrat den Vorbezug von Pen­sionskassengeldern für den Erwerb von Wohneigentum stark limitieren. «Das schafft Unruhe und führt zu unnötiger Hektik», sagt Holzhey.

Auch wenn nach Meinung der UBS-Fachleute nicht davon auszugehen ist, dass die Gedankenspiele des Bundesrates in dieser Form umgesetzt werden, rechnen sie damit, dass jetzt viele Möchtegern-Eigenheimbesitzer noch Geld aus der Pensionskasse abziehen, solange dies noch möglich ist. Auch bei der CS geht man von «vorgezogenen Käufen und von einem vorübergehenden Run auf Eigentumsobjekte» aus.

Neuer Preisanstieg befürchtet

Auch Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum rechnet mit einem Run auf ­Eigenheime und sagt: «Das könnte den Markt weiter erhitzen.» Das Gleiche ­befürchten die CS-Ökonomen Fredy ­Hasenmaile und Thomas Rieder: «Ein Wiederaufflammen der Preisanstiege könnte die Folge sein.» Die Reformankündigung des Bundesrates gefährdet damit die laufenden Abkühlungsbemühungen. Gemäss UBS-Mann Holzhey dürfte das umso eher der Fall sein, als die langfristigen Perspektiven für das Schweizer Vorsorgesystem nicht besonders gut seien. Er sieht darin ein zusätzliches Argument, um noch schnell Geld aus der Vorsorgekasse zu nehmen. Motto: Lieber das Geld in eine scheinbar krisensichere Immobilie stecken als in der Pensionskasse mit ungewisser Rentenperspektive belassen.

Die Immobilienfachleute gehen kurzfristig von einer neuen Erhitzung des Liegenschaftsmarktes aus, die bis zum allfälligen Inkrafttreten der bundesrätlichen Massnahmen – voraussichtlich 2016 – anhalten dürfte. Ab diesem Zeitpunkt wäre mit einem Preiszerfall der Immobilien zu rechnen – «ausgehend von einem noch höheren Niveau», wie die CS befürchtet.

Aus der Traum

Gemäss Statistik des Bundes wurden im Jahr 2012 Vorbezüge von Pensionskassengeldern in der Höhe von 2,3 Milliarden Franken getätigt. Im Durchschnitt sind das bei rund 30 000 Bezügen pro Jahr knapp 80 000 Franken. Es ist nicht bekannt, bei wie vielen Haus- oder Wohnungskäufen Pensionskassengelder zum Einsatz kommen. Nach Schätzungen der UBS ist es bei 25 bis 33 Prozent aller Transaktionen der Fall. Andere Schätzungen reichen bis 58 Prozent.

Der Stabilitätsbericht der Nationalbank weist aus, dass Ende 2013 ungefähr 9 Prozent der neuen Hypothekarkreditnehmer weniger als 20 Prozent Eigen­kapital einbrachten und damit die Tragbarkeitsnorm nicht erfüllten. Rechnet man den Anteil vorbezogener Pensionskassengelder heraus, genügten gar rund 17 Prozent der Kreditnehmer der Tragbarkeitsregel nicht. Aus diesen Zahlen lässt sich ablesen, dass 8 Prozent keinen Kredit mehr erhalten würden, sollten die bundesrätlichen Ideen umgesetzt werden. Die UBS geht davon aus, dass «mindestens 10 Prozent» ohne Pensionskassenvorbezug die Tragbarkeitsnormen nicht erfüllen würden. Solchen Leuten dürfte in Zukunft der Hauskauf verbaut sein.

«Doppelt gestraft»

Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum sagt aber auch jenen Nachteile voraus, die ihr Eigenheim gekauft haben – weil die Preise wegen des bundesrätlichen Vorstosses mittelfristig wegen der nachlassenden Nachfrage einbrechen dürften: «Die Käufer sind durch den Entscheid doppelt gestraft.» Einerseits könnten sie ihre Hypotheken nicht mehr durch Vorbezüge amortisieren, andererseits dürften ihre Häuser an Wert verlieren.

Heim fände es besser, wenn weiterhin Geld aus der Pensionskasse für Wohneigentum bezogen werden könnte, die Hauskäufer den Vorbezug aber bis zur Pensionierung mittels Pflichtamortisationen wieder zurückführen müssten. «Dadurch wird der Immobilienmarkt nicht unnötig belastet, und das Renteneinkommen im Alter bleibt unverändert gleich hoch», sagt Heim. (Tages-Anzeiger)

(Erstellt: 27.06.2014, 07:00 Uhr)

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