Eine Wohnung als Finanzanlage?
Service zur Vermietung
Mietvertrag: Gesetzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich zu Stande kommen, der Klarheit wegen ist natürlich die Schriftform vorzuziehen. Der Vertrag sollte das Mietobjekt und allfällige Nebenräume genauer bezeichnen, Mietzins und Nebenkosten und Kündigungsfristen regeln.
Nebenkosten: Als Vermieter sollte man die Höhe und Art der Nebenkosten im Voraus kennen und vertraglich aufführen. Vorsicht: Die Nebenkosten der Stockwerkeinheit sind nicht identisch mit den Nebenkosten aus dem Mietverhältnis. Der Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Gebäudeversicherung und Liegenschaftssteuern dürfen dem Mieter nicht belastet werden – diese Ausgaben müssen in der Miete inbegriffen sein. Als Nebenkosten verrechenbar sind hingegen Heizung, Warmwasser, Kabel-TV, Kehrichtgebühren, Allgemeinstrom im Haus, Hauswart und so weiter.
Pensionskassenvorbezug: Ist die vermietete Wohnung teils mit Pensionskassengeld finanziert worden, ist eine wichtige Voraussetzung für den Vorbezug nicht mehr erfüllt. Der Vorbezug muss zurückbezahlt werden. Übliche Praxis ist aber, dass bei einer vorübergehenden Vermietung von zum Beispiel einem Jahr nichts unternommen werden muss.
Literatur:
Karin Weissenberger: Richtig vermieten. Erhältlich über www.hausverein.ch, Fr.16.– für Nichtmitglieder.
Thomas Oberle: Mietrecht heute. Erhältlich über www. hev-shop.ch, Fr.28.– für Nichtmitglieder.
«My home is my castle», pflegen die Eigentümer von Häusern und Wohnungen zu sagen. Immer häufiger gilt aber auch: Meine Wohnung ist meine Kapitalanlage, die ich an Dritte vermiete. Mangels guter und sicherer Anlagealternativen binden immer mehr Privatpersonen Geld in einer Eigentumswohnung. Doch ist das wirklich einträglich?
Experten melden Vorbehalte an, wie Hans Bättig, Sekretär des Hauseigentümerverbandes des Kantons Bern, bestätigt: «Nach unserer Auffassung rechnet sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage in der Regel nicht.» Den Hauptgrund sieht Bättig darin, dass der Mietwert meist unter den üblichen Marktwerten von Stockwerkeinheiten liegt. Oder anders gesagt: Eine Stockwerkeinheit gleicht doch eher einem Porsche als einem Investment. Sofern einem das Objekt gefällt, zahlt man eine Liebhaberprämie, die sich aber nicht verzinsen lässt.
Wenn man die Rendite eines solchen Investments buchstäblich mit der Lupe suchen muss, hat dies noch andere Gründe: Der Käufer geht ein Klumpenrisiko ein, wenn er einen grossen Teil seines Vermögens in eine einzige Immobilie investiert. Wenn nun gerade diese Lage und dieses Haus infolge Lärms oder anderer Emissionen an Attraktivität einbüsst, verliert die Wohnung an Wert. Hinzu kommen weitere Risiken, falls der Mieter zum Beispiel nicht pünktlich zahlt, der Wohnung nicht Sorge trägt oder nach kurzer Zeit wieder kündigt. Wenn die Wohnung bloss ein paar Monate leer steht, sind die Ertragseinbussen meist kaum noch wettzumachen.
Keine Vollkostenrechnung
Hinzu kommt noch ein weiterer Aspekt – die Vermischung von privaten und geschäftlichen Aspekten. Karin Weissenberger vom Hausverein und Autorin des Ratgebers «Richtig vermieten» sagt: «Aus Gutmütigkeit machen private Vermieter oft gar keine korrekte Vollkostenrechnung.» Oder sie gestehen den Mietern aus persönlicher Verbundenheit Privilegien zu, die bei einer professionellen Verwaltung nie aufs Tapet kämen – etwa mit einer höchst kulanten Nebenkostenabrechnung oder bei der Haustierhaltung.
Also gilt es, vor einem Kauf Einnahmen und Ausgaben sorgfältig anzuschauen: Den Mieteinnahmen aus einer Eigentumswohnung stehen in der Regel vielfältige Ausgaben gegenüber, etwa für Hypothekarzinsen, für Verwaltung, Unterhalt, Nebenkosten, Heizung und Warmwasser. Auch entgangene Zinsen auf dem Eigenkapital sind zu berücksichtigen.
Zeit ist Geld
Ebenso wenig ist der Zeitaufwand ausser Acht zu lassen, um überhaupt passende Mieterinnen oder Mieter zu finden, die Nebenkosten abzurechnen. Wer sich all dem in Eigenregie widmen will, sollte ein Flair im Umgang mit Mietern, Fachwissen und die nötige Zeit dafür haben. Vergibt man das Verwaltungsmandat stattdessen an eine externe Verwaltungsfirma, kann dies teuer werden – meist etwa 4 bis 6 Prozent der Einnahmen einer Jahresmiete.
> (Berner Zeitung)
Erstellt: 24.11.2009, 10:40 Uhr
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Sonia Uhlmann ist keine typische Studentin. Dank Fernstudium hat sie den Master trotzdem geschafft.
