Analyse

Wer entschädigt die Grundbesitzer?

Eins wissen auch die Befürworter des neuen Raumplanungsgesetzes noch nicht: Wie viel Bauland wird wieder ausgezont – und was kosten die Entschädigungen? Zahlen dazu gibt es erst nach der Abstimmung.

Wer zahlt die Entschädigung? Eingezonte, aber noch unbebaute Grundstücke an den Agglomerationsrändern können mit dem neuen Raumplanungsgesetz wieder ausgezont werden. (Foto: Mutschellen AG, 2. April 2012)

Wer zahlt die Entschädigung? Eingezonte, aber noch unbebaute Grundstücke an den Agglomerationsrändern können mit dem neuen Raumplanungsgesetz wieder ausgezont werden. (Foto: Mutschellen AG, 2. April 2012) Bild: Gaetan Bally/Keystone

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Das Schweizer Raumplanungswesen wird umgebaut. Jedenfalls, wenn der Bund, praktisch alle Kantone und die Parlamentsmehrheit mit ihrer Revision beim Volk durchkommen. Damit ginge eine Ära zu Ende. Seit 1935 hat sich das Schweizer Siedlungsgebiet mehr als verdoppelt. Heute sind 228'478 Hektaren als Bauland eingezont. Nicht alles ist verbaut: 12 bis 18 Prozent davon stehen noch leer; die Statistiken sind da etwas unscharf.

Doch nach Annahme des neuen Raumplanungsgesetzes (RPG) im März wird das Wachstum des Baulandes einige Gänge tiefer geschaltet. Um wie viel, das weiss niemand. Nur eins scheint klar: Die Entwicklung ist prinzipiell mehrheitsfähig. Das zeigt der Erfolg von Vorlagen wie der Zweitwohnungsinitiative oder der Kulturlandinitiative im Kanton Zürich. Und doch: Eine Minderheit von Kantonen und von Grundeigentümern fürchtet die Konsequenzen des neuen RPG. Und diese Unsicherheit könnte um sich greifen.

Werden Bauernfamilien bestohlen?

Denn viele Familien, vor allem auf dem Land und in den Bergen, hielten es bis letztes Jahr für gegeben, Grundstücke, die sie in der Hinterhand behielten, als Anlage verkaufen zu können. Etwa zur Altersvorsorge. Werden sie nun bestohlen, wie der Gewerbeverband, die Hauptkraft hinter dem Referendum gegen das RPG, behauptet?

Sicher ist nur, dass vieles unklar ist. Dazu trug ausgerechnet der Gewerbeverband bei, der gestern, bei seiner Pressekonferenz zum Kampagnenbeginn, prompt einen Fehlstart hinlegte. Vor laufender Kamera wies Daniel Wachter, Leiter Sektion nachhaltige Entwicklung im Bundesamt für Raumentwicklung, den Gewerblern nach, dass ihre Grundlagen nicht mehr galten: «Ich intervenierte, weil eine Karte und Zahlen präsentiert wurden, die wir als veraltet erachten», erklärte Wachter gegenüber Tagesanzeiger.ch/Newsnet. «Vor allem aber, weil sie dem Bundesamt für Raumentwicklung zugewiesen wurden, und das ist schlicht nicht korrekt.»

Die Details werden noch ausgehandelt

Alles halb so schlimm? Nicht ganz. Auch wenn Jean-François Rime, SVP-Nationalrat und Gewerbeverbandspräsident, ausgesprochen sauer reagierte auf die Kritik an seinem besten Argument, kann er im Abstimmungskampf auf eines zählen: Seine Gegenüber können keine anderen Zahlen nennen. Eine Lücke, die so vorgesehen war.

Denn Bund, Kantone und Parlamentsmehrheit wollen explizit erst nach Annahme der Revision über die Details reden. «Um den Rückzonungsbedarf zu bestimmen, werden Bund und Kantone dann gemeinsam eine Methodik erarbeiten und einheitliche technische Richtlinien festlegen», erklärt Wachter. «Dieses Vorgehen ist im Gesetzesvorschlag so festgelegt und entspricht der föderalistischen Aufgabenteilung zwischen Bund, Kantonen und Gemeinden.» Das bietet Raum für Spekulationen.

Natürlich sind bereits jetzt die groben Kriterien klar: Rückgezont werden zu grosse und zu abgelegene und natürlich unbebaute Grundstücke. Aber was heisst das konkret? Und wie viel bekommen die Eigner als Entschädigung? Den Gegenwert, 1 zu 1 zu aktuellen Bodenpreisen? Was ist, wenn der aktuelle Nutzungsplan schon heute nicht ganz gesetzeskonform ist, auch ohne Verschulden der Eigner? Daniel Wachter drückt es sachlich aus: «Das Verfahren der Entschädigung ist kantonal geregelt. Ob jemand Anspruch auf Entschädigung hat, hängt unter anderem davon ab, wie hoch die Wahrscheinlichkeit einer Überbauung wäre und wie rasch diese erfolgen würde. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert vor und nach der Rückzonung.»

Reicht der Topf mit den 20 Prozent?

Bezahlt werden die Entschädigungen mit den 20 Prozent Mehrwertabschöpfungen, die jene Grundeigentümer künftig bezahlen müssen, deren Boden in Bauland eingezont wird. Reicht dieses Geld wirklich? «Ich glaube, dass die Finanzierungsproblematik überschätzt wird», gibt Wachter zu bedenken. «Es ist zu beachten, dass neue Einzonungen tendenziell an attraktiven, von der Bevölkerung und den Unternehmen nachgefragten und entsprechend teuren Lagen stattfinden werden.» Rückzonungen beträfen dagegen erfahrungsgemäss in erster Linie periphere Lagen, da dort die Nachfrage tiefer sei. Ergo: mehr Mehrwertabschöpfung bei den Einzonungen, weniger Entschädigungsanspruch bei den Rückzonungen.

Trotzdem könnte es eng werden in Kantonen wie Freiburg, dem Aargau, der Waadt und vor allem dem Wallis, wo so viele überschüssige Baureserven brachliegen, dass es kaum noch Einzonungen, dafür aber viele Rückzonungen geben wird. «Das Wallis ist in der Tat in einer speziellen Situation», sagt Sektionsleiter Wachter. «Der Bund wird deshalb mit dem Kanton nach verträglichen Lösungen suchen, etwa mit der zeitlichen Staffelung von Rückzonungen. Die Bereinigung der Bauzonen kann letztlich bis zu 20 Jahre dauern.»

20 Jahre Zeit für einvernehmliche Lösungen. Oder 20 Jahre Unsicherheit für Grundeigentümer. Das ist die Spanne, von der die Gegner der RPG-Revision profitieren werden. Selbst wenn sie ihre Zahlen noch einmal korrigieren müssen.

Erstellt: 11.01.2013, 19:36 Uhr

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