Die Macht der Verkäufer auf dem trockenen Wohnungsmarkt

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Käufer von Stockwerkeigentum sind in rechtlicher Hinsicht schlecht geschützt.

Nach dem Kauf einer Wohnung tritt oft Ernüchterung ein: Die Wohnfläche fällt meist geringer aus, als im Inserat angegeben wird.
Bild: Keystone

Wer auf dem ausgetrockneten Zürcher Wohnungsmarkt eine Wohnung sucht, stellt tagtäglich fest, dass die Anbieter das Sagen haben. An diesem Kräftegleichgewicht hat auch die internationale Wirtschaftskrise nichts geändert.

Nehmen wir als Beispiel die Geschichte von Kurt M. (Name geändert): Zusammen mit seinem Partner interessierte er sich brennend für eine 5,5-Maisonette-Wohnung in der Überbauung «Blickpunkt Habsburgstrasse». Die grossen Pluspunkte: die ausgesprochen attraktive, zentrumsnahe Lage in Zürich-Wipkingen und die moderne Raumaufteilung. Es war die letzte von 27 Neubauwohnungen, die noch zu haben war. «Da sie aber im zweiten von vier Geschossen lag, schien sie uns zum Preis von über 2,1 Millionen Franken zunächst überteuert», so Kurt M. Bei einem späteren Besuch kamen die beiden doch noch in Kauflaune und liessen sich überzeugen – nicht zuletzt, weil in den zentralen Stadtkreisen kaum Alternativen aufzuspüren sind.

Frust nach dem Nachmessen

Innerhalb weniger Tage war der Handel unter Dach und Fach, Verkäufer und Käufer unterzeichneten einen Reservationsvertrag. Doch für Kurt M. schlug die Vorfreude plötzlich in Frust um: Ein Nachmessen im Rohbau förderte ans Licht, dass die effektive Wohnfläche rund 15 Prozent geringer war als die ausgewiesenen 234 Quadratmeter. Bei einem Quadratmeterpreis um die 10 000 Franken wäre die Wohnung also um 300 000 Franken zu teuer. «Da fühlten wir uns schlicht über den Tisch gezogen», sagt er.

Andy Sutter, Marketingleiter der Bauherrschaft Beat Odinga AG, räumt das Versehen ein: «Der Architekt hat fälschlicherweise die Balkonfläche sowie die Fläche des Luftraums bei der Wendeltreppe zur Wohnfläche dazugerechnet.» Es sei dies ein einmaliger Fehler, der so noch nie vorgekommen sei, versichert der Sprecher. Der Behauptung des überhöhten Preises widerspricht er: «Den Preis haben wir 2008 kalkuliert. Aufgrund der Preisentwicklung seither liesse sich der von uns festgesetzte Preis heute sogar übertreffen.»

In rechtlicher Hinsicht ist hier die Position des Käufers schlecht geschützt: Der Kauf einer Wohnung ab Plan erfolgt meist gestützt auf eine unverbindliche Reservationsvereinbarung. Bindend sind aber immer nur die Verträge und Planunterlagen, die später beim Notar beurkundet werden. Grundstücksgeschäfte bedürfen der öffentlichen Beurkundung, damit sie gültig sind.

Wildwuchs an Definitionen

Aus diesem Grund sind vorab abgegebene Unterlagen und Pläne in der Regel nicht bindend. Der Zürcher Rechtsanwalt und Präsident des Stockwerkeigentümerverbands Dominik Romang ergänzt: «Meistens ist auch gar keine bestimmte Fläche zugesichert. Eine solche Handänderung bezieht sich in erster Linie auf einen bestimmten Miteigentumsanteil.» Nur im Mietrecht ist ein Fall bekannt – als das Bundesgericht einem Mieter eine Preisreduktion zusprach, weil sich die Festsetzung der Miete ausdrücklich auf die Fläche bezog.

Nicht eben konsumentenfreundlich ist die Tatsache, dass es keine anerkannten oder gar vorgeschriebenen Flächenstandards gibt. In der Praxis ist denn auch ein beliebiger Wildwuchs an Definitionen von Netto-, Brutto- und Geschossflächen anzutreffen. Wer Wohnungen nach einheitlichen Standards vergleichen will, sollte auf Flächenangaben nach den SIA-Normen bestehen; denn nur diese Normen umfassen einwandfrei festgelegte Flächendefinitionen.

Komplizierte Berechnungen

Hinter der ganzen Geschichte verbirgt sich noch ein weiterer heikler Punkt: Eine in vieler Hinsicht wichtige Grösse ist die Wertquote der einzelnen Wohnungen am Gebäude, die der Verkäufer in der Regel schon in der Begründungsurkunde festlegt. Kurt M. fürchtete, dass mit einer falschen Wertquote Konflikte in der Hausgemeinschaft quasi vorprogrammiert wären. Nach der Wertquote bemisst sich nämlich in der Regel der Kostenanteil für Verwaltung, Unterhalt, Hauswart, Erneuerungen etc.

Unabhängig vom eingangs beschriebenen Fall zeigt sich allerdings, dass Bauunternehmer und Verkäufer völlig frei sind, die Wertquoten nach Belieben festzusetzen. Dominik Romang sagt dazu: «Im Gesetz gibt es allerdings keine Bestimmung zur Berechnung der Wertquote.» Man kann höchstens allgemein sagen, dass die Berücksichtigung der Wohnfläche sowie Zuschläge für ein Geschoss im oberen Teil des Gebäudes, für Sonne und Aussicht plausibel sind. Flächen von Terrassen, Gärten und Nebenräumen werden gegenüber der Wohnfläche meist mit einem Abschlag berücksichtigt. «Bei so vielen Variablen», so Dominik Romang, «ist es für Käufer aber unmöglich, die Berechnung nachzuvollziehen oder zu überprüfen.»

Die wichtige Wertquote

Weil sich die Wohnungspreise an guten Lagen nach Angebot und Nachfrage richten, werden für Attikawohnungen, Wohneinheiten mit der schönsten Seesicht oder andere auserlesene Liebhaberobjekte oft stolze Mehrpreise verlangt. Wer als gutgläubiger Konsument diese Aufpreise zahlt, ahnt wenig von der Interessenlage des Verkäufers: Denn bei der Ermittlung des Grundstücksgewinns, den dieser zu versteuern hat, spielt die Wertquote eine zentrale Rolle: Der Gewinn ermittelt sich aus dem Verhältnis von Anlagekosten und Verkaufspreisen, wobei die Anlagekosten nach der Wertquote auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Oder anders gesagt: Um die Steuerlast etwas zu mildern, wäre man als Verkäufer versucht, den teuersten Liebhaberobjekten höhere Wertquoten zuzuweisen. Dass die Käufer deswegen später grössere Kostenbeiträge leisten werden, braucht die Verantwortlichen nicht gross zu kümmern.

Als Kaufinteressent ist man jedenfalls gut beraten, Flächen und Wertquoten auf ihre Plausibilität zu prüfen. Die Hürden, um die Wertquoten später noch zu korrigieren, sind sehr hoch: «Es bedarf der Zustimmung der Betroffenen und der Mehrheit der Stockwerkeigentümer», sagt Romang. Sogar die Pfandgläubiger, also die Banken, müssen einem solchen Schritt ihren Segen erteilen. Bei Kurt M. ist die Kauflaune inzwischen verflogen. Die vom Verkäufer vorgeschlagene «einvernehmliche Lösung» ging ihm viel zu wenig weit: Er verlangte die Auflösung der Reservation und die Rückerstattung der Anzahlung. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 01.06.2010, 10:02 Uhr

Wirtschaft