Wirtschaft
Eigenheim: Nach dem Kauf gibts oft Ärger
Von Markus Glauser. Aktualisiert am 15.06.2010 26 Kommentare
Lohnt sich die Investition? Eigentumswohnungen in einem Haus am Thunersee. (Bild: Daniel Fuchs (Archiv))
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Rüstiges Rentnerpaar, Hausbesitzer und mit 250'000 Franken Kapital aus einer Lebensversicherung, der Pensionskasse oder aus einer Erbschaft ziemlich vermögend. Für Finanzplaner und Vorsorgeberater sind solche Fälle nicht selten. Nicht ganz einfach ist nun das Unterfangen, die 250'000 Franken sicher und gleichzeitig gewinnbringend anzulegen. Sichere Anlagen wie Kassenobligationen, Festgeld, Sparkonti bringen fast nichts, und Aktien oder Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Wertschwankungsrisiken auch nicht für jedermann.
Not macht erfinderisch
Was tun? Not macht erfinderisch. Nicht selten geraten Leute in dieser Situation an Finanzplaner mit der Idee, schon mal eine Eigentumswohnung zu kaufen – gewissermassen als Vorsorge. In 10 bis 15 Jahren wird das grosse Einfamilienhaus mit Garten höchstwahrscheinlich zu viel Arbeit geben. Warum also diese Eigentumswohnung nicht bereits heute kaufen und bis zum späteren Eigengebrauch gewinnbringend vermieten? Nicht zuletzt dank der tiefen Hypothekarzinsen müsste doch mit dieser Anlage unter dem Strich eine attraktive und auch sichere Rendite zu erzielen sein. Zusätzlich wären die Weichen für das höhere Alter mit diesem Schachzug auch schon gestellt. Sozusagen zwei Fliegen auf einen Schlag. Die Erfahrung zeigt, dass solche Überlegungen in der Praxis weit verbreitet sind.
Die Erfahrung zeigt aber auch, dass dieses Vorgehen nur auf den ersten Blick überzeugt. Bei genauer Betrachtung verliert die Idee weitgehend ihren Reiz.
Magere Rendite
Wenn man die heutigen hohen Gestehungskosten von Eigentumswohnungen in Relation zum erzielbaren Mietertrag setzt, ist die Rendite auf dem eingesetzten Eigenkapital meist eher mager. Vor allem dann, wenn man richtig rechnet und nebst den Schuldzinsen für die Hypothek auch die Betriebskosten der Wohnung für Unterhalt und Amortisation mitberücksichtigt. Als Faustregel rechnet der Hauseigentümerverband für Unterhalt und Amortisation mit 1 Prozent der Gestehungskosten pro Jahr.
Auch die steuerliche Seite ist zu berücksichtigen: Der anfallende Mietertrag ist weitgehend als Einkommen zu versteuern. Und zu guter Letzt besteht auch noch das Risiko von Leerständen, was die Rendite weiter drücken könnte. Als Anlage wäre eine Eigentumswohnung also eigentlich nur dann attraktiv, wenn deren Verkehrswert in den nächsten Jahren steigt. Das ist zwar nicht auszuschliessen – das Gegenteil, also ein Wertrückgang, aber auch nicht.
Nebst ökonomischen Überlegungen gibt es noch andere Aspekte, die mindestens ebenso wichtig sind. Man muss sich fragen, ob man sich die Bewirtschaftung des Objekts im Hinblick auf den Ruhestand wirklich aufhalsen will. Stockwerkeigentümersitzungen, mögliche Streitigkeiten mit Mietern oder auch mit den Nachbarn: Probleme und Ärger sind zwar keinesfalls zwingend – aber man hört doch immer und immer wieder davon.
Umstände ändern sich
Die Gefahr ist gross, dass das Traumobjekt von heute nicht mehr den Bedürfnissen von morgen entspricht. Lebensumstände und Wohnbedürfnisse ändern sich. Es ist daher meistens sinnvoller, die Hypothek auf dem bestehenden Haus abzuzahlen.
Man wird dadurch zwar mehr Steuern zahlen. Doch massgebend ist nicht der zusätzliche Steueraufwand, sondern die Ersparnisse unter dem Strich. Solange die Schuldzinsen nach Steuern immer noch höher sind als die Zinserträge auf dem Sparheft, wird sich die Abzahlung der Hypothek lohnen. (Berner Zeitung)
Erstellt: 15.06.2010, 13:14 Uhr
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26 Kommentare
Ich war vor 2 Jahren auch Inhaber von zwei 4 1/2-Zimmer-Wohnungen in Zürich, in einer Stockwerkgenossenschaft. Und das hat sich gelohnt, natürlich mit meiner Arbeit bei Einrichtung, Umbau etc. Beide Wohnungen verkauft und in Wohnhaus mit 18 Zimmer investiert, nachträglich dieses umgebaut und jetzt habe ich sehr gute Rendite. Günstig kaufen und renovieren, gut vermieten... Das ist Immobuissnes Antworten
Bruttorendite von 6% oder mehr bekommen sie nur, wenn sie erstens günstig erwerben oder noch besser selber bauen (MFH als Ganzes), und idealerweise auch selber finanzieren. Eigenmietwert muss nicht berücksichtigt werden wenn vermietet wird, bezahlt man ja nur für selbstbewohntes Eigentum. Für diesen Fall lohnt sich wohl eher ein Schweizer Immobilienfonds (ca. 3.5% Rendite). Antworten
Beim Kauf einer Immobilie muss eben der Kaufpreis beachtet werde.Wenn man zu teuer kauft wird es schwierig einen guten Mietzins bzw, Rendite zu erzielen. Der Standort ist wie ja sicher jeder weiss sehr wichtig. Eigentumswohnungen rentieren aus meiner Sicht besser als Efh. Wohnraum ist heute ja knapp in den Agglos also kann auch ein hoher Mietpreis erzielt werden. Man muss halt rechnen können. Antworten
@ benno casparis: Sie kritisieren die Zahlen von andern und zeigen dann mit Ihrer Rechnung, dass Sie selbst keine Ahnung haben. Als Eigentümer bezahlen Sie die Entsorgungskosten, die Verwaltung, Gebäudeversicherung, Einlagen Erneuerungsfond, Hauswartung, Gärtner für Umgebungsarbeiten, etc. Den Mietzins wird Ihrem Einkommen (zum Grenzsteuersatz) zugeschlagen. Bruttorendite von 6 % ist Wunschdenken. Antworten
P. Heinzer@: Und sie sollten den Bericht noch mal lesen! An der Rechnung von Herrn Glauser gibt es nichts auszusetzen. Wenn man eine Immobilie zwecks Weitervermietung erwirbt und die Fremdverschuldung gross ist, wird in erster Linie der Gläubiger der Hypothek (die Bank?) der Gewinner sein und nicht der Vermieter. Einen Bericht lesen können, ist eine Sache, ihn zu verstehen, eine andere. Antworten
schön wie sie rechnen, aber die zahlen stimmen nicht mit der aktuellen marktlage überein: normalerweise geht man von einer bruttorendite von 6% aus, also einnahmen 39900. Der aktuelle Libor-Zinssatz für Hypotheken ist bei der Post 1,3%. Gehen wir mal von 2.5% aus, was im moment zu hoch ist: 10300. Einnahmen: 29600, minus 6650, das heisst 23000, was einer Redite von 9.2% entspricht. Antworten
das fach wirtschaft muss nicht repetiert werden:einfamilienhäuser oder eigentumswohnungen erzeugen meistens grössere kosten als eine mietwohnung mit geteilten kosten in einem renditeobjekt mit mindestens 8 wohnungen.der rat des erfahrenen fachmannes für immobilien-und steuerfragen ist sehr wichtig,weil jeder einzelfall wieder anders liegt. Antworten
Wenn ich da die Komentare so lese... Also bei einer hohen Inflation wäre die Überlegung ja schon ok mit Eigentum, aber der Analgewert wird ja auch sinken, da fehlende Kaufkraft in breiten Kreisen vorhanden und somit wieder Nachfrage sinkt und der Anlagewert eben auch. Und @wundrig hat doch absolut recht. Mit 30% ist man nie Eigentümer. Und dan noch die Scheidungen ect.... alles schwer als Mann.... Antworten
@ Peter Heinzer! Sie haben keine Ahnung von Immob.Die Rendite einer Eigentumswhg. ist nie zu vergleichen mit einem Rendite-MFH! Es ist leider so,dass Eigentumswhg.in der Regel praktisch KEINE Rendite abwerfen.Ausserdem hat Markus Klauser noch vergessen,die Renovatioskosten beim Mieterwechsel zu berechnen.Diese sind nähmlich in den 1% Unterhaltkosten nicht inbegriffen.Mein Rat: Finger weg . . . . Antworten
nun ja... ich sprech aus eigener Erfahrung ! Mir ist es 10x lieber eine 'magere' Rendite zu erziehlen als mein Geld in einem Investment Fonds über die Jahre auf Raten zu verlieren ! Bin fest ueberzeugt dass die Anlageprodukte der Banken so angelegt sind dem klein- Anleger das Geld aus der Tasche zu ziehen ! Drum besser eine Investition in eine eigene Anlage wie eine Wohnung !! Antworten
Privates Wohneigentum ist ein Konsumgut: Im Vergleich zu Mietobjekten viel zu teuer gebaut mit zu hohen Margen. Ein lukratives Tümmelfeld für die Immobilienfirmen auf der Suche nach höheren Renditen. Hier wurde mit einem Zinsniveau von 3,5% gerechnet - der langjägrige Durchschnitt ist jedoch 4,5 bis 5%. Die Ernüchterung der privaten Eigentümer wird kommen, sobald die Zinsen steigen... Antworten
Wenn sie 250k gewinnbringend und sicher anlegen wollen kaufen sie Griechische Anleihen. Super Zins, Null Risiko und EU steht als Bürge bereit. Ernsthaft: Was bedeuted magere Rendite? Rendite steht immer in Relation zum Riskio. Und gibt es tatsächlich Immobilienbesitzer die nicht auf einen Wertzuwachs spekulieren? Kaufen sie Aktien (nur) wegen der Dividende oder doch weil sie "Potential" hat? Antworten
Der Hauseigentümerverband und die Banken sollen uns mal erklären, warum die Amortisation als Aufwand zu rechnen ist, statt als Anlage/Sparbüchlein. Denn die Amortisation einer Schuld ist in diesem Fall ein Zuwachs von Eigenkapital. Ob das Objekt über die Jahre an Wert zunimmt oder nicht, ist vorallem eine Sache des Standortes. Antworten
Interessant! Da können sich aber alle Mieter glücklich schätzen, dass es so viele wohltätige Vermieter gibt, die alle bei der Vermietung von Wohnungen fast draufzahlen. Gemäss diesem Bericht rentiert sich die Vermietung ja überhaupt nicht. :-) Bitte, Herr Glauser, repetieren Sie doch das Fach Wirtschaft nochmal. Antworten
Die Lebensumstände ändern sich. Wenn zum Zeitpunkt des möglichen Bezugs der Wohnung durch den Besitzer seine Enkel mittlerweile am Genfersee wohnen, die Wohnung aber leider am Bodensee liegt, haben die Grosseltern ganz sicher ein Problem. Es kann auch jemand sterben. Auch dann ist eine schöne 5.5-Zi.-Wo plötzlich zu gross. Abgesehen davon bekommt man lange nicht überall den MZ, der nötig wäre. Antworten
Allzu düster würde ich das jetzt mit möglichen Streitigkeiten von Stockwerkeigentümern nicht darstellen. Streit kann es auch über den Gartenzaun von Einfamilienhausbesitzern geben. Zudem wird keiner gezwungen, der Stockwerkeigentümersitzung beizuwohnen. Er kann fernbleiben, muss sich aber mit getroffenen Entscheiden arrangieren können. Antworten
Man soll doch eimal aufhören in der CH immer von Eigentum zu reden. Es gibt doch kein Eigentum, es ist doch nur geliehen wenn man 20%-30 % Eigenkapital aufbringt und notfalls eine Hypothek abzahlt. Der Rest bleibt immer an der Bank hängen, Eigenmietwert muss man ja auch noch versteuern. Mit 250 000 kann man in einem anderen Land echtes Eigentum erwerben, man lebt dann wunderbar von der Pension Antworten
Einerseits hat Herr Bruni schon mal sehr Recht mit seiner Aussage. Der Artikel lässt ausserdem die Wertsteigerung der Immobilie komplett ausser acht. Durch die erwartete Inflation wird das Geld zusätzlich entwertet werden. Besser jetzt kaufen denn man wird sich die Immobilie also zu einem späteren Zeitpunkt gar nicht mehr leisten können. Antworten
Die Wohnung selber verwalten ist eine Wissenschaft für sich (Formularvorschriften, Nebenkostenabrechnungen usw.). Durch Profis verwalten lassen, schmälert den Ertrag gegen Null. Allenfalls nervtötende Mieter (und Aerger mit dem möglicherweise angerufenen Mieterverband) wurden bereits erwähnt. Es kann kein Hausbesitzer in Frieden leben, wenn es dem bösen Mieter nicht gefällt ... Antworten
Sieht man mal, wie gut die Ertragsmöglichkeiten von Liegenschaftseigentümern sind - und wie hoch die Risiken. Wenn die Bank einen höheren Hypozins bekommt als man selbst Ertragsaussichten hat - sollte man das vergessen! Die Frage ist, was man für Alternativen hat, wie Hr. Bruni ausführt. Aktien?? Kicher....! Antworten
Ob eine Eigentumswohnung bei der genannten Konstellation ideal ist, bleibt sekundär. Wichtig ist, den Entscheid selber getroffen zu haben. Gewinn oder Verlust sind dann "eigene Sache". Dümmer ist es, auf Anlageberater zu hören, welche Swissairobligationen, UBS-Âktien im falschen Moment, oder Finanzkonstrukte empfehlen, von denen sie selber keine Ahnung haben. Selber schul=weniger Aerger! Antworten
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Heinz Martin
Ich habe mich mal beraten lassen vom VZ und der Berater hat gesagt: zu 95% sind Eigenheime (Wohnung oder Haus) LUXUS und im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten, d.h. sie werfen weniger Rendite. Ausserdem ist es klar gegen die Diversifikation des Risikos 90% seines Vermögens in 1 Immobilie zu stecken... @Edith Zähringer: weil die Reich so viel Geld haben, dass die Diversifikation dies erlaubt! Antworten