«Die Zurückhaltung beginnt ab einem Kaufpreis von 1,5 Millionen»

Immobilienexperte Fredy Hasenmaile von der CS spricht im Interview über die neue Vorsicht im Hochpreissegment, den Flaschenhals beim Eigenheimbau und die «Kakofonie der Immobilienmarkt-Warner».

Teure Immobilien finden nicht mehr so schnell einen Käufer: Wohnungsbau auf der Rigi. (Archiv)

Teure Immobilien finden nicht mehr so schnell einen Käufer: Wohnungsbau auf der Rigi. (Archiv) Bild: Keystone

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Herr Hasenmaile, Immobilienstudien haben genauso wie die Branche selbst Hochkonjunktur. Müssen Sie jetzt noch lauter schreien, um gehört zu werden?
Es gibt tatsächlich schon viele Einzelstimmen zum Immobilienmarkt. Mal heisst es, es gäbe eine Blase, dann wieder nicht. Hier haben wir schon fast eine Art Kakofonie der Immobilienmarkt-Warner. Überrascht waren wir zudem, dass die Schweizerische Nationalbank bereits 2010 unerwartet schrill vor einer Blasenentwicklung warnte. Aber klar, die SNB will halt einfach nichts anbrennen lassen.

Gibt es einen Wettkampf unter den Autoren von Immobilienstudien?
Sicher möchten alle, dass ihre Untersuchungsergebnisse von der Öffentlichkeit wahrgenommen werden. Mag sein, dass deswegen auch das Interesse zu fest auf die Frage, ob sich nun eine Blase gebildet hat oder nicht, gelenkt wird. Das hat aber sicher auch mit der Rezeption in den Medien zu tun.

SNB und Bundesrat haben nun auf die verschärfte Situation im Immobilienmarkt reagiert. Die Banken müssen mehr Eigenkapital halten. War das richtig?
Es trägt zur Stabilität des Finanzsystems bei, was grundsätzlich richtig ist. An der angespannten Situation des Immobilienmarktes selbst dürfte das aber wenig ändern.

Warum nicht?
Unsere Indikatoren zeigen, dass uns noch weitere Jahre ungebremsten Preisanstiegs bevorstehen. Das hat mit der Fortsetzung der Tiefzinsphase, der anhaltenden Zuwanderung und der damit einhergehenden Nachfrage nach Wohnraum zu tun.

Laut Ihrer Studie scheint sich der Markt aber zu verändern. Die Nachfrage im oberen Preissegment lässt nach. Was hat es damit auf sich?
Die Bankbranche hat ja bekanntlich die Anforderungen an die Hypothekarnehmer verschärft. Es sind mehr sogenannte echte Eigenmittel gefordert. Das hat dazu geführt, dass sich exklusive Eigenheimwünsche weniger gut erfüllen lassen. Und dies zeigt sich natürlich zuerst in der oberen Preisklasse.

Von welchem Kaufpreis reden wir da?
Natürlich ist das regional unterschiedlich. In der Region Zürich zum Beispiel beginnt die Zurückhaltung ab einem Kaufpreis von circa 1,5 Millionen Franken. In der Regel sind dafür 300'000 Franken Eigenkapital nötig, davon 150'000 aus eigenem Erspartem oder der 3. Säule. Das stemmen nur die wenigsten. Gerade wenn, wie in der Finanzbranche derzeit der Fall, die Boni tendenziell runtergehen.

Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?
Wir hören von Immobilienentwicklern, bei denen bei Überbauungen plötzlich die Hälfte der reservierten Wohnungen wieder freigegeben wurde. Immobilienmakler sagen, Objekte verkaufen sich nicht mehr mühelos. Aber vergessen wir nicht, insgesamt ist die Nachfrage nach Eigenheimen noch immer gross.

Sie warnen, bei einem Hypozins-Anstieg auf 5 Prozent wäre Wohneigentum auf einen Schlag nicht mehr attraktiv, die Nachfrage würde einbrechen. 5 Prozent wären aber ein Extremszenario.
Auf keinen Fall. Wir hatten zum Beispiel noch 2001 bei Fix-Hypotheken mit 5-jähriger Laufzeit Zinsen von rund 5 Prozent, im Jahr 2008 solche von 4,5 Prozent. Das wird sicher wieder kommen. Dann zum Beispiel, wenn sich der Franken wieder abschwächen sollte und wir deswegen statt negativer Inflation wieder Teuerungsraten mit positiven Vorzeichen erhalten. Wenn gleichzeitig die Konjunktur noch anzieht, werden bei uns die Zinsen steigen. Was wir wohl nicht so bald wieder sehen werden, ist eine Hochzinsphase, wie wir sie in den 80er-Jahren hatten. Fix-Hypotheken mit 5-jähriger Laufzeit lagen im 10-Jahres-Zeitraum von 1983 bis 1992 im Mittel bei 7 Prozent, von 1990 bis 1992 im Mittel sogar bei 8,5 Prozent.

Sollten wir wieder Zinsen von 5 Prozent sehen, platzt dann die so viel beschworene Blase?
Das lässt sich nicht voraussagen. Ein wichtiger Faktor ist dabei sicher, wie rasch dieser Zinsanstieg stattfindet.

Bei anhaltender Einwanderung würde dann ein Run auf die Mietwohnungen losgehen. Das kann doch dieser Markt gar nicht absorbieren.
In der Schweiz gibt es derzeit knapp 31'000 leer stehende Mietwohnungen. Das ist eine komfortable Situation – zumindest bis das Angebot reagieren würde.

Sie schreiben, strukturelle Schwächen würden es der Bauwirtschaft verunmöglichen, mehr Wohnungen zu produzieren. Was läuft schief?
Das Hauptproblem liegt darin, dass auf dem Bau Fachkräfte fehlen. Das fängt bei den Bauführern an und geht bis zu den Handwerkern. Zudem kämpfen die Baufirmen mit tiefen Margen. Das heisst, sie agieren äusserst vorsichtig beim Ausbau von Kapazitäten. Ein Bauunternehmer ist heute wegen der tiefen Renditemöglichkeiten sehr darauf bedacht, dass die Auslastung im Betrieb möglichst hoch ist.

Wie wäre das Problem zu lösen?
Das ist schwierig. Die Bauwirtschaft geht inzwischen ins 10. Boomjahr. Konjunkturschwankungen sorgen in der Regel in den verschiedenen Branchen für Marktbereinigungen. Diese Bereinigung fehlt im Bau, sodass die Situation wohl länger noch angespannt bleibt.

Am Wochenende wurde die Raumplanungsinitiative angenommen. Weniger Platz steht künftig zum Bauen zur Verfügung. Sie sagen aber, Verdichtung sei ein Märchen. Was meinen Sie damit?
Überall ist die Rede von verdichtetem Bauen. Das würde ja heissen, dass Wohnungssuchende auch in den Innenstädten neue Wohnungen finden. Das gibt es aber nur in geringem Masse. Vielmehr führt der Preisdruck im Haus- und Wohnungsmarkt dazu, dass die Menschen in die Agglomerationen oder noch weiter ausweichen müssen.

Wie würden Sie das Problem lösen?
Die Schweiz sollte sich darauf einstellen, dass die Häuser höher gebaut werden müssen. 90 Prozent der Wohnungen in unserem Land befinden sich zwischen dem Parterre und dem dritten Stock. Bau- und Zonenordnungen müssten wohl gelockert werden, sodass mehr in die Vertikale gebaut würde. (Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

(Erstellt: 06.03.2013, 12:07 Uhr)

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Beobachtet den Schweizer Immobilienmarkt: Fredy Hasenmaile von der Credit Suisse. (Bild: zvg)

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