Die grosse Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt

Warum gibt es nach dem Ende der Franken-Untergrenze wilde Ausschläge bei den Hypozinsen, und ist eine Immobilienblase nun wahrscheinlicher denn je? Offene Fragen – und Antworten von zwei Experten.

«Die Banken werden die Vergabe von Hypotheken noch weiter zurückbinden»: Strassenschild in Wallisellen.

«Die Banken werden die Vergabe von Hypotheken noch weiter zurückbinden»: Strassenschild in Wallisellen. Bild: Keystone

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Der Schweizer Immobilienmarkt gleicht derzeit einem Buch mit sieben Siegeln. Seit die SNB die Frankenuntergrenze aufgehoben hat, stehen Immobilienexperten vor neuen Fragen: Wie werden sich die Hypothekarzinsen weiterentwickeln, nachdem sie in den letzten Tagen wilde Sprünge gemacht haben? Was passiert, wenn die Rezession tatsächlich eintritt, welche die Konjunkturforschungsstelle der ETH heute vorausgesagt hat? Steigt mit dem starken Franken die Gefahr für eine Immobilienblase, oder sinkt sie?

Schon einen Tag nach dem SNB-Entscheid gaben Experten die ersten Prognosen ab: Die Hypotheken würden sich nach Einführung der Negativzinsen durch die Nationalbank ebenfalls verbilligen, weil die Banken die Zinssenkung mitmachen würden. Der Immobilienmarkt werde dadurch zusätzlich befeuert. Tatsächlich fielen die Richtzinssätze für zehnjährige Festhypotheken in den ersten Tagen auf rekordtiefe Werte, in Einzelfällen sogar unter 1 Prozent.

Noch weniger statt billigere Hypotheken

Laut Adrian Wenger, Immobilienexperte beim VZ-Vermögenszentrum, war das eine Schockreaktion: «Die Banken waren es gewohnt, den Zinsbewegungen der Nationalbank automatisch zu folgen. Doch dann merkten sie, dass sie mit so tiefen Hypothekarzinsen nicht mehr genügend Ertrag erwirtschaften.» Ein Grund dafür ist die gestiegene Unsicherheit auf dem Finanzmarkt: Dadurch ist es für die Banken teurer geworden, die Hypotheken zu versichern. Deshalb hätten sie die Sätze schon nach wenigen Tagen wieder angehoben. Heute bewegen sie sich auf 1,2 bis 2,3 Prozent (siehe Grafik).

Wie sich die Zinssätze in den nächsten Wochen und Monaten entwickeln, ist laut Wenger noch nicht klar. «Im Moment setzt jede Bank den eigenen Satz nach Gutdünken fest, weil jener der SNB nicht mehr als Orientierungshilfe dient.» Auf lange Sicht rechnet Wenger damit, dass sich die Zinssätze auf dem heutigen Niveau einpendeln oder noch etwas weiter ansteigen werden.

Wer also glaubte, dank der Negativzinsen viel billiger an eine Hypothek zu kommen, hat sich wohl getäuscht. «Im Hypothekarmarkt liess sich schon vor der Zinssenkung relativ wenig Geld verdienen», sagt Wenger. «Die Banken können es sich gar nicht leisten, die Hypotheken noch billiger zu machen.» Er glaubt eher, dass sie bei der Vergabe auf lange Sicht noch restriktiver werden, als sie es seit letztem Herbst ohnehin schon sind. Damals wurden, hauptsächlich auf Initiative der SNB, verschärfte Regeln bei der Hypothekarvergabe eingeführt. Der Zweck dieser Einschränkungen lag darin, angesichts der tiefen Zinsen eine Blase an den Immobilienmärkten zu verhindern.

Ist die Blasengefahr gebannt?

Doch wie gross ist die Gefahr einer Immobilienblase überhaupt noch? «So gering wie seit zwei Jahren nicht mehr», schreiben die ETH Zürich und der Vergleichsdienst Comparis in einem heute veröffentlichen Report. Der Markt habe sich abgekühlt, nur noch in einem einzigen Bezirk (Bülach) seien die Immobilienpreise in den letzten Monaten unverhältnismässig stark gestiegen.

Ob sich dieser Trend nach dem Ende der Untergrenze fortsetzen werde – wie es sich die SNB wünscht –, sei allerdings mehr als unklar, sagt Comparis-Sprecher Felix Schneuwly. Die ETH-Experten plädierten eher dafür, dass die Blasengefahr wieder zunehmen werde: «Sie rechnen damit, dass der starke Franken noch mehr ausländische Akteure anziehen wird, die in Schweizer Immobilien investieren wollen. Darum erwarten sie starke Preisanstiege.»

Schneuwly selbst glaubt jedoch, dass der Effekt im Inland stärker sein wird: «Die Frankenaufwertung wird die Konjunktur bremsen. Die Kaufkraft wird abnehmen, als Folge davon werden die Nachfrage nach Immobilien und deren Preise sinken.» Die Hand für diese Prognose ins Feuer legen möchte Schneuwly jedoch nicht, denn: «Die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes war schon lange nicht mehr so ungewiss wie jetzt.» (Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

(Erstellt: 28.01.2015, 18:41 Uhr)

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