Wirtschaft

Immobilien ersetzen die Rente

Tiefe Zinsen verlocken zum Kauf von Mehrfamilienhäusern – als Rentenersatz für Selbständigerwerbende. Aber vielerorts ist die beste Zeit zum Einsteigen bereits vorbei.

Günstige Mehrfamilienhäuser gibts nur noch in wenigen Quartieren. (Bild: Sabina Bobst)

Eine wachsende Zahl von Schweizern erwirbt Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage. Die Käufer sehen den Reiz vor allem in der Wertbeständigkeit einer Immobilieninvestition. Als besonders attraktiv gilt auch, dass Mehrfamilienhäuser ein Einkommen generieren. «Ein gut positioniertes Mehrfamilienhaus verspricht jährliche Erträge von netto 4 bis 4,5 Prozent», versichert Andreas Thiemann, Finanzierungsexperte und Notar in Wallisellen.

Mehrfamilienhäuser können als Altersvorsorge dienen oder teilweise selbst genutzt werden: In eine Wohnung zieht man selbst ein, den Rest vermietet man oder wandelt das Objekt später in Stockwerkeigentum um.

Die Zahlen über die Performance von Schweizer Mehrfamilienhäusern sind eindrücklich: Gemäss Statistik des Schweizerischen Informations- und Ausbildungszentrums IAZI brachten Mehrfamilienhäuser im Jahr 2008 einen Nettoertrag von 4,2 Prozent und eine Wertsteigerung von 2,1 Prozent. Im Vergleich zu Aktien und Obligationen schnitten Mehrfamilienhäuser in diesem Jahr glänzend ab – trotz der Erschütterungen an den Börsen.

Zürcher Markt ausgetrocknet

Für 2009 liegen noch keine Ergebnisse vor, doch Marktbeobachter stellen ein unverändert reges Interesse fest. Andreas Thiemann sagt: «Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern im Raum Zürich ist ungebrochen hoch.» Die Immobilientreuhänderin Karin Weissenberg bestätigt: «Es werden unverändert sehr gute Preise bezahlt.» Noch in den Jahren 2007 oder 2008 kam es bei den raren Angeboten auf dem ausgetrockneten Zürcher Markt zu heissen Bieterrunden, in denen sich die Interessenten gegenseitig überboten haben. «In einem Fall», so Karin Weissenberger, «ging ein Mehrfamilienhaus zu einem Preis weg, der um das Doppelte über der Verkehrswertschätzung lag.»

Als Orientierungshilfe dienen die Bruttorenditen, also das Verhältnis von Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen ohne Nebenkosten. Die hohe Nachfrage führt in Zürich seit langem zu stolzen Kaufpreisen und tiefen Bruttorenditen. Für Topobjekte in besonders begehrten Stadtkreisen wie Altstadt, Fluntern, Enge, Seefeld oder Hottingen rutschten die Bruttorenditen auf Werte zwischen 4 und 5 Prozent, in Einzelfällen noch tiefer. Hans Ueli Keller von Engel&Völkers meint dazu: «Neuerdings ist auch der Kreis 3 in, weil dieses Quartier auflebt.» Keller glaubt, dass auch der Kreis 4 für solche Investments an Attraktivität gewinnen wird. An der Langstrasse, in Schwamendingen oder Affoltern oder in der Agglomeration liegen die Bruttorenditen höher.

Allzu tiefe Renditen sind riskant, denn mit den Bruttoerträgen müssen die Bankzinsen, Verwaltung, Unterhalt und Rückstellungen für spätere Renovationen finanziert werden. Korrekterweise müssen auch Risikoprämien punkto Illiquidität der Anlage berücksichtigt werden. Denn ein Mehrfamilienhaus ist nicht so einfach im Handling wie ein Wertpapier und kann nicht im Nu wieder verkauft werden. Die meisten Fachleute legen Käufern daher eine Zielrendite von netto 4 bis 4,5 Prozent nahe. Zeigt die Kalkulation, dass dies ausser Reichweite liegt, sollte auf den Kauf verzichtet werden.

Renovationen killen Rendite

Der Architekt und Berater Samuel Gerber ergänzt: «Oft unterschätzen Privatanleger den Bedarf an Unterhalt und den Rückstau an Erneuerung.» Wenn eine sorgfältige Bestandesaufnahme in die Erkenntnis mündet, dass in den nächsten Jahren die ganze Haustechnik, Badezimmer, Küche und Fassade sanierungsbedürftig sind, müsste ein Investor die Kosten dafür vom Kaufpreis in Abzug bringen. Bei vielen auf den ersten Blick verheissungsvollen Objekten muss man bei genauerem Nachrechnen wegen der Renovationen auf eine Rendite verzichten.

Angesichts tiefer Zinsen tröstet sich mancher Immobilieninvestor mit der Tatsache, dass er sein Investment jetzt zu traumhaft tiefen Zinsen finanzieren kann. Im Überschwang des Immobilienbooms machten sich manche Investoren gar die Hebelwirkung eines geringen Eigenkapitalzinses in Kombination mit günstigen Krediten zunutze – das rentiert auf den ersten Blick blendend, kann aber ebenso schnell in einem Totalverlust enden. Denn wenn sich das Blatt auf dem Immobilienmarkt wendet und die Immobilienpreise sinken, will der Darlehensgeber sein Geld oder einen Teil davon wieder zurückhaben.

Steuern vorher berechnen

Eine seriöse und kompetente Beratung kann sich daher lohnen, sowohl was bauliche Fragen betrifft als auch in Sachen Finanzierung, Renditeberechnung und Steuern. Samuel Gerber sagt: «Mancher Zahnarzt oder Rechtsanwalt geht ein solches Engagement ein, weil er glaubt, sein steuerbares Einkommen stark reduzieren zu können.» Denn seit Gebäudeunterhalt und Instandsetzung von Altliegenschaften steuerlich einfacher abgezogen werden können (dank der Abschaffung der sogenannten Dumont-Praxis), kommt der Reiz der Steuereinsparung erst recht zum Tragen. Wer mehrere Jahre hintereinander Zehntausende von Franken für Gebäudeunterhalt ausgibt, kann oft erhebliche Summen vom Einkommen in Abzug bringen. Ob dieser Effekt wirklich spielt, sollte man aber vor dem Kauf nachrechnen und abklären.

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kann je nach Objekt und Schuldnerbonität meist 70 bis 80 Prozent des geschätzten Verkehrswertes über Bankkredite finanzieren. Als besonders sicher gelten Mehrfamilienhäuser in einem möglichst durchschnittlichen, guten Wohnquartier mit einem hohen Anteil von 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Mithilfe von Bankkrediten ist es meist schon mit einem Einsatz von mehreren Hunderttausend Franken Eigenkapital möglich, Immobilieninvestor zu werden.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 02.11.2009, 13:56 Uhr

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