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«In einigen Regionen ist die Lage bedrohlich»

Aktualisiert am 08.03.2011 83 Kommentare

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Ungebremste Nachfrage nach Immobilien: Gemäss einer Studie der Credit Suisse öffnet sich die Schere zwischen Immobilienpreisen und Einkommen gefährlich. Die Frage nach einer Überhitzung werde dringlicher.

1/5 Das Traumhaus rückt in immer weitere Ferne, weil der erforderliche Eigenmittelanteil von 20 Prozent für einen Hypothekarkredit nur noch selten erreicht wird: Ein Schild preist Immobilien in der Nähe einer neuen Wohnsiedlung bei Bern an.

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In mehreren Regionen der Deutsch- und Westschweiz könnten laut der Grossbank Credit Suisse (CSGN 19.09 -1.39%) (CS) weniger gut verdienende Haushalte nach einem Zinsanstieg in Zahlungsnot geraten.

Am gefährlichsten sei die Lage in den Kantonen Genf, Waadt, Zug und Tessin, schreibt die Bank in ihrer diesjährigen Studie zum Immobilienmarkt. Steigen die Zinsen zum langfristigen Mittelwert, kommen nach der Prognose der CS die unteren Einkommensschichten, aber auch zum Mittelstand gezählte Haushalte unter Druck.

Mehr als ein Drittel fürs Wohnen

Die «Goldene Finanzierungsregel» geriete somit aus den Fugen: Ein Haushalt müsste dann mehr als ein Drittel seines Einkommens für Wohnen ausgeben, was nicht mehr verhältnismässig ist.

«In der Region Genfersee ist der Markt schon jetzt extrem heiss», sagte CS-Ökonom Martin Neff am Dienstag bei der Vorstellung des Berichts vor den Medien. Die Wohnpreise würden schon seit mehr als einem Jahrzehnt steigen: Für Neff muss dies zu einer «Korrektur» der Lage führen, einen veritablen Crash erwartet der Experte aber nicht.

Viel neuer Wohnraum in den Agglomerationen

Im Zürcher Ballungsraum, der ebenfalls als Hot Spot gilt, halten die relativ hohen Einkommen mit den galoppierenden Immobilienpreisen indes Schritt. Zudem sei in den Agglomerationen in den letzten Jahren viel Wohnraum entstanden, sagte Neff. Dorthin weichen wegen Wohnpreisexplosion in der Stadt vor allem Familien mit tieferen und mittleren Einkommen aus.

Auch landesweit könne nicht von einer Überhitzung gesprochen werden, sagte Neff. Allerdings wäre eine solche auch kaum einzudämmen. «Fakt ist: Was im Moment abgeht, ist der Markt», sagte der Ökonom. Ausser für die CS könne er nicht sagen, nach welchen Kriterien die Hypothekenvergabe der Banken geregelt sei.

Die CS habe ihren Marktanteil im hart umkämpften Wohnfinanzierungsgeschäft verringert, weil sie weiterhin strenge Vergabekriterien habe. Wer Marktanteil kaufe, müsse beim Preis oder bei der Risikoprüfung Zugeständnisse machen, warnte Neff indirekt an die Adresse anderer Banken.

Schweiz wird zu einem Volk von Eigentümern

Die Verlockung des Wohneigentums auf die Schweizer bleibt dank der tiefen Zinsen indessen gross. Wohneigentum war jahrzehntelang im Schnitt 8 Prozent teurer als das Mieten, nun kostet es rund ein Drittel weniger. Für CS-Experte Thomas Rieder hat sich die frühere «Eigentumsprämie» zu einem «Eigentumsdiscount» gewandelt.

Die Schweizer würden so mehr und mehr zu einem Volk von Eigentümern. Die Mieter hingegen können laut CS davon ausgehen, dass ihre Mieten auch bei steigenden Zinsen bis mindestens 2013 konstant bleiben. Erst dann bewege sich der Referenzzinssatz, der momentan bei 2,75 Prozent liegt, wieder nach oben, sagte Rieder.

Für Vermieter wie Immobiliengesellschaften, Versicherungen oder Pensionskassen, die aus ihren Immobilien Profit schlagen, schmelzen dadurch allerdings die Margen zusammen. Der Referenzzinssatz steigt nicht im Einklang mit den Zinsen und die Mieten können daher nicht sofort erhöht werden. (jak/pbe/sda)

Erstellt: 08.03.2011, 15:28 Uhr

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83 Kommentare

Alexander Müller

08.03.2011, 12:41 Uhr

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In der Region Zürich kann man nicht von Überhitzung des Immobilienmarktes sprechen. Dank der Personenfreizügigkeit ist Wohnraum in der Region Zürich zum knappen Gut geworden. Das wirkt sich entpsrechend auf die Immobilien- und Mietpreise aus. Solange der Zustrom nach Zürich anhält und das Angebot für Wohnraum an guten Lagen kaum zunimmt sehe ich hier keine Gegentendenz. Antworten

Oliver Steiner

08.03.2011, 13:16 Uhr

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der Antstieg der Mieten wird ebenfalls folgend. Mehrfamilienhäuser werden heute ebenfalls zu Höchstpreisen verkauft - in Ermangelung an Anlagealternativen. Irgendwann werden dies auch die Mieter in Form von hohen Mieten zu spüren kriegen. Meist geschieht dies im Rahmen einer "Seefeldisierung". Und hier spielt die PFZ halt dann doch wieder eine Rolle: Es braucht nämlich auch Mieter, die das zahlen! Antworten