Neuer Kniff: So umgehen Vermieter tiefere Mieten

Es gibt immer mehr Mietverträge, die nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt sind. Damit wollen Verwaltungen den Aufwand minimieren.

Die Aussichten sind gut für Mieter, die jetzt eine Zinsreduktion verlangen. Foto: Thomas Egli

Die Aussichten sind gut für Mieter, die jetzt eine Zinsreduktion verlangen. Foto: Thomas Egli

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Von 3,5 auf 1,5 Prozent in neun Jahren: Der Schweizer Referenzzinssatz hat einen rasanten Abstieg erlebt. Gestern hat der Bund den Wert, an dem sich die Mieten orientieren, ein weiteres Mal nach unten angepasst. Damit ist ein historischer Tiefststand erreicht. Die Mieter haben nun theoretisch erneut Anspruch auf 2,9 Prozent tiefere Zinse. Doch längst nicht alle fordern diese Senkung ein. Davon profitieren die Hausbesitzer, die weiterhin die alten Preise verrechnen können.

Es gibt allerdings noch einen zusätzlichen Weg, wie Vermieter die Senkungsrunden umgehen können: indem sie sogenannte indexierte Mietverträge abschliessen. Der Mietzins ist dabei nicht an den Referenzzinssatz, sondern an die Teuerung gekoppelt. Die Vertragsdauer ist mindestens fünf Jahre, im Idealfall erhalten die Mieter ein einseitiges Kündigungsrecht. Die sinkenden Zinse haben solchen Verträgen zu einem Aufschwung verholfen.

«Seit die Zinse auf einem Tiefststand sind, haben die indexierten Mietverträge zugenommen», sagt Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin des Mieterverbands Zürich. Vor allem grosse Verwaltungen griffen bei Neumietern vermehrt darauf zurück. Adrian Wenger, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum, bestätigt den Trend: Aus ­Gesprächen mit Kunden wisse er, dass einige Verwaltungen neuerdings mit ­solchen Verträgen arbeiteten. Dabei gehe es nur in zweiter Linie darum, sinkende Einnahmen zu verhindern, glaubt ­Wenger. «Vor allem wollen die Vermieter wohl den Aufwand minimieren, der mit den ständigen Anpassungen an den ­Referenzzinssatz verbunden ist.»

Problematischer Fall

Indexierte Verträge seien bis jetzt vor ­allem für Geschäftsräume abgeschlossen worden, sagt Cipriano Alvarez, Leiter Recht beim Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Das habe sich ge­ändert. «Von einer grossen Welle will ich nicht sprechen. Aber es ist effektiv so, dass Wohnungen vermehrt mit indexiertem Mietzins vermietet werden.» Grundsätzlich spreche bei der heutigen Teuerungssituation nichts dagegen, solange den Mietern das einseitige Kündigungsrecht zugestanden werde. Denn in den letzten Jahren war die Inflation eher ­negativ als positiv.

Alvarez wurde allerdings vor kurzem über einen problematischen Fall in der Westschweiz in Kenntnis gesetzt. Bisherige Mieter eines Mehrfamilienhauses erhielten dort von ihrem Vermieter einen neuen, befristeten Vertrag mit indexiertem Mietzins. Und zwar, nachdem sie zuvor erfolgreich eine Anpassung ihrer Miete an den gesunkenen Referenzzinssatz eingefordert hatten. «Die Mieterschaft hegt nun die Vermutung, dass der befristete Vertrag eine Retourkutsche von der Verwaltung ist. Weil sie die Miete nicht nochmals nach unten anpassen will», sagt Alvarez. Das sei fragwürdig, und er hoffe, dass dieses Beispiel ein Einzelfall bleibe. Ob ein solches Vorgehen nach einem Senkungsbegehren oder einem Streitfall zulässig sei, kläre das Amt derzeit ab.

«Es gibt wenig Anzeichen, dass der Referenzzins bald steigt.»Adrian Wenger, VZ Vermögenszentrum

VZ-Experte Wenger weiss von einer Verwaltung, die zwar grundsätzlich auf unbefristete Verträge setzt. Bei Be­wohnern, die offensiv eine Anpassung ihrer Miete an den Referenzzinssatz ver­langten, gehe sie aber anders vor. «Die ­Verwaltung gewährt die Senkung zwar, fordert im Gegenzug aber einen Wechsel auf einen indexierten Vertrag. Um in Zukunft ähnliche Querelen zu vermeiden.» Laut BWO-Experte Alvarez ist allerdings auch dieser Deal höchst fragwürdig: «Das Mietrecht erlaubt es nicht, eine Mietzinssenkung mit einer Bedingung zu verknüpfen.»

«Keine Ausschläge nach unten»

Beim Hauseigentümerverband ist man sich der Zunahme indexierter Verträge nicht bewusst. «Ich sehe nicht, wo der Vorteil für die Vermieter liegen sollte», sagt Präsident und SVP-Nationalrat Hans Egloff. Schliesslich bringe die Anbindung an die Teuerung ebenfalls bürokratischen Aufwand mit sich. Laut BWO-Vertreter Alvarez kann sie für Vermieter trotzdem attraktiv sein: «Der Mietzins entwickelt sich stetiger, wenn er an die Teuerung gekoppelt ist. Es kann keine grösseren Ausschläge geben, insbesondere auch nicht nach unten.»

Sollte die Inflation wieder anziehen, würden die Mieten aber automatisch mitsteigen. Ob das ein Nachteil gegenüber den gängigen, unbefristeten Verträgen ist, hängt laut Felicitas Huggenberger vom Zürcher Mieterverband vom Einzelfall ab. «Wenn der Referenzzinssatz steigt, werden auch diese Mieten teurer.»

Allerdings: Allzu bald dürfte der Zinssatz nicht nach oben gehen, sagt Immobilienexperte Wenger. Der Wert wird aus dem durchschnittlichen Zinssatz der Hypothekarforderungen abgeleitet, und dieser ist schon seit Jahren sehr tief. Es gibt laut Wenger im Moment wenig Anzeichen, dass der Durchschnitt sich bald erhöht. «Auch, weil der Konkurrenzkampf unter den Hypotheken-Anbietern zunimmt.» Die meisten Verträge laufen zudem über mehrere Jahre. Der durchschnittliche Zins erhöht sich erst dann, wenn sie erneuert werden müssen.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 02.06.2017, 06:25 Uhr

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