Lukrative Eigentumswohnungen sollen Hotels wiederbeleben

Von Jürg Zulliger. Aktualisiert am 26.01.2010

Drucken

Viele Bündner Hotels sind in die Jahre gekommen. Das Geld für die Sanierungen suchen sie mit neuen Ideen.

Der neue Look eines traditionellen Hotels: So sollen die Eigentumswohnungen im «Eden Mountain Resort Arosa» aussehen.
Bild: PD

Das heutige «Eden» in Arosa wird schon bald einem Neubau weichen müssen.

Hitsch und Valerie Leu haben viele Ideen für neue Angebote - und Hotelformen.

Dossiers

Die schönsten Reiseziele

Stichworte

Hotellerie

Hitsch Leu gilt als einer der umtriebigsten Hoteliers der Schweiz. Seit er in den Neunzigerjahren in den Betrieb seiner Mutter eingestiegen ist, hat er Jahr für Jahr ein Event- und Partyfeuerwerk gezündet: Homo-Ski- und Party-Wochen, Hiphop und Rap in der ehemaligen Hotelküche, Disco für Junge, Angebote für Familien, Designerzimmer und vieles mehr. Hitsch Leu zählt auch zu den Mitbegründern des Arosa-Humorfestivals.

Obwohl er finanziell schon einmal Schiffbruch erlitten hatte, machten Leu und seine Frau Valerie das Eden zum Nabel einer schillernden Szene - es galt als Paradebeispiel für eine Hotellerie, die mit der Zeit geht. Doch jetzt, wo erneut Anpassungen und Investitionen anstehen, muss er über die Bücher.

Wohnungen statt Hotelzimmer

«Hitsch und Valerie Leu eröffnen die letzte Wintersaison im Eden», heisst es auf der Website des Hotels. Die bisherige Anlage soll abgerissen werden und einem Neubau weichen. Das neue Projekt heisst «Eden Mountain Resort Arosa». Statt bisher 75 Hotelzimmer wird Leu künftig nur noch halb so viele anbieten. Das verkleinerte Designerhotel soll um zwei Häuser im Minergiestandard mit 36 grosszügigen Eigentumswohnungen ergänzt werden. Vorgesehen sind weiter ein Chalet mit einer speziell luxuriösen Wohnung, ein Wellnessbereich, ein Restaurant und eine Bar. «Die Wohnungskäufer», so Leu, «werden die Hoteldienstleistungen in Anspruch nehmen können, natürlich à la carte auch weitere Services.» Teil des Konzepts ist die Weitervermietung der Appartements über das Buchungssystem des Hotels. Im Idealfall rechnet Leu mit einer Auslastung der Appartements von 50 Prozent.

Leu will das Projekt als Beitrag gegen «kalte» Betten respektive gegen oft leerstehende Zweitwohnungen verstanden wissen. Seine Appartements werden zu Quadratmeterpreisen von 10 000 Franken auf den Markt kommen. Die Bauherrschaft, den Betrieb und auch den Verkauf will Leu über seine Hiva Hotel AG abwickeln.

Hitsch Leu sieht dies als vielversprechenden Ansatz, der Hotellerie zu neuer Blüte zu verhelfen: «Das bisherige Modell mit Berghotels, die nur im Winter wenige Monate offenhaben, ist ohne Zukunft», sagt er. Mit dem neuen Konzept will er zwei Fliegen auf einen Streich schlagen: Das verkleinerte Hotel entspricht der übers ganze Jahr möglichen Auslastung; mit dem Verkauf kommt er zudem zu finanziellen Mitteln, um wieder investieren zu können.

Auch Flims sucht neue Wege

Konkrete Pläne mit Appartements hat auch das 5-Stern-Hotelresort Waldhaus in Flims. «Wir haben kürzlich eine Baueingabe für den Neubau von 35 sehr exklusiven Eigentumswohnungen eingereicht», erklärt Direktor Christoph Schlosser. Dieses Vorhaben ist im absoluten Topsegment positioniert. Vorgesehen sind unter anderem ein eigener 24-Stunden-Concierge-Dienst, ein Bistro fürs Frühstück und ein Spa-Bereich mit Wellness-Suiten.

Schon in der Vergangenheit hat das Waldhaus in Flims erfolgreich rund 40 Wohnungen im Stockwerkeigentum vermarktet. Diese Gäste geniessen im Hotel den Status als «preferred guests» - bei den künftigen Residenzen will man in Sachen Service noch höher hinaus. Sowohl beim Eden wie auch beim Waldhaus Flims geht es damit auch um die Finanzierung. Wer keinen Mäzen oder Sponsor hat wie viele 5-Stern-Häuser, muss andere Mittel und Wege suchen. Schlosser: «Die Mittel für Investitionen in den Hotelkern stammen aus dem Cashflow des Hotelbetriebs sowie aus dem Erfolg mit Immobilien.»

Gemeindepräsident unterstützt das Projekt

Bei den Behörden dürfen die Hoteliers mit viel Goodwill rechnen. «Wenn sich dies als Modell erweist, um neue Hotels und Investitionen zu ermöglichen, werden wir das im Rahmen der Gesetze natürlich unterstützen», betont etwa Vincenz Vital, Gemeindepräsident von Arosa. Der erst kürzlich vom Kanton vorgestellte Richtplan zur Erst- und Zweitwohnungsproblematik sieht sogar vor, solche Projekte zur Quersubventionierung bevorzugt zu behandeln: Diese Appartements oder Zweitwohnungen können von den bereits bestehenden Kontingenten ausgenommen werden, sofern sie einen Beitrag zur Hotelfinanzierung darstellen. Offen ist, ob so ein nachhaltiger Beitrag zu mehr «warmen» Betten geleistet wird. Denn Käufer im Topsegment dürften eine Abneigung gegen eine Vermietungspflicht haben. Es ist ihnen in der Praxis freigestellt, die Wohnungen öfter leer stehen zu lassen statt sie über das Hotelbuchungssystem aktiv bewirtschaften zu lassen.

In den letzten Jahren waren es vor allem Hotels in VIP-Destinationen, die Immobiliengeschäfte zur Finanzierung umgesetzt haben. Im Beton so mancher Spa- oder Wellness-Anlage steckt de facto das Geld von Wohnungskäufern. Solche Immobiliendeals tätigten etwa das Vereina in Klosters, der Schweizerhof in Lenzerheide, der Seehof in Davos oder das Waldhotel National in Arosa.

Eine Strategie mit Grenzen

Einen Schritt weiter in Richtung bewirtschaftete, «warme» Betten geht nun die Weisse Arena in Laax: Das Projekt «Rockresort» umfasst 102 Appartements für 580 000 bis 1 Million Franken. Hier sind die Eigentümer aber verpflichtet, ihre Wohneinheiten der Weissen Arena zur Bewirtschaftung und Weitervermietung zu überlassen, partizipieren dafür an den Mieteinnahmen.

So oder so sind der Immobilienvermarktung als Finanzierungsquelle Grenzen gesetzt. Denn in den meisten Fällen werden die Hoteliers diesen Joker nur einmal ziehen können. Die Hotelparzellen weisen in der Regel nicht genug Landreserven auf, um da munter weiterbauen zu können. Und schliesslich sucht der Gast Natur, Ruhe und Erholung - und keine Baustelle.

Wirtschaft