Neue Hypo-Regeln: Was sich nun ändert

Amortisieren in 15 statt 20 Jahren: Ab September gelten schärfere Regeln bei der Hypothekenvergabe. So wirkt sich das auf einen Kaufpreis von einer Million aus.

Immobilienkäufer müssen in Zukunft ein höheres Einkommen ausweisen. Foto: TA-Archiv

Immobilienkäufer müssen in Zukunft ein höheres Einkommen ausweisen. Foto: TA-Archiv

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Auf Druck der Behörden haben die Schweizer Banken die Selbstregulierung im Hypothekargeschäft im Juni erneut verschärft. Am Mittwoch hat die Finanzmarktaufsicht (Finma) die Anpassungen genehmigt. Sie treten bereits am 1. September in Kraft. Und das sind die wichtigsten Änderungen:

  • Die Frist für die Amortisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts wird von bisher 20 auf 15 Jahre verkürzt. Die Rückzahlung muss neu linear, das heisst in regelmässigen Tranchen, erfolgen. Es gibt keine Karenzfrist mehr, die von vielen Kredit–nehmern bis jetzt genutzt wurde. Auch die Abzahlung des gesamten Betrags am Ende der Vertragsfrist ist somit nicht mehr möglich.

    Der raschere Schuldenabbau wirkt sich auf die Tragbarkeitsrechnung aus. Immobilienkäufer müssen ein höheres Einkommen ausweisen, wie ein rechnerisches Beispiel zeigt. Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken und einer Belehnung von 80 Prozent steigt die jährliche Abzahlungsrate von rund 6700 Franken auf etwa 8900 Franken. Das dürfte damit den Kreis potenzieller Eigentümer erneut etwas verkleinern, allerdings weniger stark als bei der Selbstregulierung, die im Sommer 2012 in Kraft getreten ist und von den Hypothekarschuldnern mindestens 10 Prozent Eigenkapital fordert.

    Die Anpassungen gelten wie bereits die Verschärfung vom Sommer 2012 ausschliesslich für das Neugeschäft. Auf bestehenden Hypotheken und bei Verlängerungen finden sie keine Anwendung. Für bestehende Schuldner gilt weiterhin die Amortisa­tionsfrist von 20 Jahren oder die bis Mitte 2012 gültige ungeschriebene Regel, dass die Zweithypothek, das heisst jene, die zwei Drittel übersteigt, bis zum Zeitpunkt der ordentlichen Pensionierung zurückbezahlt werden soll.

  • Zweiteinkommen sind bei der Tragbarkeit nur noch anrechenbar, sofern eine Solidarschuldnerschaft besteht. Bei verheirateten Paaren und eingetragenen Partnerschaften ist eine solche Solidarschuldnerschaft in der Regel gegeben, ausser im Fall von Gütertrennungen. Konkubinatspaare müssen sie mit einem Vertrag belegen.
  • Liebhaberobjekte müssen selber bezahlt werden. Bei Immobilienkäufen und Handänderungen gilt das Niederstwertprinzip: Für die Belehnung ist der niedrigere Wert – Marktwert oder Kaufpreis – massgeblich. Wer bereit ist, für seine Immobilie mehr zu zahlen, als die Bank mit ihren Modellen eruiert hat, muss für die entsprechende Differenz selber aufkommen.

    Der Bundesrat gab am Mittwoch bekannt, dass er vorerst keine Notwendigkeit sehe, mit weiteren Regulierungsschritten die Nachfrage nach Hypotheken zu dämpfen. Anlass zur Entwarnung gebe es jedoch nicht. Die Ungleichgewichte im Hypothekar- und Immobilienmarkt hätten sich weiter vergrössert. «Die Zunahme der Hypothekarkredite und der Immobilienpreise hat sich zwar etwas abgeschwächt, der Anstieg ist aber nach wie vor stärker als jener der Einkommen.» Sollten sich die Ungleichgewichte auf den Kreditmärkten erneut verschärfen, will der Bundesrat Ende Jahr über zusätzlich Massnahmen entscheiden.

(Tages-Anzeiger)

(Erstellt: 03.07.2014, 06:37 Uhr)

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