Zürich
Um den alten Dorfkern wirds enger und enger
Informationen
Alle Unterlagen sind unter www.thalwil.ch abrufbar. Bis 19. Oktober läuft das Vernehmlassungsverfahren. Im Juni 2011 soll über die BZO abgestimmt werden.
Gestaltungsplan-Pflicht
Ein Gestaltungsplan verfeinert die Vorgaben der Zonenordnung in einem bestimmten, besonders wertvollen Gebiet. So lassen sich die Interessen der Öffentlichkeit besser mit jenen des Eigentümers abgleichen. Mit der neuen BZO will Thalwil in sechs Gebieten eine Pflicht zum Gestaltungsplan einführen: auf der Schwarzenbachwiese, weil sie an den alten Ortskern grenzt. Auf dem Etzliberg, damit «keine Bebauung ohne Gesamtkonzept stattfindet». Auf einem langen Streifen Land seeseits der Gleise vom Bahnhof bis zur Ludretikon-Unterführung, weil dieser parallel zur Zentrumsentwicklung freigegeben werden soll. Im Breiteli-Quartier, weil dort Neubauten und Sanierungen politisch heikel sind. Um den Böniweg, weil dieser noch eine Freihaltezone ist. Und auf dem Zentralplatz, weil dort im Rahmen der Zentrumsaufwertung «eine öffentliche Platzsituation» entstehen soll. Ausserdem könnte eine unterirdische Parkgarage gebaut werden. Im Gebiet Zentralplatz ist ein guter Teil des Bahnhofs und der Gleise enthalten. Damit will man sich die Möglichkeit einer Überdachung der Gleise offenhalten.
Das Anreizsystem
Mit verschiedenen Anreizen will die Gemeinde einem ökologischen Wohnungsbau und preisgünstigem Wohnraum Vorschub leisten: Der klassische Anreiz der Arealüberbauung soll bereits ab 3000 statt wie bisher 4000 Quadratmeter möglich sein. Wer in einer dreigeschossigen Wohn- oder Wohn- und Gewerbezone erneuert oder saniert, darf anstelle des Dachstocks ein Vollgeschoss bauen, wenn er das Kriterium der «guten Gestaltung und Einordnung» erfüllt. Und wer einen Neubau erstellt, erhält eine Ausnützung von 80 Prozent statt 60 Prozent zugesprochen und darf das Dachgeschoss durch ein Vollgeschoss ersetzen, wenn er mehrere Kriterien erfüllt, darunter: «20 Prozent der Geschossflächen für preisgünstigen Wohnungsbau». Der Ortsplaner der Gemeinde, Christoph Haller, gab an der Informationsveranstaltung vom Montagabend zu, dass das «eine schwierige Formulierung» sei. Schliesslich sieht man für ein Haus mit zehn Wohnungen nicht acht teure und zwei günstige Wohnungen vor. Das Prinzip greife vor allem dort, wo es um mehrere Neubauten gehe, sagte Haller.
40 neue Wohnungen pro Jahr. So viel braucht Thalwil laut Gemeindepräsidentin Christine Burgener (CVP), um den Bevölkerungsstand zu halten. Hauptgrund ist der gestiegene Bedarf an individuellem Wohnraum. Sinkt die Bevölkerungszahl, stimmt das Verhältnis zur Infrastruktur nicht mehr.
Aber wo bauen? Im Zentrum sollen keine reinen Wohnhäuser mehr entstehen. Und an den Siedlungsrändern auszubauen, widerspricht der Doktrin des Kantons: Die Gemeinden sollen nach innen wachsen. Verdichtetes Bauen nennt sich das; es bedeutet, dass das Siedlungsgebiet tendenziell dichter, die Häuser höher werden müssen. Und dass Grünflächen (im Jargon: Baulücken) verschwinden.
So soll es der Schwarzenbachwiese ergehen, die zwischen dem Schulhaus Oelwiese und der Tödistrasse liegt. Die neue Bau- und Zonenordnung (BZO) sieht eine Umzonung von der Kernzone in die weniger restriktive Zone WG3 vor: eine dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbe.
Das Gleiche soll um die Aubrigstrasse geschehen; im nördlichen Teil wird allerdings ein Pufferbereich zur Kernzone A aufgezont. Häuser dürfen dort nicht höher als neun Meter sein.
Auch das grüne Land um den Böniweg inklusive Pferdeweide soll zu WG3 werden. Ebenso die angrenzende Mischzone Illycafé. Speziell daran ist, dass das Gebiet um den Böniweg zurzeit als Freihaltezone definiert ist. Der Gemeinde gehören dort über 8000 Quadratmeter Land. Laut Planungsbericht weist die Freihaltezone aber «keine unverzichtbaren Qualitäten» auf. Hier könnten Wohnungen für knapp 150 Einwohner geschaffen werden.
Diese drei Gebiete liegen nahe am alten Dorfkern um das Gebiet Dorfstrasse/Oberdorfstrasse. In der Nähe ist auch der Schiessstand. Dort soll ein Gebiet, das bei der Zonenplanrevision 2003 aus Rücksicht nicht eingezont wurde, ebenfalls WG3 werden. Dies würde Bauherren mehr Planungssicherheit bieten.
Wie weiter im Breiteli?
Ein zweiter Schwerpunkt der Einzonungen liegt in Gattikon im Gebiet zwischen Hofwiesenstrasse und Sihlhaldenstrasse. Die südliche Hälfte, die heute als Kernzone definiert ist, soll künftig WG3 sein. Ein Teil der Fläche ist noch nicht überbaut, in der Ecke Hofwiesenstrasse/Sihlhaldenstrasse stehe eine «neuere Überbauung ohne schützenswerte Ortsbildqualitäten».
Was ist «preisgünstig»?
Die neue Bau- und Zonenordnung stellt auch Weichen für die Zukunft des Breiteli-Quartiers. Das Gebiet soll von einer teilweise zwei- in eine dreigeschossige Wohnzone umgeteilt werden. Ausserdem ist eine Gestaltungsplan-Pflicht vorgesehen. Das Arbeiterquartier Breiteli, das der Gemeinde gehört, war in den letzten Jahren ein Politikum; die Einwohner wehrten sich gegen den geplanten Abriss ihres Quartiers. Gemeinderat Richard Gautschi (parteilos) betonte am Montagabend, die Gemeinde habe für den Entwurf der BZO eng mit der Interessengemeinschaft Breiteli zusammengearbeitet, und versprach, das werde auch in Zukunft so bleiben.
Das oberste Ziel im Breiteli ist laut Gautschi die «Erhaltung und Schaffung von preisgünstigem und familienfreundlichem Wohnraum». Was genau «preisgünstig» sei, wollte auch Gemeindepräsidentin Burgener nicht präzisieren. Auf eine entsprechende Frage aus dem Publikum erwiderte sie lediglich, in Thalwil bedeute es auf jeden Fall etwas anderes als im Zürcher Unterland.
Die letzte Umzonung nach WG3 betrifft das Quartier Ludretikon. Hier werden diverse kleinere Flächen umgezont, einige davon auch in eine Zone W3 («dreigeschossige Wohnzone; mässig störendes Gewerbe zulässig»).
Mit dem neu geschaffenen Instrument der Quartiererhaltungszone will der Gemeinderat die Perlatti-Siedlung schützen. Diese liegt oberhalb des Ruderclubs zwischen der Kronenbergstrasse und den Bahngeleisen. Ortsplaner Christoph Haller betonte aber, dass es nicht um ein Einfrieren des dortigen Ortsbildes gehe.
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Erstellt: 31.08.2010, 21:46 Uhr
