Zürich
«Zürichberg und Fluntern werden eine Renaissance erleben»
Interview: Tina Fassbind. Aktualisiert am 26.10.2011 16 Kommentare
«Es ist nicht so, dass wir immer mehr fürs Wohnen zahlen»: Urs Hausmann. (Bild: Wüest & Partner)
Urs Hausmann
Dr. oec.HSG Urs Hausmann arbeitet seit 1996 für das Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest & Partner. Seit 1999 ist er Partner des Unternehmens, seit Mai 2006 Präsident des Verwaltungsrates. Seine Schwerpunkte liegen in der Immobilienmarktforschung. Er trägt zudem die Hauptverantwortung für die Publikation Immo-Monitoring, die zweimal jährlich über die Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt informiert. Hausmann doziert unter anderem an der Hochschule für Wirtschaft in Zürich sowie an der Universität St. Gallen EMBA.
Das nächste Immo-Monitoring von Wüest & Partner erscheint morgen Donnerstag, 27. Oktober 2011.
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Herr Hausmann, welche Aspekte werden bei der Einschätzung einer Wohnung berücksichtigt?
Es sind vier Punkte, die beachtet werden. Einerseits wird die Wohnung selbst bewertet: Wie gross und wie alt ist sie? Wie ist sie ausgestattet und nach welcher Seite hin ist sie ausgerichtet? Dann wird das Haus als Ganzes betrachtet: In welchem Stil ist es gebaut worden, wie viele Wohnungen hat es und wie gut ist es erschlossen? Als Drittes wird die Umgebung geprüft, die sogenannte Mikrolage: Wo steht das Haus, was kann man rundherum erleben, gibt es störende Immissionen. In einem letzten Schritt betrachtet man die Gemeinde, in der das Objekt steht. Hier spielt beispielsweise die Verkehrsanbindung oder die Steuerbelastung eine Rolle. Diese Aspekte werden in einer Punkteskala eingeteilt und daraus ergibt sich dann eine Gesamteinschätzung.
Welche Punkte sind heute wichtiger als noch vor 10 Jahren?
Ich stelle in drei Bereichen eine starke Veränderung fest. Heute wird deutlich mehr Wert darauf gelegt, dass eine Anbindung an den öffentlichen Verkehr gewährleistet ist. Ein grösseres Augenmerk wird auch auf die Immissionen rund um ein Objekt gerichtet. Die Lärmempfindlichkeit ist beispielsweise stark gestiegen. Schliesslich spielt heute bei der Wahl einer Wohnung oder eines Hauses auch die Ökologie eine grössere Rolle, sei es im Bezug auf die Wahl der Materialien oder auf die Beheizung oder die Klimatisierung eines Objekts. Darauf wird sehr geachtet.
Wie wichtig ist die Aussicht, die eine Wohnung bietet? Ein Aspekt, der immer wieder Einfluss auf die Höhe des Mietzinses hat.
Der Wunsch nach einer schönen Aussicht war schon immer da. An erster Stelle der Wunschliste stand in den vergangenen 10 Jahren immer eine helle Wohnung. Das impliziert, dass nicht gleich die nächste Häuserzeile vor dem Fenster steht, damit genügend Licht reinkommt. Früher haben die Hausbesitzer noch nicht gemerkt, dass man daraus Kapital schlagen kann. Heute verlangen sie mehr Miete dafür – und die Zahlungsbereitschaft, um sich diesen Wunsch erfüllen zu können, hat sicherlich zugenommen.
Wie hoch ist eigentlich ein angemessener Mietzins?
Objektiv gibt es keine richtige Miete. Es gibt auch keinen Grenzwert, bei dem man von Abzockerei sprechen kann. Man kann sich natürlich fragen, ob das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt. Und man muss sich ganz sicher auch fragen, für wen der Mietzins angemessen sein soll: Für den Eigentümer oder den Mieter? Da sind die Perspektiven natürlich verschieden. Als Richtwert angemessen ist es, wenn man rund 22 Prozent des Einkommens in die Miete investiert. Daran hat sich in den letzten 70 Jahren kaum etwas verändert. Es ist nämlich nicht so, dass wir immer mehr fürs Wohnen zahlen. Das Einkommen ist im gleichen Mass gestiegen wie die Mieten.
Die aktuellen Zahlen der Bevölkerungsbefragung der Stadt Zürich zeigen aber, dass 7 Prozent über die Hälfte ihres Einkommens in die Miete investieren.
Das ist wirklich sehr viel. Aber auch hier müsste man die Fälle im Einzelnen betrachten. Es kann beispielsweise auch sein, dass Eltern noch einen Beitrag an die Miete leisten oder dass die Leute nicht wegziehen wollen – aus welchen Gründen auch immer. Man muss auf jeden Fall nicht immer korrigierend eingreifen. Auch der Staat nicht.
Wird es in Zürich bald normal sein, dass man einen zu hohen Anteil am Einkommen für die Miete aufbringen muss, wenn man in der Stadt wohnen will?
Innerhalb der Schweiz sind Zürich und Genf sicher Hochpreisinseln. Aber ein Viertel aller Wohnungen in der Stadt gehören immer noch Genossenschaften und sind somit dem Markt entzogen. Die Kostenmiete wird vom Unterhalt des Hauses abgeleitet, unabhängig davon, wie sich die Mietpreise im umliegenden Quartier verändern. Die Leute, die dort wohnen, sind quasi geschützt, und das wird so bleiben.
Und wie entwickeln sich die Preise rund um diese «Inseln»?
Sie gehen hoch, aber nicht so stark, wie manche befürchten. Im freien Markt gibt es die Konkurrenz des Wohneigentums. Dieser Faktor wirkt sich dämpfend auf die Mietpreise aus. Aber es ist schon so: Je näher Sie an Zürich kommen, desto höher steigen die Mieten. Ich gehe davon aus, dass die Mietzinse in den nächsten 10 Jahren gesamthaft um etwa 10 Prozent steigen werden.
Was macht eine Wohnung in Zürich teuer?
Sie ist dann teuer, wenn es eine in ihrer Art seltene Wohnung ist und viele sie haben wollen. Die Nachfrage bestimmt den Preis. Das teuerste Quartier im Moment ist das Seefeldquartier.
Und welches ist das Quartier der Zukunft?
Ich gehe davon aus, dass der Zürichberg und Fluntern eine Renaissance erleben werden.
Wieso eine Renaissance? Diese Stadtgebiete waren schon immer beliebte Adressen.
Das stimmt. Aber jetzt findet ein Generationenwechsel statt. In diesen Quartieren gibt es viele grossen Villen, die in den vergangenen Jahren vor allem durch ältere Leute bewohnt wurden. Nach deren Tod rücken Familien nach. Das Quartier wird von Jungen wiederentdeckt und belebt. Die Lebensqualität ist dort sehr hoch. Man hat quasi das Landleben in der Stadt. Das hat Potenzial.
Nach einem Jahrzehnt, in dem sich immer mehr Leute eine Wohnung kauften, sind Mietwohnungen wieder im Trend. Warum?
Wohneigentum ist in den letzten Jahren teurer geworden. Die Zinsen sind zwar niedriger, aber die Preise sind gestiegen. Das bremst die Leute aus. Ich frage mich daher, ob dieser Trend gewollt ist. Denn den Wunsch, Eigentum zu besitzen, haben fast alle – oder zumindest Leute über 30.
(Tagesanzeiger.ch/Newsnet)
Erstellt: 26.10.2011, 11:36 Uhr
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22% vom Einkommen? Ich war mal kurz auf Homegate und hab dann gerechnet. Im Schnitt bezahle ich in Zürich ca. 1000 CHF für ein Zimmer. Wir sind 5 in der Familie, also brauchen wir 5 Zimmer (die kleinen zwei können in einem Leben). Also müsste ich ca. 5000 CHF für eine Wohnung bezahlen. Somit müsste ich ca. 23`000 CHF monatlich verdienen, SUPER, ich werde gleich morgen mit dem Chef sprechen!! Antworten
Steht das eigentlich in der Verfassung (oder evtl. sogar in der göttlichen zwingenden Europäischen Menschenrechtskonvention), dass jeder Schweizers an jedem X-beliebigen Ort der Schweiz für 22% seines Einkommens wohnen darf? Wird an ein paar Orten wohl ein wenig eng ;-) Antworten
Live @ Sunset
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