70 Prozent Mietzinsreduktion: Warum Zürich das härtere Pflaster ist

Eine Genferin hat den Anfangsmietzins ihrer Wohnung angefochten und vor dem Bundesgericht eine massive Reduktion erstritten. Das ist ein starkes Signal, sagt ein Anwalt.

Bezahle ich zu viel? Der Anfangmietzins kann innerhalb von 30 Tage nach Mietbeginn angefochten werden. Den meisten fehle laut Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin des Mieterverbands, der Mut dazu. Wer will sich schon gleich nach dem Einzug mit dem Vermieter anlegen?

Bezahle ich zu viel? Der Anfangmietzins kann innerhalb von 30 Tage nach Mietbeginn angefochten werden. Den meisten fehle laut Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin des Mieterverbands, der Mut dazu. Wer will sich schon gleich nach dem Einzug mit dem Vermieter anlegen? Bild: Keystone

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Das Bundesgericht hat einen Genfer Vermieter dazu verurteilt, die Miete einer Wohnung von 1500 auf 410 Franken monatlich zu senken (siehe Box). Die Begründung: «Um den Mietzins zu bestimmen, ist die Rendite der investierten Mittel ausschlaggebend und nicht die ortsübliche Miete.» Für Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin des Mieterverbands Zürich (MV), zeigt diese Rechtssprechung, «dass sich der Mut zur Anfechtung des Anfangsmietzinses lohnt.»

Wie in Genf kann auch in Zürich innerhalb von 30 Tagen nach Mietbeginn gegen einen Anfangsmietzins Einspruch erhoben werden, sofern der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder der Mietzins auf einem übersetzten Kaufpreis beruht. «Die Schwierigkeit dabei ist, diesen Sachverhalt zu beweisen», hält Huggenberger fest.

Komplexe Berechnung der Rendite

Die Berechnung der Rendite sei eine komplexe Angelegenheit - selbst für die Schlichtungsbehörden. «Sind die Liegenschaften älter als 10 Jahre, müssen die Vermieter die Rendite nicht mehr vorlegen. Es sei denn, die konkreten Zahlen sind aufgrund eines Hausverkaufs bekannt», weiss Huggenberger.

Wer jedoch in eine Liegenschaft zieht, die innerhalb der letzten zehn Jahre gebaut wurde oder wer beispielsweise über das Grundbuchamt Nachweise für eine günstige Hausübernahme einholen kann, der hat laut Huggenberger gute Chancen auf eine Mietzinsreduktion. «Meist stellt sich nämlich heraus, dass der Vermieter eine höhere Rendite aus einer Liegenschaft herauszuziehen versucht. Die Rendite ist aber an den Referenzzinssatz gekoppelt und der ist momentan so niedrig, dass auch die Rendite tief sein muss.»

Die Ausgangslage ist für die Mieter in Genf allerdings wesentlich einfacher als in Zürich. Dort muss der Vermieter den Vormietpreis stets offenlegen. Eine Regelung, die der Mieterverband auch in Zürich einführen will. «Am 30. April wird der Zürcher Kantonsrat über diese Forderung debattieren», sagt die MV-Geschäftsleiterin.

Günstige Liegenschaften sind längst vom Markt

Mietzinsreduktionen von 70 Prozent, wie sie in Genf erstritten wurden, sind in Zürich aber auch dann kaum zu erwarten. Rechtsanwalt und Mietrechtspezialist Stephan Fischer warnt denn auch davor, den Genfer Fall eins zu eins auf Zürich zu übertragen. «Eine Mietzinsreduktion in diesem Umfang ist eine absolute Ausnahme», betont er. Der Bundesgerichtsentscheid habe zwar für die ganze Schweiz Gültigkeit, sei aber sehr speziell. «Da gibt es noch einige weitere Faktoren zu berücksichtigen. Beispielsweise wie viele Schulden beim Liegenschaftenkauf über eine Aktiengesellschaft übernommen wurden oder wie lange der Kauf zurückliegt.»

Fischer führt zudem einen weiteren entscheidenden Unterschied zwischen den beiden Grossstädten ins Feld: «Die meisten Liegenschaften, die günstig erworben werden konnten, sind in Zürich schon seit Jahren vom Markt. In vielen Fällen würde also eine Anfechtung des Mietzinses unter Beachtung des Kaufpreises kaum etwas nützen. Zudem werden solche Objekte in der Regel leer gekündet, umgebaut und neu vermietet.»

Der Bundesgerichtsentscheid von vergangener Woche hat laut Fischer aber auch etwas Gutes: «Er hat die Leute wachgerüttelt. Viele wissen nämlich überhaupt nicht, dass der Anfangsmietpreis angefochten werden kann.»

Haben Sie selbst in Zürich einen Anfangsmietzins angefochten? Welche Erfahrungen haben Sie dabei gemacht? Schildern Sie uns Ihre Erlebnisse in einem Mail: zuerich@newsnet.ch (Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

Erstellt: 24.04.2012, 11:09 Uhr

Der Fall

2004 hat eine Genferin eine Zweizimmerwohnung mit 48 Quadratmetern bezogen. Gegen die Miete von monatlich 1500 Franken erhob sie innerhalb der vorgeschriebenen Frist von 30 Tagen Einspruch. Der Vermieter sei 1988 durch ein Aktienzertifikat der Firma, der die Immobilie gehörte, im Wert von 79'500 Franken in den Besitz der Liegenschaft gekommen. Sie machte vor Gericht geltend, dass der Mietzins auf Basis dieses Aktienzertifikats berechnet werden müsste. Nach acht Jahren entscheidet das Bundesgericht nun zu ihren Gunsten, schreibt die «Tribune de Genève». «Um den Mietzins zu bestimmen, ist die Rendite der investierten Mittel ausschlaggebend, nicht die ortsübliche Miete», wird das Urteil begründet. Die Bundesrichter reduzierten ihre Miete um 1090 Franken auf noch 410 Franken. Das entspricht einer Reduktion von über 70 Prozent. (tif)

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