Bank soll Jungen zum Eigenheim verhelfen
Von René Staubli. Aktualisiert am 29.12.2008
Fordert Festhypothek für 30-Jährige: HEV-Direktor Albert Leiser.
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Seit bald zehn Jahren ist Albert Leiser der Immobilienexperte der FDP im Zürcher Gemeinderat. Beruflich ist er seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände von Stadt und Kanton Zürich (HEV). Zu Leisers wichtigsten Erkenntnissen gehört, dass sich «80 Prozent der Mieterinnen und Mieter eigene vier Wände wünschen». Dies bestätigten Umfragen des GfS-Forschungsinstituts. Danach trägt sich ein Drittel aller Mieter mit konkreten Kaufabsichten. Die Pläne scheitern aber oft am fehlenden Geld.
Es fehlt am nötigen Eigenkapital
Das kommt nicht von ungefähr. Gut ausgebildete 30-Jährige beziehen heutzutage zwar ziemlich hohe Saläre. Sie haben aber meist kein Vermögen und eine noch schmalbrüstige Pensionskasse. Auch wenn sie die Zinsbelastung einer Immobilie mit ihrem Lohn grundsätzlich tragen könnten, fehlt es ihnen am nötigen Eigenkapital zum Erwerb, das in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises beträgt. Also müssen sie in der Mietwohnung bleiben.
Analysen zeigen, dass Immobilienkäufer mehrheitlich 50 Jahre alt sind oder älter, wenn sie sich endlich ein Eigenheim leisten können. Ihre Kinder sind dann meist erwachsen und bereits ausgeflogen.
Mit dem späten Kauf beginnt ein etwas trostloser Kreislauf. Die Eltern wohnen so lange in ihren eigenen vier Wänden, wie es geht. Wenn sie ins Altersheim ziehen oder sterben, vererben sie die Immobilie den Nachkommen, die dann auch schon 50 sind und Wurzeln geschlagen haben. So kommen die Wohnungen und Einfamilienhäuser wieder auf den Markt, wo sie meist an 50-Jährige gehen, deren Kinder ausgeflogen sind. Diesen Mechanismus möchte Leiser durchbrechen.
Leiser schlägt vor, dass Banken oder Versicherungen gut ausgebildeten und entsprechend gut verdienenden 30-Jährigen statt nur 80 Prozent des Kaufpreises die ganzen 100 Prozent finanzieren: «So liesse sich der Erwerbszyklus um 20 Jahre nach vorn verschieben.» Mit der Folge, dass wieder vermehrt Familien mit Kindern «gemeinsam die Vorzüge des Eigenheims erleben könnten.» Wenn dann die Eltern 60 wären, hätten sie die Möglichkeit, ihren dannzumal 30-jährigen Nachkommen die Immobilie günstig zu übergeben. «Letztlich», sagt Leiser, «wäre mit diesem Modell der Nutzen des Eigenheims innerhalb der Familie über Generationen hinweg gewährleistet.»
Konkret schlägt er vor, dass 30-Jährige eine Festhypothek mit einer Laufzeit von gegen 15 Jahren abschliessen könnten. Nebst der Zinszahlung wären sie verpflichtet, innerhalb von zehn Jahren 10 Prozent zu amortisieren, also ein Prozent pro Jahr. Bei einem Kaufpreis von 800 000 Franken und durchschnittlichen Gesamtkosten von 5 Prozent entspräche das einer monatlichen Belastung inklusive Amortisation von maximal 4000 Franken. Wenn man die steuerlichen Vorteile des Eigenheims mit einbezieht, sind die Kosten kaum höher als bei einem Mietobjekt.
Mit 40 Jahren hätten die Eigentümer dann 10 Prozent der Hypothek abbezahlt. Anschliessend könnten sie die Fremdverschuldungsquote weiter senken, zumal ja, so Leiser, «gleichzeitig das Kapital in der Pensionskasse anwächst, welches ebenfalls zu Eigentumszwecken verwendet werden kann». Bei der Übergabe an die nachfolgende Generation wäre ein normaler Fremdfinanzierungsgrad von 70 bis 80 Prozent erreicht – mit entsprechend tieferer Zinsbelastung.
Natürlich sieht auch Leiser die Risiken, die mit diesem Modell verbunden sind. Was geschieht beispielsweise, wenn 35-jährige Hausbesitzer sterben, invalid oder arbeitslos werden? Und was, wenn sich ein junges Paar scheiden lässt?
Scheidung als Risiko
Leiser schlägt vor, dass die finanzierende Bank oder Versicherung direkt oder indirekt Risikoversicherungen gegen Tod und Invalidität obligatorisch einschliesst und zusätzlich 3.-Säule-Versicherungen anbietet. Das Problem der Arbeitslosigkeit sei im Segment der gut ausgebildeten 30-Jährigen sogar kleiner als in jenem der 50-Jährigen. Das durch Scheidungen bedingte Risiko würde er entschärfen, indem die 15-jährige Festhypothek nach 7 Jahren aufgelöst werden könnte. Natürlich würde dann für die Bank eine angemessene Entschädigung fällig.
Damit seien die Risiken für Banken und Versicherungen überschaubar. Zumal die Ausfallquote von Hypothekarzinsen im Eigenheimbereich seiner langjährigen Erfahrung nach «sehr gering sind».
«Staatspolitisch bedeutsam»
Mit seinem Modell möchte der HEV-Direktor die Wohneigentumsquote von heute 36 auf 50 Prozent erhöhen. «Staatspolitisch wäre dies von grosser Bedeutung», sagt er. Mit dem Wohneigentum werde automatisch mehr soziale Verantwortung übernommen. Die bessere Verwurzelung und Integration könnte langfristig zu einer Senkung der Sozialausgaben führen. «Bedenken Sie doch», sagt Leiser, «wenn man im ehemaligen Elternhaus wohnt, kennt man die Nachbarn, interessiert sich für das Quartier, man grüsst sich und nimmt Anteil am öffentlichen Leben – alles Dinge, die in anonymen Wohngegenden auf der Strecke bleiben.»
Doch passt das «Modell Leiser» in die heutige Zeit? Wird von den Menschen nicht Flexibilität verlangt, auch bezüglich des Wohnorts? Und wollen die Kinder überhaupt als Erwachsene wieder dort leben, wo sie aufgewachsen sind?
Leiser glaubt, dass viele Familien an einer solchen Entwicklung interessiert wären. «Das wäre doch ein ganz natürlicher Prozess», sagt der HEV-Direktor: «Mit 20 Jahren ziehen die Kinder aus, mit 30 haben sie sich beruflich etabliert, gründen selber eine Familie und kehren in ihr – oft ländliches – Elternhaus zurück. Die Eltern wiederum ziehen in eine Mietwohnung in der Stadt, denn für sie werden nun Angebote wie nahe Einkaufsmöglichkeiten, Theater und ÖV überaus attraktiv.» (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 29.12.2008, 01:45 Uhr
