Die Wohnung ohne Heizung gekauft
Von Romeo Regenass. Aktualisiert am 17.09.2010 88 Kommentare
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Wenn Bau und Betrieb der Heizung ausgelagert werden
Beim Energie-Contracting übernimmt ein Unternehmen (etwa das EWZ) den Kauf, Bau und Betrieb einer Heizung im Auftrag eines Hausbesitzers. Dabei sorgt dieser Contractor für die Lieferung der Wärme für Heizung und Warmwasser. Dafür verrechnet er dem Hausbesitzer neben den Stromkosten einen fixen Grundpreis für Betrieb, Unterhalt und Amortisation der Heizung. Während diese Art von Verträgen bei Mehrfamilienhäusern, die vermietet werden, seit längerer Zeit an Verbreitung zunimmt, ist das Phänomen bei Liegenschaften, die im Stockwerkeigentum verkauft werden, relativ neu. Deshalb denken Immobilienkäufer auch gar nicht an diese Möglichkeit. Sie hat zum Beispiel noch nicht Eingang gefunden in den «Beobachter»-Ratgeber «Stockwerkeigentum». Contracting kann für die Käufer einer Eigentumswohnung eine gute Sache sein, sofern dies aus dem Kaufvertrag oder noch besser aus dem Verkaufsprospekt klar hervorgeht. Dann kann ein Käufer den Preis eines Objekts mit anderen vergleichen, die mit Heizung angeboten werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beim Contracting eine monatliche Grundgebühr an den Contractor anfällt, dafür aber die Einlage in den Erneuerungsfonds der Liegenschaft tiefer ausfällt, weil die Heizung davon ausgenommen ist. (meo)
Im Sommer 2009 haben sieben Einzelpersonen und Familien mit Kindern eine Eigentumswohnung in einem neu erstellten Mehrfamilienhaus an der Imbisbühlstrasse in Höngg bezogen. Verkäuferin war die Immobilienfirma von Rotz in Bronschhofen bei Wil SG. Ihren Verwaltungsrat präsidiert als einziges Mitglied Hanspeter von Rotz, Autohändler und Präsident des lokalen Gewerbevereins.
Ein gutes Jahr später hat die Freude an der eigenen Wohnung grossem Ärger Platz gemacht. Ein Streit um die Investitionskosten der Heizung ist derart eskaliert, dass das Elektrizitätswerk der Stadt Zürich (EWZ) die Heizanlage abgestellt hat. Seit einer Woche sind die Wohnungen unbeheizt, auch warmes Wasser gibt es nicht. Und das in Eigentumswohnungen, die je nach Lage und Grösse um eine Million Franken gekostet haben. Wie konnte es so weit kommen?
Zu viel für Wohnung bezahlt
Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Immobilienfirma, die Überbauung gemäss Baubeschrieb und Plänen bezugsbereit und schlüsselfertig zu erstellen. Im erwähnten Baubeschrieb steht, dass nach Möglichkeit eine Wärmepumpe mit Erdsonden installiert werde. «Investition, Betrieb und Abrechnung erfolgen über ein Contracting mit z. B. EWZ, EKZ oder ähnlichem Partner.»
Für Wohnungskäufer sieht das zunächst nach einer guten Sache aus: Die Heizung ist gesichert, ich habe nichts damit zu tun! Nur, das ist ein Trugschluss. Der eine Satz im Baubeschrieb bedeutet etwas ganz anderes, obschon das nicht auf den ersten Blick klar wird. Er besagt, dass der Verkäufer der Liegenschaft keine Heizung einbaut, sondern diese Investition einem Dritten überlässt – «z. B. EWZ, EKZ oder ähnlichem Partner». Anders gesagt: Die Immobilien von Rotz hat die Wohnungen ohne Heizung verkauft. Weil die Stockwerkeigentümer von anderen Voraussetzungen ausgingen, haben diese für die Wohnung zu viel bezahlt – und die Immobilienfirma hat ein gutes Geschäft gemacht. Hätte sie mit offenen Karten gespielt, wäre der Kaufpreis wohl tiefer ausgefallen.
Vertrag läuft über 30 Jahre
Die Stockwerkeigentümer hingegen sollen die Heizung jetzt sozusagen doppelt zahlen. Denn das EWZ stellt ihnen nicht nur den gelieferten Strom in Rechnung, sondern auch eine Pauschale, mit der die vom EWZ erstellte Heizung amortisiert wird. «Der Grundpreis für die Liegenschaft beträgt 1293 Franken pro Monat. Er ist geschuldet, auch wenn keine Energie bezogen oder weniger als vereinbart beansprucht wird.»
Diese Angaben stehen im Vertrag zum Energie-Contracting (siehe Box), den das EWZ mit der Verkäuferin Immobilien von Rotz abgeschlossen hat. Den Vertrag hat allerdings keiner der Stockwerkeigentümer je zu Gesicht bekommen, geschweige denn unterschrieben. Dabei sind sie alle durch ihn 30 Jahre lang ans EWZ gebunden: Der Vertrag wurde bis Ende April 2039 abgeschlossen, und er hält fest, dass bei einer Eigentumsübertragung alle Rechte und Pflichten daraus auf die neuen Eigentümer übergehen.
Käufer muss für Betrieb aufkommen
Vertreten vom Hauseigentümerverband, haben sich die Stockwerkeigentümer an die verkaufende Immobilienfirma gewandt: «Nirgends sind unsere Mandanten orientiert worden, dass sie den Energie-Contracting-Vertrag übernehmen müssen. Auch der Formulierung im Baubeschrieb kann keine Verpflichtung zur Übernahme der Erstellungskosten entnommen werden.»
Der Anwalt der Immobilien von Rotz teilt diese Rechtsauffassung nicht: Die Formulierung im Baubeschrieb sei eindeutig. «Beim Energie-Contracting-Vertrag ist nun gerade wesentlich, dass der Contractor die Anlage plant, finanziert, erstellt und betreibt.» Der Käufer habe für die Investition und den Betrieb der Anlage aufzukommen.
In der Folge zog sich die Auseinandersetzung in die Länge. Rechtsanwalt Albert Romero aus Zürich, der die Stockwerkeigentümer unterdessen vertritt, hielt an der Auffassung fest, wonach der zwischen dem EWZ und der Immobilien von Rotz abgeschlossene Vertrag nicht auf seine Mandanten übergegangen war. Deshalb sähen sich diese auch nicht in der Pflicht, den aus dem Vertrag resultierenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu müssen, soweit dies die Grundgebühr betrifft. Obschon sich das EWZ weigerte, die Rechnungen in einen Beleg für die Energielieferung und einen für die Grundgebühr aufzuteilen, zahlten die Eigentümer jeweils lediglich die Kosten des Energiebezugs.
Unverhältnismässige Drohung?
Den Vorschlag des EWZ, die ganzen Rechnungen im Sinne eines Depots ohne Anerkennung einer Rechtspflicht ans EWZ zu bezahlen, bis der Rechtsstreit entschieden ist, lehnten die Stockwerkeigentümer ab. Sie wären aber bereit gewesen, die aufgelaufenen Grundgebühren auf ein Sperrkonto einzuzahlen.
Am 23. August forderte das EWZ die Eigentümer ein letztes Mal auf, den offenen Betrag innert 10 Tagen zu bezahlen – andernfalls werde man die Energielieferung unterbrechen. Darauf bot Anwalt Romero nochmals Gespräche an und bezeichnete die Drohung als unverhältnismässig. Das EWZ blieb hart und teilte Romero mit, man sehe sich gezwungen, «nächstens den Betrieb der Heizanlage einzustellen».
Das war am Donnerstag, 9. September. Am Freitagmorgen darauf hat das EWZ die Energielieferung ausgesetzt. Seither leben die Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses am Imbisbühlweg ohne Heizung und Warmwasser.
Auch wer bezahlt, muss frieren
Weil man nur das ganze Haus vom Netz nehmen kann, leidet auch der Eigentümer einer Wohnung, der alle Rechnungen des EWZ bezahlt hat. Ein Gesuch um eine superprovisorische Verfügung, mit der das EWZ zur Energielieferung zumindest in diesem Fall verpflichtet worden wäre, hat das Bezirksgericht Zürich letzten Freitag abgewiesen. Es sei dieser Familie unbenommen, den ausstehenden Betrag von Franken 14 814.40 für alle anderen Eigentümer zu bezahlen, um wieder in den Genuss von Warmwasser und Heizung zu gelangen, hielt eine Ersatzrichterin lapidar fest.
Die Liegenschaft Imbisbühlstrasse ist nicht die einzige, in der sich Stockwerkeigentümer unerwartet mit Zusatzkosten infolge eines Energie-Contractings konfrontiert sehen. Anwalt Romero hat Kenntnis von weiteren zwei Fällen mit insgesamt einem Dutzend Betroffenen.
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Erstellt: 16.09.2010, 20:46 Uhr
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88 Kommentare
baubeschreibungen sind verbindlich und als bestandteil des kaufvertrages anzusehen. auf dem notariat muss jede seite einzel unterschrieben werden und dieser vertrag liegt ja meist schon wochen vor dem termin vor, nur lesen muss man ihn selber. klar ist heute, dass die unternehmer gerne "gummi" flosklen verwenden, aber man kann ja als käufer fragen und zur not auch den vertrag nicht unterschreiben Antworten
Den einzigen Vertagsbruch, den ich in dieser Sache sehen kann, macht das EWZ mit dem Käufer, welcher seinen Strom bezahlt hat. Alles andere ist doch rechtens, in der Schweiz besteht Vertragsfreiheit. Natürlich ist es ärgerlich, aber wenn ich 1. Mio. ausgeben, dafür kann ich mir auch die Baubeschreibung richtig durchlesen. Antworten
