«Hausbesitzer können in der Stadt fast nichts falsch machen»
Von Janine Hosp. Aktualisiert am 23.05.2011 202 Kommentare
Zur Person
Urs Hausmann ist Partner und Verwaltungsratspräsident von Wüest & Partner. Das Unternehmen beobachtet laufend die Bau- und Immobilienmärkte der Schweiz.
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Preiskampf auch im Untergrund
Von Mario Stäuble.
Seit vier Jahren sucht Musiklehrer Julian Ahmadi im Untergrund der Stadt nach einem Unterrichtsraum. «Wer tausend Franken im Monat ausgeben kann, hat Optionen», sagt der 31-Jährige. Aber mit kleinerem Budget sei es sehr schwierig, einen Raum zu finden, der nicht stinke oder zu kalt sei. Ahmadi erhält zwar Angebote, doch diese kommen meist von anderen Musikern, die ihr Probelokal zu überhöhten Preisen tageweise untervermieten wollen.
Ähnliche Erfahrungen machte Marcel Aubert, Präsident des Musikfördervereins Freaks and Friends: «Es ist extrem. In der Stadt gibt es keinen Markt für Bandräume.» Für Verwaltungen sei es kein Problem, einen Kellerraum für 500 bis 600 Franken als Lager zu vermieten. So bestehe kein Anreiz, die Räume Musikern zur Verfügung zu stellen. Denn: «Diese gelten als schlechte Mieter – als Chaoten, die zu viel Lärm machen.»
Nur Kontakte helfen
Courtney Forbes ist seit 1994 als Künstler im Zürcher Untergrund unterwegs. Er sagt: «Die Stadt durchläuft seit Mitte der 90er-Jahre ein konstantes Facelifting.» Die Folge sei, dass es immer weniger alte Gebäude gebe – aber genau dort seien günstige Ateliers oder Proberäume am ehesten zu finden gewesen. Forbes hat an der Militärstrasse bei einer befreundeten Immobilienbesitzerin Unterschlupf gefunden. «Du musst jemanden kennen, Connections haben.»
Wer nicht über Kontakte zum Ziel kommt, klopft früher oder später bei Schutz & Rettung Zürich an. Denn dort gibt es sie, die preiswerten, geheizten und schallgedämpften Räume – 73 Stück, in Luftschutzkellern, verteilt über die ganze Stadt. Günstige 175 bis 350 Franken kosten sie pro Monat. Doch die Räume sind begehrt: Interessenten landen für mindestens zwei Jahre auf einer Warteliste. Julian Ahmadi sagt: «Ich kenne die Liste. Ich bin da seit vier Jahren eingetragen.»
Die Stadt weiss um die unterirdische Raumknappheit. Im Rahmen des Legislaturschwerpunkts «Kultur- und Kreativstadt Zürich» will sie Gegensteuer geben. Über eine Raumbörse können sich Künstler unter 26 Jahren um ein Atelier oder ein Probelokal bewerben.
Aber: «Passende Räume sind auch für uns schwer zu finden», sagt Projektleiterin Kathrin Frey. Selbst wenn sie solche ausfindig mache, könne sie noch scheitern: am Widerstand eines Hauswarts oder am Bedarf anderer städtischer Institutionen, etwa der Obdachlosenhilfe. Die Börse hat sich deshalb auf Gebäude spezialisiert, die bald abgerissen oder saniert werden. Insgesamt 60 Räume bietet sie an. Nachwuchskünstler müssen sich indes gedulden: Alle sind belegt.
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Herr Hausmann, auf dem Zürcher Immobilienmarkt herrscht Goldgräberstimmung – wer Geld auf der Seite hat, kauft ein Haus und verlangt möglichst hohe Mieten.
Ja, wir beobachteten in den vergangenen fünf Jahren einen starken Run auf Immobilien; sie sind eine der wenigen Anlagen, die sich positiv entwickelten. Dabei konzentrieren sich die Anleger vor allem auf die spannenden Standorte.
Auf die Stadt Zürich.
Ja. Die ganze Stadt ist interessant.
Auch Schwamendingen?
Schwamendingen ist sogar interessanter als zum Beispiel Aarau, ebenfalls ein Topstandort. Nehmen wir als Beispiel einen Investor, der ein Mehrfamilienhaus erstellen will. Die Kosten für Bau und Betrieb eines identischen Hauses sind an beiden Orten gleich hoch. In Schwamendingen ist zwar das Land teurer als in Aarau, der Investor kann dafür aber höhere Mieten verlangen und das Risiko ist kleiner, dass die Wohnungen leer stehen.
Und das kompensiert den höheren Bodenpreis?
Nein. Die Rendite aus den Mieterträgen ist in der Stadt etwas tiefer als im Umland. Dafür ist das Wertsteigerungspotenzial höher; das Haus in Schwamendingen dürfte in ein paar Jahren mehr wert sein als jenes in Aarau.
Das heisst, sogar eine Wohnung in der Schwamendinger Anflugschneise ist begehrter als am Topstandort Aarau?
Die Lärmbelastung ist nur ein Faktor. Ein Hauskäufer interessiert sich vor allem für zwei Dinge: das aktuelle Mietpreisniveau und wie es sich entwickeln könnte. Beides spricht für Schwamendingen. Viele Leute möchten in der Stadt wohnen. Sie wollen einen möglichst kurzen Arbeitsweg – auch wenn sie vielleicht mehr Zeit brauchen, um von Schwamendingen in die Innenstadt zu gelangen als von Aarau.
Für welche Quartiere interessieren sich Investoren am meisten?
Für jene, in denen sie die grössten Veränderungen erwarten, etwa das Gebiet an der Weststrasse, die von einer Durchgangsachse zu einer Quartierstrasse abklassiert worden ist. Interessant ist auch der Zürichberg. Dort ist ein Generationenwechsel im Gange und nicht wenige Erbgemeinschaften verkaufen ihre Liegenschaft. In Altstetten wird heute extrem viel gebaut. Das Quartier zählte lange nicht zu den begehrten Wohnlagen. Heute aber ziehen viele Leute dorthin, weil sie die Mieten an zentraleren Quartieren nicht mehr bezahlen können. Für viele ist Altstetten immer noch spannender als zum Beispiel Regensdorf.
Und welche Quartiere in Zürich sind nicht begehrt?
In der Stadt Zürich gibt es kein Quartier, das sich nicht verkauft. In den 90er-Jahren etwa konnte man sich nicht vorstellen, dass im Kreis 4 einmal Luxuswohnungen gebaut werden, aber heute ist das möglich. Auch das Seefeld, wo in den 80er-Jahren viele Prostituierte anschafften, war als Wohnquartier nicht immer so begehrt wie heute. Es hat nach der Eröffnung des Bahnhofs Stadelhofen einen grossen Aufschwung erlebt. In der Stadt Zürich können heute die Eigentümer von Wohnliegenschaften fast nichts falsch machen. Nur wenn Preis und Qualität nicht zusammenpassen, haben sie ein Problem.
Was wirft heute ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich für ihren Besitzer ab?
Er darf eine durchschnittliche Gesamtrendite von 5,8 Prozent erwarten. Im Grossraum Zürich sind es dank den tieferen Bodenpreisen etwas mehr, 6,3 Prozent.
Sie sagten, dass viele Investoren Häuser kaufen, weil es an attraktiven Anlagemöglichkeiten fehlt. Spielen auch die tiefen Zinsen eine Rolle?
Welche Optionen haben Anleger heute? Es bieten sich vor allem Rohstoffe, Aktien oder Immobilien an. Viele Anleger, auch Private, entscheiden sich für Immobilien.
Was geschieht, wenn die Zinsen steigen? Kommen dann Vermieter in Bedrängnis?
Nicht in der Stadt Zürich. Wenn die Zinsen steigen, erlaubt es ihnen das Mietrecht, die Mieten dem Referenzzinssatz entsprechend die anzupassen. Auch die Inflation darf teilweise überwälzt werden. Mieter finden sie trotzdem, denn die Zinsen steigen in der Regel nur dann, wenn die Wirtschaftsaussichten gut sind.
Bildet sich in Zürich eine Immobilienblase?
2011 tendiert das Risiko gegen null. Anders als in Genf sind die Käufer in Zürich nicht so weit, dass sie für eine Wohnung jeden Preis bezahlen würden. Die Banken würden dies auch nicht unterstützen. Wirklich spannend wird es in zwei bis drei Jahren, wenn Hypotheken mit längerer Laufzeit auslaufen und Refinanzierungen anstehen.
Ende der 80er-Jahre ist in Zürich schon einmal eine Immobilienblase geplatzt.
Ja, auch damals sind die Mieten stark gestiegen, aber die Situation ist heute nur auf den ersten Blick dieselbe. Damals herrschte Hochkonjunktur, die Zinsen waren hoch, die Inflation ebenfalls und die Investoren waren von einem kollektiven Wahn erfasst. Sie glaubten, dass die Immobilienpreise nur steigen können und spekulierten – unterstützt von den Banken. Als sich der Immobilienmarkt abkühlte, brach das Vertrauen in diesen Markt fast vollkommen ein. Viele wollten oder mussten verkaufen, es fehlte aber an Kaufinteressenten. Heute ist die Situation ganz anders: Die Schweizer Wirtschaft und die Immobilienmärkte sind international stärker vernetzt, etwa durch die bilateralen Verträge oder durch die Lockerung der Lex Koller. Die Migrationswelle ist dafür das beste Beispiel.
Werden die Mieten weitersteigen?
Ja. Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt hoch – die Zuwanderung konzentriert sich vor allem auf die Stadt Zürich. Es werden zwar auch viele Wohnungen gebaut, aber nicht genug, um die Nachfrage zu decken. Es ist zudem nur eine Frage der Zeit, bis der Referenzzinssatz wieder steigt. Dann legen auch die Mieten weiter zu. (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 23.05.2011, 10:39 Uhr
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Die eigentliche Wurzel des Übels sind weder Immobilienbesitzer noch Einwanderer sondern unser korruptes Banken- und Geldsystem. welches es zulässt, dass eine kleine Bankster-Elite Geld aus dem Nichts schöpft und dem Rest der Bevölkerung dafür Zinsen abknöpft. Antworten
Diese Entwicklung macht mir Angst! Ich will meine Schweiz zurück. Wir müssen extremer werden und diese Personenfreizügigkeit stoppen und die Schweiz weniger attraktiv für Superreiche machen. Wir haben genug Arbeitsplätze für ein paar Millionen aber nicht genug um ganz Europa zu unterhalten. Ich sage dies als jemand, der immer wieder in Berlin lebt. So enden, wenn falsche Politik greift, na ja! Antworten
Live @ Sunset
11. bis 22. Juli - Zürich Dolder u.a. mit B.B. King, Elton John und Alanis Morissette!
