Zürich
So funktioniert die Seefeldisierung
Von René Staubli. Aktualisiert am 31.10.2011 64 Kommentare
«Wir leben hier gerne»: Die Bewohner der Südstrasse hoffen auf einen Käufer, der nicht auf einen spekulativen Gewinn aus ist. (Bild: TA-Grafik mrue)
Pensionskassen wirken als Preistreiber
Gemäss der Pensionskassenstatistik 2009 des Bundes betrug das gesamte Anlagekapital der obligatorischen beruflichen Vorsorgeeinrichtungen (2. Säule) 599 Milliarden Franken. Davon waren 226 Milliarden in Obligationen angelegt, 157 Milliarden in Aktien und 96 Milliarden in Immobilien (rund 90 Prozent davon im schweizerischen Immobilienmarkt).
Damit spielen die Pensionskassen im Grundstücks- und Häusermarkt eine wichtige Rolle. Sie drehen mit an der Preisspirale – egal, ob sie als Käufer oder als Verkäufer an den Meistbietenden auftreten. Die «Neue Zürcher Zeitung» konstatierte im Juni: «Die niedrigen Anleihezinsen und Inflationsängste treiben die Schweizer Pensionskassen in Immobilienanlagen. Schweizer Objekte an guter Lage sind hart umkämpft, was die Preise immer weiter nach oben treibt.»
Die Nachfrage der Pensionskassen nach Immobilien an guten Lagen führt auf der einen Seite zu guten Renditen für die Versicherten. Doch müssen diese auf der andern Seite – als Wohnungsmieter – diese Renditen selber finanzieren.
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Die Häuser an der Südstrasse 100 bis 108 oberhalb des Bahnhofs Tiefenbrunnen machen einen gepflegten Eindruck. 1948 erstellt, sind sie gut im Schuss. «Wir leben gerne hier», sagt ein Bewohner. Klar, die Grundrisse seien gemessen an den heutigen Standards eher bescheiden, die Balkone klein und die Küchen nicht der letzte Schrei.
Etwas ringhörig sind die Häuser offenbar auch. Dafür kostet eine 3½-Zimmer-Wohnung nur 1650 Franken pro Monat – inklusive Nebenkosten. Das ist sehr günstig für das Seefeldquartier. Es gibt Mieterinnen und Mieter, die seit mehr als 30 Jahren an dieser Adresse wohnen, darunter auch Betagte.
Plötzlich kam ein Brief
Vor einiger Zeit erhielten die Mieter einen Brief, der sie aufschreckte. Die Doppelhäuser müssten Neubauten weichen, schrieb ihnen die Verwaltung. Das war zwar noch keine Kündigung, aber eine deutliche Warnung. «Es war allen klar, dass dann Mieten verlangt würden, welche sich die wenigsten von uns leisten könnten», sagt der eingangs zitierte Bewohner.
Damit begann der Prozess, den man Seefeldisierung nennt. Seefeldisierung deshalb, weil diese Entwicklung im angesagten Zürcher Quartier besonders ausgeprägt ist: Günstige Mietwohnungen werden aufwendig saniert oder müssen teuren Neubauten Platz machen; kleine Wohnungen werden zu grossen Luxusappartements zusammengelegt. Menschen, die ihr halbes Leben im Quartier verbracht haben, werden ausgesiedelt und durch eine vermögende Klientel ersetzt.
«Es hätte ein Vorzeigeprojekt werden können»
An der Südstrasse standen bald schon Baugespanne, welche das Volumen der künftigen Gebäude markierten. Am 13. April 2011 erschien im «Tagblatt der Stadt Zürich» die Bauausschreibung, welche in dürren Worten klarmachte, was geplant war: «Südstrasse anstelle 100, 102, 102a, 106, 106a, 108, Abbruch der bestehenden Wohnhäuser, Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit 20 Wohnungen, Tiefgarage mit 22 Autoabstellplätzen, 2 Besucherparkplätze im Freien, Velounterstand und Containerabstellplatz, W2, Allianz Suisse Immobilien AG, Projektverfasser: Sparcs Architekten, Forchstrasse 260.»
Sparcs Architekten, das sind Cornelia Pauletti und Teodoro Sablone. In ihren Büros im denkmalgeschützten Anbau des Tramdepots Burgwies erklären sie das Neubauprojekt, in das sie viel Arbeit und Herzblut investiert haben: «Es sollten eben gerade keine Luxusbauten entstehen», sagen sie, «die Wohnungen hätten den Standard aufweisen sollen, den heute auch Baugenossenschaften anstreben».
Die Architekten sprechen von «mittelständisch bezahlbarem Wohnraum» – allerdings ohne konkrete Frankenbeträge zu nennen. «Es hätte ein Vorzeigeprojekt werden können», sagt Sablone, «ein Modell für einen schonenden Umgang mit der Quartierbevölkerung». Unter «mittelständisch bezahlbarem Wohnraum» versteht man heute freilich auch 4-Zimmer-Wohnungen für monatlich 4000 Franken.
Blitz aus heiterem Himmel
Für die Architekten war es wie ein Blitz aus heiterem Himmel, als das Projekt Anfang Mai über Nacht gestoppt wurde. Von ihrer Auftraggeberin, der Allianz Immobilien AG, erfuhren sie, dass man auf dem Grundstück nun doch keine Miethäuser erstelle; das Land werde an den Meistbietenden verkauft. Für die Mieter war das ein zusätzlicher Schock: «Uns war klar, dass nun luxuriöse Eigentumswohnungen entstehen.» Sie gehen davon aus, dass die Allianz das Projekt noch einmal durchgerechnet und dabei gemerkt habe, «dass sie die Mietpreise enorm anheben müsste, um eine ausreichende Rentabilität zu erreichen».
Dazu nimmt die Allianz Immobilien AG, welche die Liegenschaft zum Verkauf anbietet, keine Stellung. Rechtlich gesehen ist sie nur die Verwalterin. Eigentümerin ist die Pensionskasse der Berner-Versicherungs-Gruppe. Die Pensionskasse habe den Verkaufsentscheid eigenständig getroffen, sagt deren Geschäftsführer Peter Zürcher. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Berner-Versicherungs-Gruppe zum Allianz-Konzern gehöre.
Die Kasse braucht flüssige Mittel
Doch wie kommt es, dass eine Pensionskasse in Zeiten der Finanzkrise, wo alle Vorsorgeeinrichtungen in Immobilien investieren, gegen den Strom schwimmt und eine so wertvolle Liegenschaft wie die Südstrasse veräussert? Ein Objekt, von dem Marktbeobachter sagen, es handle sich «um eines der Filetstücke, welche in Zürich heuer auf den Markt kommen»? Den Wert für das 3000 Quadratmeter grosse Areal schätzen sie auf mindestens 10 Millionen Franken.
Peter Zürcher gibt folgende Erklärung ab: Die Berner PK sei «auf dem Weg zur Rentnerkasse». Zwar sei ihr Deckungsgrad mit 112 Prozent noch komfortabel, doch stünden 840 Rentenbezügern nur noch 429 aktive Beitragszahler gegenüber. Mit dem Verlust von weiteren Beitragszahlern sei zu rechnen, weil die Allianz weitere Restrukturierungsschritte durchführen wolle. «Der Entscheid, an den Meistbietenden zu verkaufen, hängt mit der speziellen Struktur unserer Pensionskasse und dem sich daraus ergebenden Cashbedarf zusammen», sagt Zürcher.
Investition, die sich rechnet
Die wertvolle Liegenschaft wurde nicht öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben, sondern gezielt potenziellen Interessenten angeboten, wie Peter Zürcher bestätigt. Bei Architekten ist zu erfahren, welche Rechnung sich solche Investoren gemeinhin machen: Zum Kaufpreis von mindestens 10 Millionen Franken kommen die Planungs- und Erstellungskosten für Luxuswohnungen in ähnlicher Höhe dazu. Etwa 15 Eigentumswohnungen mit je 150 Quadratmetern Nettowohnfläche könnten auf dem Areal entstehen. Ab einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 1,8 Millionen Franken würde ein anständiger Gewinn resultieren. Im Seefeld werden für solche Objekte auch 2,5 bis 3 Millionen verlangt – und bezahlt.
Als sie erfuhren, dass die Liegenschaft dem Meistbietenden verkauft werden sollte, taten sich einige Bewohner der Südstrasse zusammen. Mit Fachleuten entwickelten sie ein alternatives Projekt, «eine Mischung von Um- und Anbauten, verbunden mit einer Erweiterung der Gesamtwohnfläche», wie ein Vertreter sagt.
Mieter hoffen auf verständnisvollen Käufer
Damit lasse sich «eine normale Rendite von vier bis fünf Prozent erzielen», heisst es, wobei die Mietpreise nicht erhöht werden müssten, «und dies bei einem durchaus marktgerechten Verkaufspreis für die Liegenschaft».
Die Bewohner hoffen nun auf einen Käufer, der nicht auf einen spekulativen Gewinn abzielt, sondern sich mit einer anständigen Rendite zufriedengibt. Sie hoffen, dass der neue Besitzer ihr Projekt zumindest prüft, bevor er den Mietern kündigt, günstigen Wohnraum zerstört, Luxuswohnungen erstellt und so die «Seefeldisierung» vorantreibt.
Geschäftsführer Peter Zürcher weicht der Frage aus, ob die Berner Pensionskasse bereit sei, unter den Interessenten einen solchen Käufer zu bevorzugen. Er schreibt dem TA: «Der Auftrag der Pensionskassenverwaltung ist klar: Verkauf gemäss den rechtlichen Vorgaben im Interesse der Pensionskasse und ihrer Mitglieder an den Meistbietenden.» Das Geschäft soll – so ist weiter zu erfahren – in den nächsten Tagen oder Wochen abgeschlossen werden. (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 30.10.2011, 17:01 Uhr
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