Zürich
Voll bezahlen, aber doch nicht besitzen
Von Thomas Zemp. Aktualisiert am 03.01.2012 26 Kommentare
«Schlimmstenfalls droht ein Totalverlust»
Vorbehalte zum Finanzierungsmodell bei den Adliswiler Alterswohnungen macht Adrian Wenger, Leiter der Hypothekarberatung beim Vermögenszentrum in Zürich. «Solange alles gut läuft in den Häusern, wird es keine Probleme geben», sagt er. Der schlimmstmögliche Fall wäre laut dem Finanzexperten, wenn die Stiftung in Konkurs gehen würde. «Da die Mieter zwar Geld für die Wohnungen hingeblättert haben, aber nicht Eigentümer sind, würden sie auf der Gläubigerliste nicht an vorderster Stelle stehen.» Die Banken erhielten als Grundpfandgläubiger zuerst ihr Geld. Damit müssten die Mieter als Gläubiger im Konkursfall mit einem grossen Verlust – wenn nicht gar mit einem Totalverlust – ihres Kapitals rechnen, sagt Wenger. Denn sie wären nicht bessergestellt als beispielsweise die Swisscom oder andere Lieferanten. Für einige Bewohnerinnen und Bewohner könnte ein solcher finanzieller Verlust dann zu einem existenziellen Problem werden.
Ein Konkurs könne niemand ganz ausschliessen, meint Wenger. Verliessen mehrere Mieter aus einem bestimmten Grund die Häuser, könne das zu einem sogenannten Herdentrieb führen: Aufgeschreckt durch die Kündigungen, könnten weitere Mieter ausziehen. Das wiederum brächte die Stiftung in Liquiditätsprobleme, was zu einem Konkurs führen könnte.
Wenger rät, bei einem solch neuartigen Finanzierungsmodell die rechtliche und finanzielle Situation vor einer Vertragsunterzeichnung ganz genau abzuklären. Im Regelfall investiere man nicht sein ganzes Vermögen in eine ungesicherte Anlage.
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Das Ehepaar Fritz und Edith Fleischmann ist glücklich in seiner neuen Wohnung im sechsten Stock an der Badstrasse 6 in Adliswil. Die Dreieinhalbzimmerwohnung mit 89 Quadratmetern, die sie vor vier Monaten bezogen haben, ist geräumig und sehr hell. Was vor allem für den bald 80-Jährigen ehemaligen Direktor und Verwaltungsratspräsidenten der Zürichsee-Schifffahrtsgesellschaft sehr wichtig ist, denn seine Augen sehen kaum mehr etwas.
Das Ehepaar wohnt in einer der 54 Wohnungen auf dem früheren Spital-Areal. Deren 30 Millionen teurer Bau überhaupt erst ermöglicht hat ein neues und bisher landesweit einzigartiges Modell: Vor dem Einzug bezahlte das Ehepaar den gesamten Kaufpreis für die Wohnung, Eigentümer sind sie deswegen aber nicht. Die Wohnung gehört weiter der Stiftung für Alterswohnbauten in Adliswil (Saba). Jeden Monat zieht die Stiftung einen Mietzins vom einbezahlten Betrag ab – theoretisch 45 Jahre lang. Zieht ein Bewohner aus der Wohnung aus, erhält er den Restbetrag zurück – allerdings ohne Zinsen. Stirbt ein Bewohner, so erhalten die Erben den restlichen Betrag – ebenfalls ohne Zinsen.
Für mittelständische Leute mit Vermögen
Erfinder dieses Finanzierungsmodells ist Heinz Spälti. Er ist Vizepräsident der Stiftung und war bis vor anderthalb Jahren als Stadtrat in Adliswil für die Gesundheit zuständig. Und der FDP-Mann wohnt selber in einer der neuen Wohnungen. Er sagt, dass das Modell sich für mittelständische Leute mit einem Vermögen eigne. Die Stiftung prüfe die finanziellen Verhältnisse, bevor ein Vertrag unterzeichnet werde.
Am Beispiel der Fleischmanns schlüsseln sich die Zahlen wie folgt auf: Das Ehepaar hat für seine Wohnung 554'000 Franken bezahlt, das Geld kam aus einer Erbschaft. Pro Monat zieht die Stiftung 1026 Franken für die Wohnung und den Autoabstellplatz in der Tiefgarage von diesem Betrag als Miete ab. Dazu bezahlt das Ehepaar noch Nebenkosten von 760 Franken. Fritz Fleischmann hat zudem ausgerechnet, dass ihm etwa 450 Franken pro Monat entgehen, weil die etwas mehr als eine halbe Million Franken nicht verzinst sind. Dafür fallen ihm auch keine Hypothekarkosten an.
Eine letzte Unsicherheit bei den finanziellen Belangen konnte die Stiftung kürzlich aus der Welt räumen: Unklar war lange, ob die Steuerbehörde für die Bewohner einen Eigenmietwert veranschlagen wird – gleich wie bei Wohnungs- und Hausbesitzern, die in ihren eigenen Liegenschaften wohnen. Heinz Spälti sagt nun, er habe die Bestätigung erhalten, dass die Bewohner keinen Eigenmietwert bezahlen müssen.
«Fürs Altersheim noch zu jung»
Das Ehepaar Fleischmann investiert fürs Wohnen heute damit etwas mehr als 2200 Franken pro Monat. Für die alte Wohnung ganz in der Nähe bezahlten die beiden 2100 Franken. Diese hatte aber den Nachteil, dass die Briefkästen und der Autoabstellplatz 100 Meter weit entfernt unterhalb des Hauses waren. Und jede Flasche Wasser und jedes Brot hätten sie den Weg hinauf zum Wohnblock schleppen müssen.
Ein Wohnungswechsel hat sich für die Fleischmanns somit aufgedrängt. «Für das Altersheim fühlten wir uns noch zu jung», sagt Fritz Fleischmann. Sie prüften als Alternative auch die Seniorenresidenz Tertianum. Die Kosten wären dabei um ein Mehrfaches höher gewesen. Und sie hätten nach Horgen umziehen müssen. Nach 45 Jahren in Adliswil wollten sie die Stadt aber nicht verlassen.
Der Mietzins von etwas mehr als 1000 Franken für die Dreieinhalbzimmerwohnung ist sehr günstig, wie Stiftungsmitglied Spälti bestätigt. Das liegt daran, dass die Stiftung den Landpreis nicht einrechnen muss, weil sie das Land mit Geld aus einem Legat kaufen konnte – zu einem guten Preis von der Stadt Adliswil.
Einen Assistenten im Haus
Hoch dagegen sind die Nebenkosten. Diese beinhalten neben Heizkosten, Warmwasser und Verwaltungskosten auch Posten, die in einer normalen Wohnung nicht anfallen: eine Einlage in den Erneuerungsfonds und einen Beitrag an die Mieterassistenz. Diese hat ihr Büro in einem der beiden Häuser und kann für verschiedenste Aufgaben eingesetzt werden. Zum Beispiel organisiert sie auf Anfrage einen Putzdienst.
Laut Spälti ist die Stiftung zufrieden mit ihrer neuen Alterssiedlung. Von den 54 Wohnungen sind bis auf 4 alle vergeben. Das erste Haus war ab August bezugsbereit, das zweite ab September. Könnte die Stiftung die vier Wohnungen nicht mit dem neuen Finanzierungsmodell vermieten, könnte sie diese normal vermieten, sagt Spälti.
Auch für einen finanziellen Notfall sei die Stiftung gerüstet: Würden viele Mieter innert sehr kurzer Zeit ausziehen, müsste sie viel Geld auf einmal aufbringen, um das investierte Kapital zurückzubezahlen. Die Stiftung könnte die Rückzahlung dabei von drei auf sechs Monate verlängern, um Probleme bei der Liquidität zu verhindern. Und die Bank, die den Baukredit gegeben hat, würde aushelfen, sagt Spälti. (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 03.01.2012, 09:39 Uhr
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So ein Unsinn. Wenn man die Wohnung gekauft hätte, so könnte man sie wohl jederzeit wieder verkaufen, ohne dass man jeden Monat um nen Tausender an "Miete" erleichtert wird und dafür noch dankbar sein soll. Riecht nach Abzocke alter unbedarfter Leute. Antworten
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