Knapp 30-jährig und schon Abbruchobjekt

Zwei riesige Blocks im Zürcher Kreis 5 werden abgerissen. Was jetzt dorthin gebaut werden könnte.

Ein Opfer des Strukturwandels: Der Bürogebäudekomplex an der Förrlibuckstrasse 178/180, der abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden soll. Foto: Urs Jaudas

Ein Opfer des Strukturwandels: Der Bürogebäudekomplex an der Förrlibuckstrasse 178/180, der abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden soll. Foto: Urs Jaudas

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«Die Steine sind gefallen – wegen Neubau schliessen wir unsere Tore für immer.» Mit dieser Nachricht schockierte das beliebte Restaurant Westend im Kreis 5, nahe der Zürcher Hochschule der Künste (ZHDK), am Tag vor Weihnachten seine Gäste.

Nun ist ein Neubau im boomenden Quartier an der Förrlibuckstrasse keine Überraschung. Seit Jahren wird zwischen der ZHDK und der Hardturm­brache emsig gebaut. Und fertig ist man noch lange nicht. Kaum ein Stein steht dort mehr auf dem anderen, und alle paar Tage verändert sich die Silhouette der neu hochgezogenen Wohnhäuser.

Jetzt geht es also auch auf dem Geschäftsareal auf der anderen Strassenseite los. Zwei riesige Blocks, sechs Stockwerke hoch, sollen abgebrochen und durch neue Bauten ersetzt werden. Das Irritierende dabei: Die mit Granitstein verzierten Kolosse mit dem Restaurant Westend und der Nachbarblock sind erst 26 beziehungsweise 27 Jahre alt. Sie wirken, von aussen betrachtet, noch immer frisch und zeitgemäss. Doch für diesen Stadtteil und dessen rasende Veränderung sind sie bereits zu alt.

Kein Markt für alte Büros

«Es ist ein interessantes Quartier mit Entwicklungspotenzial», sagt Vasco ­Cecchini, Leiter Unternehmenskommunikation bei der PSP Swiss Property, der Besitzerin der Liegenschaften, der im Quartier über ein Dutzend Geschäftshäuser gehören.

Tatsache ist: Rund ein Drittel der Räumlichkeiten steht seit einiger Zeit leer. Die Büroräume lassen sich im ak­tuellen Zustand kaum mehr vermieten, heisst es. «Es gibt praktisch keine Nachfrage mehr nach alten Büroräumen», sagt Cecchini. Heute wollten die Leute moderne, grosse und helle Büros. «Der Ersatzneubau soll den heutigen Anforderungen bezüglich flexibler Gestaltung der Bürogrundrisse und der Nachhaltigkeit entsprechen», sagt Cecchini.

Für die Betreiber des Restaurants Westend war es eine bittere Nachricht. «Zuerst haben es die Vögel von den Dächern gezwitschert, dann haben wir es persönlich erfahren», sagt Gastrounternehmerin Nicole Rallo-Holenstein. Sie hätten zwar noch ein Jahr bleiben können, doch am Ende haben sie sich entschieden, auf dem Höhepunkt aufzuhören, den Gästen in guter Erinnerung zu bleiben. Die Gastronomin betont jedoch: «Die Motivation bei unseren Mitarbeitenden war bis zum Schluss top.» Einen Teil der zwölf Mitarbeitenden beschäftigt die Gastrounternehmerin in anderen Lo­kalen weiter, andere gingen in Pension oder suchten eine neue Stelle. «Wir bedauern den Abbruch sehr», sagt Rallo-Holenstein, «ausgerechnet jetzt, da das lange Zeit eher ruhige Quartier boomt und es rentiert, müssen wir gehen.»

Zeitgemässe Nutzung

Was nach dem Abbruch kommt, ist noch nicht bekannt. Die PSP will Neubauten erstellen, die modernsten Bedürfnissen gerecht werden. «Kommerzielle Nutzung und Räume fürs Kleingewerbe», heisst es auf Anfrage, «eventuell wieder ein Restaurant.» Entschieden sei noch nichts. Das Projekt stecke erst in der ­Planungsphase. Sicher ist aber laut dem Stadtzürcher Hochbauamt: «Die Abbruchliegenschaften befinden sich gemäss BZO (Bau- und Zonenordnung) in der Zentrumszone 6 (Z6), wo sechs Vollgeschosse beziehungsweise eine ­maximale Gebäudehöhe von 22 Metern zulässig sind.»

«Eine Gesamtsanierung, die den Grundriss ändert, ist häufig nicht viel billiger als ein Neubau.»Gemeinderat Michael Baumer (FDP)

Laut PSP ist eine zeitgemässe Nutzung geplant: «Grossraumbüros mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten», alles im Minergiestandard. «Wenn alles glattläuft», so der PSP-Mediensprecher, könne man «gegen Ende 2017» mit den ersten Abbrucharbeiten beginnen. Das Flächenangebot der neuen Liegenschaften soll «in etwa das gleiche sein wie heute», sagt Cecchini. Die beiden Liegenschaften zwischen Förrlibuck- und Hardturmstrasse bieten heute eine vermietbare Fläche von knapp 20'000 beziehungsweise knapp 11'000 Quadratmetern. Dennoch lohnt sich offenbar ein Abbruch der noch jungen Liegenschaften. Schuld sind – wie so oft – das Markt­umfeld und die Renditeerwartungen.

«Angetrieben vom starken Schweizer Franken, vom intensiven globalen Wettbewerb und von technologischen Innovationen hat sich der Strukturwandel ­intensiviert», schreibt die Immobilien­beratungsfirma Wüest & Partner in ihrer aktuellen Publikation «Perspektiven Geschäftsflächenmarkt». Auch an Toplagen werden heute «vermehrt Mietpreiszugeständnisse gemacht». Vielerorts zeichnen sich «leichte Abwärtstendenzen» ab.

Die Mietpreise sinken

In Zürich und Genf wird die gegen­wärtige Marktsituation als «sehr kritisch» beurteilt. Es gebe eine «zunehmende Wahrscheinlichkeit, dass Überkapazitäten auch langfristig bestehen bleiben». Büroflächen, die in Bezug auf Technik, Helligkeit, flexible Nutzungsmöglichkeiten und ökologische Bausubstanz nicht modern genug sind, geraten unter Druck. Wer nicht Schritt hält, wird aus dem Markt gedrängt. Für Büro­flächen, die den Anforderungen nicht mehr genügen, sinken bereits die Mietpreise. «Rohbaupreise sind heute für 200 bis 250 Franken pro Quadratmeter und Jahr zu haben», sagt ein Geschäftsmieter in der Nachbarschaft. Vor ein paar Jahren lagen die Preise noch fast hundert Franken höher.

Eine Trendwende ist nicht absehbar. Für 2016 rechnet das Immomonitoring von Wüest & Partner für den ganzen Kanton Zürich erneut mit sinkenden Preisen für Büroflächen um zwei bis drei Prozent. Und weil es rentieren muss, wird Altes, Schwaches verdrängt, und das in immer rasanterem Tempo. Die Politik kann das nur begrenzt steuern. Für den Abbruch eines Hauses braucht es keine Bewilligung, es sei denn, es handle sich um ein schützenswertes Gebäude.

Sanierung teurer als Neubau

Bei den politischen Parteien sieht man diese Entwicklung pragmatisch: «Die Anforderungen an Büronutzungen haben sich in den letzten 30 Jahren massiv geändert», sagt Michael Baumer, Gemeinderat und Präsident der FDP Stadt Zürich. «Eine Gesamtsanierung, die den Grundriss ändert, ist häufig nicht viel billiger als ein Neubau, schliesslich muss meistens auch die gesamte Technik des Gebäudes ersetzt werden.»

Auch für Martin Götzl, Gemeinderat und Fraktionschef der SVP, sind der Abriss dieser relativ neuen Gebäude und die geplanten Neubauten «nachvollziehbar für eine nachhaltige und ökonomische Energieeffizienz nach heutigen Standards». PSP Real Estate sei ein Unternehmen, das mittel- und langfristige Investitionen tätige. «Hier soll», so Götzl, «möglichst viel unternehmerische Freiheit herrschen.» Von den drei grossen Parteien verzichtete einzig der SP-Gemeinderat und Fraktionschef Davy Graf auf eine Stellungnahme.

Nicole Rallo-Holenstein und ihre ­verbliebenen Mitarbeiterinnen und Mit­arbeiter hoffen, ihre ehemaligen Gäste in Zukunft in einem ihrer anderen Zürcher Restaurants bewirten zu dürfen.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 27.01.2016, 21:33 Uhr

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