Besteuerung von WohneigentumWeg mit dem Eigenmietwert? Was Sie für die kommende Abstimmung wissen müssen
Eigenheimbesitzer sollen nach neuen Regeln besteuert werden. Was dabei zu beachten ist, wer profitiert und wer die Zeche zahlen würde: die Fakten und Parolen zum Urnengang vom 28. September.
Um den Eigenmietwert wird nun schon seit Jahrzehnten gestritten. Warum eigentlich?
Weil er von vielen als ungerecht empfunden wird. Wer heute im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, muss bei der Steuererklärung ein fiktives Mieteinkommen angeben, obwohl kein Geld geflossen ist.
Mit welcher Begründung?
So sollen Wohneigentümer und Mieterinnen gleichgestellt werden, damit man sie nach ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit besteuern kann. Die Überlegung dahinter: Eigenheimbesitzer kommen in den Genuss eines Naturaleinkommens, weil sie sich selbst keine Miete bezahlen müssen. Das soll mit dem Eigenmietwert bei den Steuern berücksichtigt werden. Im Gegenzug dürfen Wohneigentümer Schuldzinsen sowie Unterhalts- und Sanierungskosten abziehen. Für viele Ökonominnen und Steuerrechtler macht das durchaus Sinn. In der politischen Praxis ist der Eigenmietwert aber weniger beliebt als in der Wissenschaft. Die meisten Länder verzichten darauf.
Wer legt die Höhe des Eigenmietwerts im Einzelfall fest?
Der Kanton. Laut dem Bundesgericht sollte der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent des Einkommens betragen, das sich erzielen liesse, wenn das Eigenheim vermietet würde. Diese Vorgabe nehmen aber nicht alle Kantone gleich ernst. Je nach Wohnort kann der Eigenmietwert tiefer oder höher ausfallen.
Und weshalb will ihn das Parlament nun abschaffen?
Zum einen ist der Eigenmietwert unbeliebt. Viele können seinen Sinn schlicht nicht nachvollziehen. Zum andern kann er Hausbesitzer in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Aufgrund der steigenden Immobilienpreise fällt er immer höher aus, was vor allem Pensionierten mit einer tiefen Rente zu schaffen macht. Schliesslich verleitet das heutige System auch zu einer Verschuldung per Hypothek, damit man die Schuldzinsen bei den Steuern abziehen kann. Entsprechend hoch sind die privaten Haushalte in der Schweiz im internationalen Vergleich verschuldet.
Aber hat das Volk die Abschaffung des Eigenmietwerts nicht schon mehrfach abgelehnt?
Doch. In den letzten 30 Jahren gab es schon zahlreiche Anläufe. Einige sind im Parlament versandet, andere vom Volk verworfen worden.
Was ist diesmal anders?
Der jetzt vorgeschlagene Systemwechsel ist so konsequent wie noch keine Vorlage zuvor. In der Vergangenheit strebten die Bürgerlichen nach dem Fünfer und dem Weggli. Sie wollten den Eigenmietwert kippen und weiterhin Steuerabzüge zulassen. Jetzt sind sie zu einem Kompromiss bereit. Sagt das Volk am 28. September Ja, können Schuldzinsen für selbst genutztes Wohneigentum nicht mehr abgezogen werden. Dasselbe gilt für die Unterhaltskosten.
Entfällt damit auch der Anreiz für Investitionen ins Energiesparen?
Teilweise. Solche Abzüge wären bei der Bundessteuer nicht mehr erlaubt. Die Kantone könnten sie aber nach wie vor zulassen. Auch beim Denkmalschutz sind Ausnahmen vorgesehen. Und wer erstmals eine Liegenschaft erwirbt, könnte künftig im ersten Jahr einen Pauschalbetrag abziehen (Verheiratete 10’000 Franken, Alleinstehende 5000 Franken). Danach soll dieser Betrag jährlich um ein Zehntel sinken, bis er nach zehn Jahren ganz verschwindet.
Was gilt künftig, wenn ich ein Haus besitze, das ich nur zum Teil selbst bewohne und bei dem ich den Rest vermiete?
Dann wird es kompliziert. Sie können die Schuldzinsen «quotal restriktiv» abziehen. Will heissen: im Verhältnis zum Wert jener Immobilien, die Sie vermieten. Das Festlegen dieser Werte dürfte in der Praxis noch viel zu diskutieren geben.
Macht das Parlament einen Unterschied zwischen Erst- und Zweitwohnungen?
Nein. Der vorgeschlagene Systemwechsel gilt für jegliches selbst genutztes Wohneigentum. Den Tourismuskantonen und -gemeinden gefällt dies gar nicht. Sie befürchten nämlich hohe Einnahmenausfälle, wenn der Eigenmietwert von Ferienwohnungen nicht mehr versteuert werden muss. Das Parlament will ihnen deshalb entgegenkommen und künftig eine sogenannte Objektsteuer auf Zweitwohnungen ermöglichen. Dafür muss die Verfassung geändert werden, und darüber stimmen wir eigentlich ab.
Nur darüber?
Theoretisch ja. Aber faktisch geht es um den gesamten Systemwechsel. Denn die beiden Vorlagen – die Gesetzesänderung und der Verfassungsartikel über die Objektsteuer – sind aneinandergebunden. Sagt also das Volk am 28. September Nein zum «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften», stürzt der gesamte Systemwechsel ab. Die Gegner konnten sich deshalb ein Referendum ersparen. Es reicht, wenn sie den Verfassungsartikel bekämpfen. Dieser tritt nur in Kraft, wenn sowohl eine Mehrheit des Volks als auch der Stände Ja sagt.
Führt der Systemwechsel zu mehr oder zu weniger Steuereinnahmen?
Die Eidgenössische Steuerverwaltung rechnet mit einem Minus von 1,8 Milliarden Franken pro Jahr, wenn der Hypothekarzins bei 1,5 Prozent bleibt. 400 Millionen davon entfallen auf die Bundessteuer, der Rest auf die Kantone und Gemeinden. Diese Schätzung beruht auf der Annahme, dass es zu keinen Verhaltensänderungen aufgrund des Systemwechsels kommt. Auch allfällige neue Objektsteuern in den Kantonen sind hier noch nicht berücksichtigt. Sollte der Zins irgendwann über 3 Prozent steigen, käme es stattdessen zu Mehreinnahmen. Fällt der Hypothekarzins hingegen auf 1,0 Prozent, könnten die Steuereinnahmen gar um 2,5 Milliarden sinken.
Wer könnte profitieren?
82 Prozent aller Eigenheimbesitzer würden laut einer Analyse des Bundes nach dem Systemwechsel besser fahren. Auch diese Schätzung geht von einem Hypothekarzinssatz von 1,5 Prozent aus. Vor allem ältere Wohneigentümer könnten profitieren, weil sie ihre Hypothek tendenziell stärker abbezahlt haben. Bei ihnen fällt daher der Verzicht auf den Schuldzinsenabzug weniger stark ins Gewicht als der gestrichene Eigenmietwert. Auch Ersterwerber von Wohneigentum würden klar besser fahren – dank des für sie vorgesehenen Pauschalabzugs.
Wer dagegen ein stark sanierungsbedürftiges Haus besitzt, hat unter Umständen das Nachsehen, weil die Renovationskosten bei den Steuern nicht mehr abgezogen werden dürfen. Die neuen Regeln könnten denn auch dazu führen, dass künftig öfter auf Sanierungen verzichtet wird, wenn sich damit keine Steuern mehr sparen lassen.
Was heisst dies für die Baubranche?
Sie muss sich auf ein Hüst und Hott einstellen. Sollte das Volk dem Systemwechsel zustimmen, werden viele kurz vor dessen Inkrafttreten ihr Haus renovieren lassen, um die Steuerabzüge noch geltend machen zu können. Dies verspricht einen Auftragsboom. Danach dürfte es aber zu einer Flaute kommen, weil viele Sanierungen bereits erfolgt sind und sich die Kosten nicht mehr steuerlich absetzen lassen.
Käme es vermehrt zu Schwarzarbeit?
Die Gefahr besteht. Für Wirtschaftsprofessor und Steuerexperte Marius Brülhart steht «ausser Zweifel», dass ein Systemwechsel die Anreize für Schwarzarbeit erhöht. Heute haben die Hausbesitzer wegen der Abzugsmöglichkeit ein Interesse an sauberen Abrechnungen. Lassen sich die Kosten nicht mehr absetzen, könnten manche Wohneigentümer vermehrt Zahlungen unter der Hand akzeptieren oder auf gegenseitige «Nachbarschaftshilfen» setzen. Schwarzarbeit-Experte Friedrich Schneider schätzt, dass die Schattenwirtschaft dadurch in der Schweiz um rund eine halbe Milliarde Franken pro Jahr zunehmen würde.
Wer ist für den Systemwechsel?
Am stärksten setzt sich der Hauseigentümerverband dafür ein. Er will den Eigenmietwert schon seit Jahrzehnten abschaffen. Auch SVP, FDP und Mitte sind dafür. Die Ja-Parole beschloss auch der Gewerbeverband, obwohl zumindest ein Teil der Bauwirtschaft gegen den Systemwechsel ist.
Wer ist dagegen?
Der Mieterinnen- und Mieterverband hat die Nein-Parole beschlossen, will aber laut eigenen Aussagen keine oder nur eine minimale Kampagne machen. Vehement dagegen antreten wird jedoch die SP. Sie plant eine Kampagne im Umfang von mehreren Hunderttausend Franken. Auch die Grünen sind mehrheitlich dagegen. Hinzu kommen die Kantone, insbesondere die Gebirgskantone, die sich ebenfalls gegen einen Systemwechsel ausgesprochen haben. Die Grünliberalen sind derart gespalten, dass sie Stimmfreigabe beschlossen haben.
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