Teures Wohnen in der StadtDer Zürcher Mietgraben vertieft sich
Menschen, die schon länger in ihrer Wohnung leben oder bei einer Genossenschaft eingemietet sind, stehen gegenüber Wohnungssuchenden zunehmend besser da. Das zeigt eine neue Erhebung.
In Zürich bilden sich verschiedene Klassen von Mietenden heraus. Die einen zahlen für eine vergleichbare Wohnung das Doppelte wie die anderen. Diese Unterschiede haben sich seit der Jahrtausendwende deutlich vergrössert. Das zeigt eine neue Untersuchung von Statistik Stadt Zürich.
Grob gibt es vier Gruppen von Mietenden:
Jene, die eine neue Wohnung suchen.
Jene, die noch nicht lange in einer gewinnorientiert vermieteten Wohnung leben.
Jene, die schon lange in einer gewinnorientierten Wohnung leben.
Für Mitglieder der ersten Gruppe wird das Wohnen in Zürich teurer und teurer. Günstig bleibt es für jene, die zur letzten Gruppe gehören. Die Gruppen 2 und 3 bewegen sich dazwischen.
Seit dem Jahr 2000 sind die Mieten der ausgeschriebenen Wohnungen in der Stadt um 76 Prozent in die Höhe geschnellt. Wer eine 3-Zimmer-Wohnung bezog, zahlte vor 22 Jahren durchschnittlich 1470 Franken pro Monat. Heute sind es netto 2570 Franken. Das ergibt eine Auswertung der Immobilienbewertungsfirma Wüest Partner.
Wer bereits eine Wohnung hat, profitiert
Solche Zahlen bilden aber nur einen kleinen Teil des Gesamtmarktes ab. Denn die meisten Zürcherinnen und Zürcher sind keine Neumieter, sondern sie haben bereits eine Wohnung. Ihren Mietzins zu erheben, ist aufwendiger. Statistik Stadt Zürich hat dies kürzlich getan. Und legt erstmals seit langem einen Überblick über die sogenannten Bestandesmieten vor.
Das Ergebnis: Seit dem Jahr 2000 haben sich die Bestandesmieten auf dem freien Markt zwar ebenfalls um rund 42 Prozent erhöht, dieser Anstieg ist aber nur etwa halb so steil wie bei den Neumieten. Anders gesagt: Wer bereits eine Wohnung hat, steht heute gegenüber jenen, die eine Wohnung suchen, um einiges besser da als noch zur Jahrtausendwende.
In Zürich bleiben Menschen länger in ihrer Wohnung
Die beträchtlichen Preisunterschiede zwischen neu ausgeschriebenen und bereits vermieteten Wohnungen ergeben sich vor allem aus dem Mietrecht. Dieses erlaubt bei vergebenen Wohnungen nur bescheidene Mieterhöhungen. Wird frisch vermietet, besonders nach einer Sanierung, können die Eigentümer hingegen deutlich mehr verlangen. Je öfter die Mieterschaft einer Wohnung wechselt, desto teurer wird sie tendenziell.
Weil es in Zürich schwierig ist, eine neue, zahlbare Wohnung zu finden, bleiben die Mietenden durchschnittlich länger in ihrer Wohnung (zehn Jahre) als im Schweizer Durchschnitt (sieben Jahre). «Das dämpft den Anstieg der Bestandesmieten zusätzlich», sagt Robert Weinert von Wüest Partner. Dank dem sinkenden Referenzzinssatz seien viele vermietete Wohnungen sogar günstiger geworden.
Die Erhebung von Statistik Stadt Zürich zeigt auch: Es spielt eine grosse Rolle, wie lange jemand schon in seiner Wohnung lebt. Eine 3-Zimmer-Wohnung, die man vor maximal 2 Jahren bezogen hat, kostet im Mittel 1943 Franken. Wer 3 bis 10 Jahre in einer Wohnung lebt, zahlt 1800 Franken. Bei einem Aufenthalt zwischen 10 und 20 Jahren beträgt die Miete 1463 Franken. Bei über 20 Jahren in der gleichen 3-Zimmer-Wohnung sind es noch 1259 Franken. Bei der Auswertung wurden die Nettomietpreise verwendet, also jene ohne Nebenkosten. Ende Monat zahlt man faktisch 10 bis 15 Prozent mehr.
Der generelle Anstieg der Zürcher Mieten erklärt sich zu einem Teil aus der Teuerung. Ausserdem habe es in den letzten 20 Jahren viele Sanierungen und Neubauten gegeben, heisst es bei Statistik Stadt Zürich. Die bauliche Veredelung schlägt sich in den Mieten nieder. Zürcher Wohnungen haben tendenziell auch an Grösse zugelegt, was ebenfalls zu höheren Preisen beiträgt. Dazu kommen weitere Preisaufschläge, welche die Eigentümer machen dürfen.
Genossenschaften bleiben günstig
Noch einiges günstiger, als lange in der gleichen Wohnung zu bleiben, ist es, bei einer Genossenschaft, der Stadt oder bei einer gemeinnützigen Stiftung unterzukommen. Diese Wohnungen haben sich im Vergleich zu den gewinnorientierten nur etwa halb so stark verteuert. Zwei- und Dreizimmerwohnungen kosten gut 22 Prozent mehr als im Jahr 2000. Eine Ausnahme machen gemeinnützige Vierzimmerwohnungen mit einem Plus von 35 Prozent.
Die gemeinnützigen Wohnungen waren schon um die Jahrtausendwende deutlich günstiger als jene auf dem freien Markt. Dieser Unterschied hat sich seither verschärft. Gemeinnützige Neubauwohnungen kosten heute weniger als die Hälfte von solchen, die gewinnorientierten Eigentümern gehören. Bei älteren Mietverhältnissen verringert sich diese Differenz.
Drei Zimmer für unter 1000 Franken
Eine durchschnittliche gemeinnützige Dreizimmerwohnung gibt es heute für 964 Franken im Monat. Ist sie frisch gebaut, sind es 1305 Franken. Bewohnt man sie seit über 20 Jahren, beläuft sich die Miete auf 893 Franken. Genossenschafterinnen profitieren von einem weiteren Vorteil. Sie müssen im Gegensatz zu Mietenden auf dem privaten Markt kaum befürchten, sich plötzlich in der Klasse der Neusuchenden wiederzufinden, denn gemeinnützige Anbieter künden ihre Häuser nur selten leer.
Die gemeinnützigen Wohnungen haben sich laut Robert Weinert von Wüest Partner unter anderem daher weniger stark verteuert, weil Genossenschaften ihr Land oft von der Stadt zu einem guten Preis erhalten. «Private Eigentümer auf dem freien Markt müssen deutlich mehr bezahlen.»
Die Genossenschaften selber erklären ihr Günstig-Bleiben unter anderem damit, dass sie tendenziell kleinere Wohnungen mit einem leicht tieferen Ausbaustandard anbieten. Als zentralen Grund sehen sie aber den selbst auferlegten Renditeverzicht. Wohnbaugenossenschaften dürfen keinen Gewinn erzielen. Sie können ihre Mieten beispielsweise nicht erhöhen, wenn diese im Quartier rundherum steigen, wie dies gewisse private Eigentümerinnen tun.
Stärkster Anstieg im Hardquartier
Die Mieten unterscheiden sich auch innerhalb der Stadt deutlich. Am höchsten liegen sie in der City sowie im Seefeld und am Zürichberg. Am wenigsten zahlt man fürs Wohnen in Aussenquartieren mit hohem Genossenschaftsanteil wie Schwamendingen, Seebach und Affoltern.
Die stärkste Verteuerung fand allerdings nicht ausschliesslich in den teuersten Quartieren statt. Auffällig stark gestiegen sind die gewinnorientierten Bestandesmieten im Kreis 4. Im dortigen Quartier Hard legten die Quadratmeterpreise von vermieteten Wohnungen um mehr als 60 Prozent zu. Das entspricht dem höchsten Wert in der ganzen Stadt.
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