Wir wohnen seit fünf Jahren in einer 4-Zimmer-Wohnung in Zürich. Kürzlich hatten wir einen Informationsabend, an dem die Verwaltung uns mitteilte, der Block werde nach den Sommerferien teilweise saniert. Geplant sei, das Gebäude besser zu isolieren und die Fenster zu ersetzen. Laut dem Verwalter wird uns dafür ein Mietzins erlassen. Aber ab nächstem Jahr müssen wir 25 Prozent oder rund 400 Franken mehr Miete zahlen. Ist ein so hoher Aufschlag überhaupt zulässig?

Grundsätzlich schon, denn bei Teilsanierungen existiert keine obere Grenze für Mietzinsaufschläge. Wichtig ist aber, dass der Vermieter nur wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins überwälzen darf. Dazu gehört beispielsweise der Ersatz herkömmlicher Fenster durch solche mit Isolierverglasung. Aber auch eine bessere Dämmung der Gebäudehülle ist wertvermehrend. Im Gegenzug sparen Sie als Mieter künftig Heizkosten.

Die Berechnung des zulässigen Mietzinsaufschlags hängt von verschiedenen Faktoren ab und ist nicht ganz einfach. Deshalb empfiehlt es sich, die Erhöhung von einer Fachperson überprüfen zu lassen, sobald Sie vom Vermieter das amtliche Formular erhalten. Mithilfe des Berechnungstools unter mietrecht.ch > «wertvermehrende Investitionen» können Sie auch selber versuchen, den zulässigen Aufschlag zu ermitteln.

Der Vermieter muss die Erhöhung auf dem offiziellen Formular mitteilen und begründen. Dazu gehört, dass er die Investitionskosten, den Mehrwertanteil und den Verteilschlüssel angibt. Das Formular darf er erst schicken, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die Belege vorliegen. Auch darf er den Mietzins erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin erhöhen und muss die Kündigungsfrist einhalten.

Falls der Vermieter nicht alle relevanten Zahlen herausrückt, können Sie diese von ihm verlangen. Dabei sollten Sie jedoch die 30-tägige Frist im Auge behalten, während der eine Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde möglich ist. Nötigenfalls müssten Sie die Mietzinserhöhung ohne Kenntnis der konkreten Berechnungsgrundlagen anfechten. Denn nach Ablauf der Frist gilt die Erhöhung auch dann, wenn sich die Berechnung als nicht korrekt erweist. Auch eine erfolgreiche Anfechtung durch andere Mieter nützt Ihnen nichts, wenn Sie die Frist verpassen.

Für die Unannehmlichkeiten während der Bauzeit haben Sie eine angemessene Mietzinsreduktion zugut. Deren Höhe lässt sich erst nach Abschluss der Arbeiten bestimmen. Vorher sollten Sie keinen Reduktionsvorschlag des Vermieters akzeptieren. Am besten führen Sie ein Umbautagebuch mit Datum und Uhrzeit der Beeinträchtigungen und schiessen ein paar Fotos.

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