Die SVP-Einwanderungsinitiative könnte Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt haben. Noch ist nicht abzusehen, wie das angenommene Volksbegehren umgesetzt wird. Unsicherheit herrscht auch über die Weiterführung der bilateralen Verträge. Genaue Prognosen sind deshalb schwierig, wie die Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle in einer Einschätzung heute betont.

Sollte die Zuwanderung wie von den Initianten gefordert stark reduziert werden, dürfte dies jedoch deutliche Auswirkungen auf die Preise von Wohnungen und Mieten haben. Die UBS rechnet damit, dass die Nachfrage nach Wohnraum «deutlich einbrechen» würde, wenn die Einwanderung um die Hälfte reduziert würde. In diesem Szenario geht die Bank von einer Beschränkung auf 35'000 bis 40'000 Zuwanderer aus, was dem Niveau vor der Personenfreizügigkeit entspräche.

Schweiz braucht 20'000 Wohnungen jährlich weniger

Anstatt der heute benötigten rund 50'000 neuen Wohneinheiten pro Jahr brauche es dann «lediglich noch eine jährliche Angebotsausweitung von etwas mehr als 30'000 Wohnungen». Um diesen Rückgang aufzufangen, müssten die Bauvorhaben innerhalb von drei Jahren um rund 20'000 Wohneinheiten reduziert werden. Die UBS hat da ihre Zweifel: «Erfahrungen aus der Vergangenheit zeigen aber, dass eine solche Anpassung meist mehr Zeit in Anspruch nimmt.»

Zwischenzeitlich dürfte es deshalb zu einer Überproduktion an Wohnungen kommen. Diese dürfte laut der UBS insgesamt zu einem «faireren Bewertungsniveau auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt beitragen».

Gefahr für die Peripherie

Die Studienautoren haben Regionen identifiziert, in denen es zu einem Überangebot – und damit voraussichtlich zu sinkenden Preisen kommen dürfte. Es handelt sich ausnahmslos um periphere Regionen. Gerade dort wurde die SVP-Initiative besonders deutlich angenommen, und zumeist dort wurde der Wohnungsbestand in den vergangenen Jahren bereits überproportional stark ausgebaut. Die UBS rechnet ausserdem mit einer anhaltend hohen Bautätigkeit.

Auf einer Karte (siehe oben) bezeichnet die Bank die Gebiete, in denen sie eine Netto-Angebotsausweitung aufgrund der Baugesuche und Bewilligungen erwartet. Dies erhöhe das Risiko von zusätzlichen Leerständen in diesen Regionen. Ausserdem könnte es zu einer Abwanderung aus periphereren Gebieten kommen. Denn die UBS rechnet damit, dass eine deutlich tiefere Einwanderung die Verfügbarkeit und die Erschwinglichkeit von Wohnungen in Städten und deren unmittelbaren Agglomerationen erhöhen dürfte.

Auch Jones Lang LaSalle rechnet damit, dass von einem Nachfragerückgang zuallererst Bauten in Randgebieten betroffen wären. Die Immobilienberaterin weist auf negative Konsequenzen hin, wenn die Mieten mehr als erhofft nachlassen würden. Ein Nachfragerückgang und damit ein Wertverfall von Häusern und Wohnungen hätten zum Beispiel Auswirkungen auf die Pensionskassen, die einen grossen Teil der Vorsorgegelder in Immobilien investiert haben.

Wohnungsnachfrage zu drei Vierteln von Zuwanderern

Jones Lang LaSalle weist darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum immer grösser war als die Zahl fertiggestellter Wohnungen, seit die Personenfreizügigkeit zwischen der Schweiz und der EU 2007 mit den alten EU-Ländern vollständig in Kraft getreten war. Rund drei Viertel der Nachfrage kamen von Zuwanderern.

Jones Lang LaSalle schätzt, dass die Zahl der Haushalte in der Schweiz seit 2007 um jährlich etwa 50'000 gestiegen sei. Laut Bundesamt für Statistik wurden jährlich etwa 45'000 Einheiten fertiggestellt. Die Lücke, die dadurch entstanden sei, habe sich auf 25'000 Einheiten belaufen, schreibt Jones Lang LaSalle. Seit 2010 habe sich die Lücke zwar zu schliessen begonnen. Neue Wohnungen seien aber oft zu teuer oder seien in peripheren Lagen entstanden.

Hauseigentümerverband hält Einschätzungen für verfrüht

Der Hauseigentümerverband der Schweiz (HEV) hält Prognosen für die Entwicklung nach der Abstimmung zur Masseneinwanderung für verfrüht. Zahlen zur Entwicklung des Immobilienmarktes herumzureichen sei noch nicht angebracht, hiess es.

Es gebe noch keinen Verfassungstext des Bundesrates zur Umsetzung der Initiative, sagte HEV-Ökonom Michael Landolt am Montag der Nachrichtenagentur sda. Somit könnten über Auswirkungen noch keine Einschätzungen getroffen werden.

Klar sei, dass bei einer Kontingentierung der Zuwanderung die Nachfrage auf dem Markt für Miet- und Eigentumswohnraum zurückgehe, so Landolt. Er geht davon aus, dass dies den Trend zu gleichbleibenden Mieten verstärke.

SDA/abr/rub