Die Warnungen sind nicht neu, aber sie werden dringlicher. Seit einiger Zeit weisen die Schweizerische Nationalbank und die Finanzmarktaufsicht Finma darauf hin, dass im Schweizer Immobilienmarkt Gefahren drohen. Den Banken sollen daher vorsichtiger bei der Immobilienfinanzierung werden.

Besonders der Bau von Renditeliegenschaften steht unter Beobachtung. So warnte Finma-Chef Mark Branson jüngst: «Überhitzungstendenzen bestehen gegenwärtig im Bereich der Renditeliegenschaften, denn parallel zu den gestiegenen Preisen beobachten wir rekordhohe Leerstände. Wir schreiten ein, wenn einzelne Institute hier zu hohe Risiken eingehen.»

Bevor die Aufsicht den Banken strenge Regeln erlässt, können sich die Institute die Selbstregulierung verschärfen. Bis im Herbst haben sie Zeit dazu. Derzeit läuft unter den Banken das Gespräch, wie die Regeln aussehen sollen. Während die Grossbanken härtere Einschnitte befürworten, sind die Kantonalbanken gegen eine drastische Verschärfung.

Baumeister warnen

Die Debatte hat nun den Baumeisterverband hellhörig werden lassen. Dort wird die Diskussion über strengere Eigenmittelvorschriften bei Banken kritisch verfolgt. «Die Entwicklungen im Wohnungsbau sind regional sehr unterschiedlich», so Bernhard Salzmann, Vizedirektor beim Baumeisterverband. In den Zentren sei der Bedarf nach neuen Wohnungen sehr hoch. Eine undifferenzierte Regulierung für Banken könne falsch wirken und den Wohnungsbau abwürgen. «Die Warnungen von SNB und Finma sind berechtigt, die Gefahren gelten aber nicht für alle Regionen gleich», so Salzmann. Die Risiken auf dem Markt würden bereits abgebaut, die Aufsicht soll daher umsichtig agieren.

Laut einer neuen Broschüre des Baumeisterverbandes sinkt die Anzahl Neuwohnungen ab. 2018 dürften knapp 48'000 neue Einheiten fertiggestellt worden sein. Weil die Auftragslage sich nicht wesentlich geändert habe, dürfte der leicht rückläufige Trend in diesem Jahr anhalten. Dafür würden auch der Rückgang bei den Baugesuchen und den Baubewilligungen sprechen.

Tiefere Rendite

Laut der Broschüre ist die Rendite für Mehrfamilienhäuser auf tieferem Niveau stabil. Derzeit liege sie bei 3,85 Prozent. In den letzten zwanzig Jahren ist sie kontinuierlich gesunken. Damals lag sie bei deutlich über 6 Prozent. Investoren würden nun zunehmend vorsichtiger bei Immobilienanlagen, etwa aufgrund der steigenden Leerstandsquote von Wohnungen. Die Nachfrage der Investoren dürfte daher nachlassen, sodass die Rendite in Zukunft ihren Abwärtstrend zumindest verlangsamen könnte. Von einer Trendwende sei aber noch nicht auszugehen.

Während die Rendite weiter tief ist, sinken die Baulandpreise für Mehrfamilienhäuser nicht. Sie verharren auf einem relativ hohen Niveau. Auch die Produktionskosten bleiben konstant.