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Geldblog: In der Tranchen-FalleKann ich meine Hypothek zu einer anderen Bank wechseln?

Wer Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten hat, kann nicht so leicht zur Konkurrenz gehen. Doch unser Geldberater weiss auch in dieser Situation Rat.

«Mehrere Hypothekentranchen mit verschiedenen Laufzeiten sind für einen Bankwechsel hinderlich», erklärt Geldberater Martin Spieler.
«Mehrere Hypothekentranchen mit verschiedenen Laufzeiten sind für einen Bankwechsel hinderlich», erklärt Geldberater Martin Spieler.
Illustration: Christina Baeriswyl

Für unsere Eigentumswohnung hatten wir 2018 bei der UBS eine Hypothek mit Ablauf im April 2023 abgeschlossen, die zweite Festhypothek mit Ablauf 2028. Könnten wir zum Beispiel auf den April 2023 unsere 3. Säulen-Konten um 60’000 Franken reduzieren und den Rest, falls es günstigere Banken gibt, ablösen? Unser Ziel ist es, im Hinblick auf die Pension eine kostengünstige und langfristige Lösung zu erhalten. Leserfrage von G.Z.

Als ich Ihre Frage gelesen hatte, dachte ich mir, dass Sie in der klassischen Tranchen-Falle sitzen. Wenn man Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten hat, wird es sehr schwierig, den bisherigen Anbieter durch einen Konkurrenten auszuwechseln. Denn man hat immer noch eine zweite Tranche, die weiter läuft. Man bleibt über diese Tranche an die vertragliche Regelung der Bank gebunden. In dieser Konstellation erweisen sich insbesondere Festhypotheken als ein Nachteil: Man ist dann meist noch über Jahre hinweg an die Bank gefesselt. Der Vorteil von Festhypotheken hingegen ist, dass man auch über Jahre hinweg von tiefen Zinsen profitieren kann und sicher budgetieren kann.

Wenn jemand wie Sie darüber nachdenkt, die Bank zu wechseln, sind mehrere Hypothekentranchen mit verschiedenen Laufzeiten hinderlich. An der zweiten Hypothek können Sie vorderhand nichts machen. Hier sind Sie an die fixe Laufzeit bis 2028 gebunden. Theoretisch könnten Sie diese kündigen. Sie müssten der Bank aber hohe Ablösegebühren zahlen, sodass sich dies für Sie sicher nicht rechnet. Da Sie mir schreiben, dass Sie bald 60 werden, würde ich ohnehin versuchen, die Hypothekarbelastung in Hinblick auf die Pensionierung etwas zu senken. Da kann es tatsächlich ein Weg sein, zu versuchen, die erste Hypothek auf das offizielle Ablaufdatum hin, im April 2023, vollständig zu amortisieren, zumal es sich um die kleinere Tranche handelt.

«Ich würde nicht warten, bis die Bank auf Sie zukommt, sondern aktiv von sich aus das Gespräch suchen.»

Es macht für mich auch Sinn, dass Sie die 3. Säule verwenden. Teilbezüge von Säule 3a-Konten sind allerdings nicht möglich. Sie müssen immer ein Säule 3a-Konto als Ganzes beziehen. Allenfalls haben Sie aber mehrere Säule 3a-Konten. Dann könnten Sie eines oder zwei Konten für die Amortisation der ersten Hypothek einsetzen. Ein gestaffelter Bezug ist ohnehin vorteilhaft, da Sie so in den meisten Kantonen weniger Steuern zahlen. Sie könnten so Ihr Problem mit der Hypothek lösen und hätten eine geringere Zinsbelastung im Alter.

Nun kenne ich aber Ihre gesamte finanzielle Situation nicht. Diese gilt es bei einem Entscheid über den Säule-3a-Bezug und eine allfällige Hypothekenamortisation genau zu prüfen. Ich empfehle Ihnen daher, bei Ihrer Bank oder Versicherung eine Pensionsplanung vorzunehmen und Ihre Optionen genau ausleuchten zu lassen. Bevor Sie amortisieren, müssen Sie prüfen, ob Sie im Alter genügend liquide Mittel haben. Denn eine neue Hypothek bekommt man im Alter meistens nicht mehr, zumal das Einkommen aus Renten im Vergleich zum Erwerbseinkommen abnimmt. Auch stellt sich die Frage der Tragbarkeit Ihrer Hypothek im Alter. Momentan sind die Zinsen tief und sie werden es auch noch einige Zeit bleiben. Die Bank geht bei der Berechnung der Hypothekentragbarkeit aber von einem technischen Zinssatz von fünf Prozent aus. Dann sieht die Tragbarkeit anders aus. Unter Umständen verlangt die Bank von Ihnen eine Teilamortisation für die Zeit nach der Pensionierung. Auch dieser Aspekt spricht dafür, dass Sie Ihre finanzielle Lage im Hinblick auf die Pension detailliert abklären lassen.

Ich würde nicht warten, bis die Bank auf Sie zukommt, sondern aktiv von sich aus das Gespräch suchen. Generell rate ich bei Hypothekentranchen mit verschiedenen Laufzeiten zur Vorsicht. Man engt mit unterschiedlichen Laufzeiten seinen Handlungsspielraum für einen Wechsel zur Konkurrenz ein. Wenn die Bank merkt, dass Sie ohnehin nicht wechseln können, besteht zumindest die Gefahr, dass Sie Ihnen nicht die besten Konditionen offerieren wird.

19 Kommentare
    Gerhard Künzli

    Es ist einfach lachhaft, dass Rentner bei Hypoerhöhungen kaum Angebote erhalten. In der heutigen Zeit sind Rentner die wohl am besten gegen Einkommensverluste abgesicherte Kundenschicht. Aber dennoch will man Rentner keine neuen Hypotheken verkaufen.