Sozial & Sicher

Mieter müssen nicht alles auspacken

Wer sich für eine Mietwohnung bewirbt, muss allerlei Persönliches preisgeben. Geht die Neugier des Vermieters jedoch zu weit, darf man zur Not schwindeln.

Bei der Wohnungsbesichtigung dürfen Vermieter noch keinen Betreibungsauszug verlangen – tun es aber oft.

Bei der Wohnungsbesichtigung dürfen Vermieter noch keinen Betreibungsauszug verlangen – tun es aber oft. Bild: Gaelton Bally/Keystone

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Preisfrage: Welche der folgenden Fragen darf ein Vermieter einem Interessenten auf dem Anmeldeformular stellen: Welches ist Ihr Zivilstand? Haben Sie ein Auto geleast? Weshalb suchen Sie eine neue Wohnung? – Antwort: keine davon. Das geht aus einem Merkblatt des Eidgenössischen Datenschutzbeauftragten* hervor, das auf einem Urteil der Eid­genössischen Datenschutzkommission beruht.

Im Alltag werden Wohnungssuchende dennoch zuhauf mit solchen Fragen konfrontiert. Oft antworten sie ohne zu murren, um ihre Chancen auf das begehrte Wohnobjekt nicht zu verspielen. In Winterthur etwa wollte kürzlich ein Vermieter die IV-Verfügung eines Wohnungsbewerbers sehen, der auf dem Anmeldeformular angegeben hatte, er beziehe eine IV-Rente. «Solche persönlichen Informationen zu verlangen, geht eindeutig zu weit», sagt der Zürcher Datenschutzspezialist David Rosenthal.

Vermieter dürfen nur nach dem fragen, was für die Auswahl eines Mieters objektiv nötig und geeignet ist. «Nicht geeignet sind zum Beispiel Fragen zu Leasingverträgen, weil sie über die finanzielle Situation des Bewerbers nichts aussagen», sagt Rosenthal. «Ebenso wenig braucht der Vermieter das genaue Einkommen des Interessenten zu kennen, wenn mehr oder weniger klar ist, dass die Miete im Budget liegt.» Deshalb dürfe er nur nach Einkommenskategorien oder nach dem Verhältnis zwischen Miete und Einkommen fragen. Als Faustregel gilt: Der Mietzins inklusive Nebenkosten sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettolohns ausmachen.

Weigerung schmälert Chancen

Grundsätzlich unzulässige Fragen können ausnahmsweise erlaubt sein – etwa wenn eine Liegenschaft einem statutarischen Zweck dient. So dürfen Wohnbaugenossenschaften detaillierte Angaben zu den finanziellen Verhältnissen eines Interessenten verlangen, um beurteilen zu können, ob dieser die Richtlinien erfüllt. Aus demselben Grund darf ein Studentenwohnheim von Bewerbern einen Studentenausweis verlangen.

Unter normalen Umständen dürfen Vermieter unzulässige Fragen aber auch dann nicht stellen, wenn sie als fakultativ bezeichnet sind. Der Grund: Interessenten scheuen sich möglicherweise, solche Fragen offen zu lassen, weil sie fürchten, dadurch ihre Chancen auf die Wohnung zu verschlechtern. «Wird eine unzulässige Frage trotzdem gestellt, hat der Bewerber ein Recht zur Notlüge», sagt David Rosenthal, der ein Buch zum Datenschutz geschrieben hat. «Falls die Lüge später erkannt wird, kann der ­Vermieter daraus kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht ableiten.»

Oft verlangen Vermieter und Liegenschaftsverwalter von Bewerbern gleich am Anfang einen Betreibungsregisterauszug. Auf dem Immobilienportal Homegate ist sogar zu lesen, eine aktuelle Betreibungsauskunft gehöre in eine vollständige Wohnungsbewerbung. Bloss: Einen Auszug aus dem Betreibungsregister dürften Vermieter laut dem Eidgenössischen Datenschutzbeauftragten erst verlangen, wenn sie sich für einen Bewerber oder eine Bewerberin entschieden haben. Ganz so weit will David Rosenthal nicht gehen: «Meines Erachtens genügt es, wenn die Kandidaten in der engeren Wahl sind. Den Auszug früher zu verlangen, wäre aber unverhältnismässig.»

In der Praxis werden diese Regeln immer öfter missachtet. Mittlerweile verlangen Verwaltungen schon Betreibungsauszüge, Lohndaten und Referenzen, bevor man eine Wohnung überhaupt besichtigen darf. Für Thomas Oberle vom Hauseigentümerverband Schweiz ist denn auch klar: «Wer als Interessent nicht bereit ist, den Registerauszug frühzeitig vorzulegen, hat bei der Mieterauswahl in den meisten Fällen keine Chance.»

«Referenz ist kein Freibrief»

Die Frage nach Referenzen ist zulässig, sofern der Vermieter im Anmeldeformular ausdrücklich darauf hinweist, dass diese Angabe fakultativ ist. Gibt der Interessent eine oder mehrere Referenzpersonen an, darf sich der Vermieter nur bei ihnen erkundigen. Eine Nachfrage beim nicht genannten aktuellen Vermieter wäre unzulässig, auch wenn dieser aufgrund der Adresse bekannt sein sollte. Dafür müsste der Vermieter zuerst das Einverständnis des Wohnungsbewerbers einholen.

«Die Angabe einer Referenzperson ist kein Freibrief, um beliebige Auskünfte über den Interessenten einzuholen», stellt David Rosenthal klar. «Der Vermieter darf zum einen bereits erhaltene Auskünfte überprüfen – zum Beispiel indem er den Arbeitgeber des Bewerbers fragt, ob sich dieser mit seinem Einkommen den Mietzins mutmasslich leisten kann. Zum andern darf er Fragen stellen, an denen er ein legitimes Interesse hat. Zulässig wäre es etwa, sich beim bisherigen Vermieter nach grösseren Problemen mit der Bezahlung der Miete zu erkundigen, oder ob der Bewerber besondere Schwierigkeiten hatte, sich in die Mietergemeinschaft einzugliedern», so Rosenthal.

Vonseiten des Vorvermieters oder seiner Verwaltung ist beim Erteilen einer negativen Referenz Vorsicht geboten. Sie dürfen keine negativen Aussagen machen über Vorfälle, die bereits längere Zeit zurückliegen oder die sie nicht belegen können. Letzteres ist oft bei Mieterstreitigkeiten der Fall, wenn nicht klar ist, wer dafür die Verantwortung trägt. «Keine negative Referenz darf beispielsweise auch bei Mietern erteilt werden, die sich um die Durchsetzung ihrer Rechte bemüht haben, auch wenn sie nicht immer erfolgreich waren», sagt David Rosenthal. «Zu solchen Vorgängen darf der bisherige Vermieter gar nichts sagen, weil sie nichts zur ­Sache tun.» Eine Ausnahme gelte bei eigentlichen Querulanten.

Löschung der Daten verlangen

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, muss der Vermieter respektive seine Verwaltung die Daten der nicht berücksichtigten Interessenten löschen. Diese können allerdings einwilligen, dass ihre Angaben in einer Warteliste gespeichert werden. Nach einer angemessenen Zeit – Rosenthal spricht von einem Jahr – müssen sie auch dort gelöscht werden. Falls eine gespeicherte Person in dieser Zeit für ein anderes Objekt infrage kommt, muss der Vermieter sie wieder anfragen, bevor er Referenzen einholt. Keinesfalls darf er die Daten an Auskunfteien weitergeben oder für Marketingzwecke verwenden.

Wer den Zuschlag erhält, darf vom Vermieter auch später noch jederzeit Auskunft verlangen über seine gespeicherten Daten. Dazu gehören auch eingeholte Referenzen, sofern darüber eine Aktennotiz existiert. Sind die Daten falsch oder werden sie vom Vermieter nicht mehr benötigt, kann man eine Berichtigung oder Löschung verlangen.

Ein letzter Punkt: Häufig findet sich auf dem Anmeldeformular ein Satz, wonach der Interessent eine Umtriebsentschädigung schulde, falls er später den ausgestellten Mietvertrag nicht unterschreibe. Solche Klauseln sind nach verbreiteter Ansicht ungültig. Rechtlich ­gesehen handelt es sich bei einem aus­gefüllten Anmeldeformular um eine Einladung an den Vermieter, eine Vertragsofferte vorzulegen. Wer eine solche ­Offerte ablehnt, muss nichts zahlen.


* www.edoeb.admin.ch > Datenschutz > Wohnen und Verkehr > Mietrecht

Erstellt: 17.03.2014, 11:30 Uhr

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Welche Angaben Vermieter
verlangen dürfen

Diese Angaben dürfen Vermieter verlangen
– Name, Vorname, Adresse, Geburtsdatum
– Beruf und Arbeitgeber der mietenden Person
– Schweizer oder Ausländer. Bei Ausländern: Art der Aufenthaltsbewilligung und Ablaufdatum
– Anzahl weiterer Wohnungsbewohner inklusive Verwandtschaftsverhältnis
– Anzahl, Alter und Geschlecht der Kinder
– Verwendung der Wohnung (Familienwohnung)
– Höhe des Einkommens (in 10'000er-Schritten pro Jahr oder im Verhältnis zum Mietzins)
– Betreibungen in den letzten zwei Jahren, Verlustscheine in den letzten fünf Jahren
– Anzahl Autos, Haustiere
– Besondere Lärmquellen
– Frage, ob die bisherige Wohnung durch den Vermieter gekündigt wurde – und wenn Ja, warum
– Als fakultativ zu bezeichnen: Angaben zu Arbeitsort, Name und Adresse des aktuellen Vermieters, Referenzen

Diese Angaben dürfen Vermieter
nicht verlangen

– Chronische Krankheiten
– Mitgliedschaft bei einer Mieterorganisation
– Beurteilung des Preis-Leistungs-Verhältnisses der neuen Wohnung
– Konfession, Zivilstand, Bürgerort*
– Nationalität, bisherige Aufenthaltsdauer in der Schweiz*
– Personalien weiterer Wohnungsbewohner*
– Dauer des Arbeitsverhältnisses, Arbeitszeiten*
– Punktuelle Angaben zur finanziellen Situation (z. B. Leasing- und Konsumkreditverträge, Vermögen)*
– Musikinstrumente*
– Automarken, Kontrollschildnummern, Wert*
– Anzahl Wohnungswechsel in den letzten Jahren*
– Grund des Wohnungswechsels*
– Anzahl Zimmer und Miete der bisherigen Wohnung*
– Voraussichtliche Mietdauer*
– Bestehen einer Invalidität*

* Diese Fragen sind unter besonderen Voraussetzungen zulässig, zum Beispiel bei entsprechender statutarischer Zielsetzung (Wohnbaugenossenschaften).

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