Hintergrund

Zehn Fallen beim Bau des Eigenheims

Wer die eigenen vier Wände kaufen oder bauen will, sollte zuvor genaue Abklärungen treffen. Sonst sind nervenaufreibende Konflikte programmiert. Die Checkliste.

Darauf freut man sich: Die eigenen vier Wände sind im Entstehen.

Darauf freut man sich: Die eigenen vier Wände sind im Entstehen. Bild: Martin Rütschi/Keystone

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Der Kauf eines Eigenheims birgt in der Praxis so manche böse Überraschung: Streitigkeiten um Baumängel, Verzögerungen und exorbitante Mehrkosten sind keine Seltenheit. Im jetzigen Bauboom scheinen sich die Probleme nicht etwa zu entschärfen sondern eher noch zuzuspitzen – der schnell verdiente Franken lässt unseriöse Baufirmen und Eigenheimpromotoren wie Pilze aus dem Boden schiessen. Die Fallen, in die ahnungslose Käufer tappen, sind aber meist die gleichen.

Falle Nr.1: Das Budget gerät aus allen Fugen

Immerwieder kommt es vor, dass Personen mit schmaler Eigenkapitalbasis und knappem Einkommen den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen. Sie erliegen einer einfachen Schönwetterrechnung und meinen, die langfristigen Kosten würden lediglich aus den derzeit tiefen Zinsen für eine Hypothek bestehen. Dabei sind die längerfristigen Kosten zu betrachten. Demnach sollte man mit Hypothekarzinsen von 5 Prozent kalkulieren, wie sie dem langfristigen Durchschnitt entsprechen. Zudem ist noch mindestens 1 Prozent für Nebenkosten und Unterhalt einzuberechnen. Nicht zu vergessen: Der Zahn der Zeit nagt an jedem Gebäude, viele Bauteile wie Böden, Geräte, Wände, Küchenmöbel, Fassade müssen innerhalb von 10 bis 25 Jahren auf null abgeschrieben werden.

Tipp: Mehrere Angebote einholen und vergleichen. Bei langjährigen Festhypotheken lassen sich mit geschickten Verhandlungen oft mehrere Zehntausend Franken an Zinsen einsparen.

Falle Nr.2: Der Käufer hat keine Referenzen eingeholt

Wer ein Haus baut, tätigt meist das wichtigste Geschäft seines Lebens. Umso mehr ist es die erste Pflicht, seinen Baupartner auf Herz und Nieren zu prüfen. Stattdessen schütteln Fachleute immer wieder den Kopf ob der Blauäugigkeit vieler Hauskäufer – da zahlen gut ausgebildete Leute zum Beispiel einem notorischen Baupleitier schon mal 50'000 Franken Anzahlung für ein Grundstück, das eigentlich jemand ganz anders gehört. Das Geld sehen sie nie wieder.

Tipp: Verlangen Sie Referenzen und eine aktuelle Betreibungsauskunft. Überprüfen Sie aufgrund eines Auszugs aus dem Grundbuch, wer überhaupt Eigentümer der Parzelle ist.

Falle Nr.3: Zeitdruck und Torschlusspanik

Immobilienverkäufer im Immobiliengeschäft malen das Bild von zahllosen Interessenten, die Schlange stehen, verweisen auf die notorische Wohnungsnot. All die Geschichten, wonach die anderen Interessenten alle freien Wohnungen wegschnappten, wenn man nicht sofort zugreife, sind oftmals frei erfunden.

Tipp: Man sollte zwei bis drei Wochen Zeit haben, um die Vertragsgrundlagen gründlich zu studieren und die Finanzierung zu regeln. Sonst lässt man besser die Finger davon.

Falle Nr.4: Der Trick mit Reservationszahlungen

Im Immobiliengeschäft haben es etliche Promotoren von Neubauten sehr eilig, den Interessenten Reservationsvereinbarungen vorzulegen. Mit der Unterschrift bestätigt der Käufer sein Interesse für eine ganz bestimmte Wohnung, und er leistet eine hohe Anzahlung, oft 30'000 bis 50'000 Franken. Was viele nicht wissen: Insoweit der Reservationsvertrag ein Vorvertrag zum Grundstückskauf ist, muss er öffentlich beurkundet werden, sonst ist er rechtlich ohne Bedeutung.

Tipp: Zahlen Sie nicht mehr als 10'000 bis 20'000 Franken oder maximal 5 Prozent des Kaufpreises. Leisten Sie die Zahlung nicht an den Unternehmer, sondern auf ein Sperrkonto.

Falle Nr.5: Wenn man lügenden Bildern glaubt

In der Visualisierung von Siedlungen, die erst als geplantes Projekt auf Papier existieren, ist heute alles möglich. Wenn auf einer Computervisualisierung einer Terrasse, die tatsächlich auf der Schattenseite stehen wird, die Sonne plötzlich von Norden scheint – welchem Laien würde das wirklich auffallen? Die Grenzen zwischen Bauernschläue und effektivem Betrug sind fliessend. Ein Kauf ab Plan heisst: Ich kaufe eine Wohnung, die es noch gar nicht gibt. Computervisualisierung und auch eine hübsche Musterwohnung, die die Interessenten besichtigen können, sind rechtlich ohne Aussagekraft. Verbindlich sind nur Unterlagen, die zum Bestandteil des Vertrags erklärt werden.

Falle Nr.6: Die Lage falsch eingeschätzt

Es klingt banal, aber der Standort einer Immobilie ist unveränderlich. Die Nachteile einer schlechten Lage, wo abends kein Bus mehr fährt oder das nächste städtische Zentrum eine Autostunde entfernt liegt, kann durch eine gefällige Architektur nicht aufgewogen werden. Eine dilettantische Prüfung der Lagequalität gilt als eine der häufigsten Sünden blutiger Laien. Am besten besucht man den Ort mehrmals, zu ganz unterschiedlichen Zeiten und auch an einem verregneten Tag.

Falle Nr.7: Unklare Abmachung, vager Vertrag

Viel Frustpotenzial ergibt sich aus vagen Versprechungen. In einem Bauvertrag heisst es etwa, ein bestimmter Einzugstermin sei «erwünscht»; man verspricht den Käufern Badewannen in «handelsüblicher» Qualität, es ist schlicht von «Schweizer Armaturen» oder «Standardinstallationen» die Rede. Kaufen Konsumenten ein neues Handy, verlangen sie wesentlich mehr Details. Doch bei Immobilien beschränkt sich sogar im Luxussegment die ganze Beschreibung des Bauwerks manchmal auf einige lapidare Sätze auf einer halben Seite A4 – gemäss dem Kleingedruckten ist zum Beispiel nur gerade «eine Steckdose pro Zimmer» vorgesehen. Wer also wirklich Qualität für sein Geld will, muss auf eine präzise Beschreibung und Klarheit achten – sämtliche Bauteile, Apparate und Materialien sind präzis und umfassend zu definieren. Und der gesamte Baubeschrieb sollte ausdrücklich Bestandteil des Vertrags sein.

Falle Nr.8: Anstatt Luxus nur Billigvarianten

Besonders wichtig sind auch angemessene Budgetpositionen – in den Unterlagen muss vorgegeben sein, was für ein Bodenbelag zu welchem Quadratmeterpreis vorgesehen ist. Desgleichen müssen auch die Budgetpositionen für Küche, Bad und Garten ausreichend sein. «In der Standardausführung, die im Fixpreis inbegriffen ist, sind vielfach die günstigsten Varianten, einfache Geräte und Materialien vorgesehen», warnt Ansgar Gmür vom HEV. Für ein preiswertes Eigenheim kommt eine Küche meist auf etwa 15'000 bis 20'000 Franken zu stehen, im oberen Segment sind aber oft 40'000 Franken oder noch mehr zu budgetieren.

Tipp: Bevor man in der Küchen- und Badausstellung die teuersten Varianten wählt, sollte man scharf rechnen und an das Budget denken.

Falle Nr.9: Für Mängel gibt es keine Garantie

Gut versteckt im «Kleingedruckten» finden sich immer wieder Klauseln, mit denen sich der Unternehmer für Mängel freizeichnet. Laien sind sich oft nicht im Klaren darüber, dass der Generalunternehmer seine Garantiepflicht gegenüber dem Käufer wegbedingt und seine Mängelrechte gegenüber den Subunternehmern an den Bauherrn respektive den Käufer «abtritt». Ob dies überhaupt rechtens ist und wie eine solche Klausel zu interpretieren ist, bleibt unter Juristen umstritten.

Falle Nr.10: Änderungen führen zu Mehrkosten

Es gibt wohl kaum einen Bau, bei dem die Schlussrechnung nicht über dem ursprünglichen Budget liegt. Zum Teil mag eine Lockvogelpolitik der Anbieter die Ursache sein, zum Teil auch die Sorglosigkeit der Käufer, die im Bauprozess geradezu inflationär mit Änderungen und teuren Extras die Kosten in die Höhe schiessen lassen. Dagegen kann man sich nur wappnen, wenn man Änderungen vermeidet und garantierte Fixpreise, Pauschalen oder ein Kostendach vereinbart.

Erstellt: 19.11.2013, 11:16 Uhr

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