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Referenzzins bleibt, Mieten steigen trotzdem

Der neue Referenzzins für die Mieten fällt zwar gleich hoch aus wie der bisher massgebende variable Zins. Trotzdem blüht vielen Mietern ein Aufschlag.

Sonnenkollektoren: Ob sich Hauseigentümer oder Mieter den Klimaschutz etwas kosten lassen sollen, ist strittig.
Sonnenkollektoren: Ob sich Hauseigentümer oder Mieter den Klimaschutz etwas kosten lassen sollen, ist strittig.

Die Meldung von letzter Woche in Sachen Mietzinse tönte beruhigend: Der Referenzzins für die Mietzinskalkulation wird zwar neu berechnet, bleibt aber vorerst unverändert bei 3,5 Prozent. Die grossen Verwaltungen sehen dies als Signal für gleich bleibende Preise. Dieter Beeler von der Wincasa sagt: «Die Mieten bleiben im Grossen und Ganzen stabil.» Auch bei der Livit, einer anderen grossen Bewirtschaftungsfirma, heisst es: «keine grossen Änderungen».

Die Hypozinsrunde nachholen

Doch je nach Siedlung oder Vermieter sehen die Fakten anders aus. So gibt es etliche Vermieter, die die letzte Hypothekarzinserhöhung noch gar nicht auf die Mieten abgewälzt haben. Dazu zählen manche private Hauseigentümer, aber beispielsweise auch die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich, wie Direktor Arno Roggo bestätigt: «Wir haben die letzte Hypothekarzinsrunde noch nicht mitgemacht, weil wir davon ausgingen, der neue Referenzzins würde tiefer liegen.» Da nun seit letzter Woche bekannt ist, dass die neue Referenzgrösse bei 3,5 Prozent liegt, wird die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich die Mieten anpassen, und zwar auf den 1. April 2009. Diese Änderung gilt für alle rund 9000 städtischen Wohnungen, also sowohl für die subventionierten als auch die nicht subventionierten. Grundsätzlich gilt: Mietzinserhöhungen sind mit einer Frist von drei Monaten auf den nächsten Kündigungstermin möglich.

Was die städtischen und andere gemeinnützige Wohnungen betrifft, wird noch ein anderer Faktor zu Preissteigerungen führen: Wegen der starken Bauteuerung erhöht sich auf Anfang 2009 der Gebäudeversicherungswert der Wohnhäuser, und dieser Faktor spielt nebst den Zinsen eine wichtige Rolle für die Berechnung der Kostenmiete in diesem Segment. Manche Baugenossenschaften federn die Kostensteigerung ab, indem sie die Erhöhung der Gebäudeversicherungswerte nur zeitlich gestaffelt weitergeben. Das heisst, die Erhöhung wird nicht auf einen Schlag mietzinswirksam. Um wie viel die Mieten in den einzelnen städtischen und genossenschaftlichen Siedlungen steigen werden, kann von Siedlung zu Siedlung sehr unterschiedlich sein. Im Durchschnitt dürfte die Erhöhung der Gebäudeversicherungswerte aber rund zwei bis drei Prozent Mietpreiserhöhung ausmachen.

Im Weiteren sind bestehende Mietverhältnisse und neu zur Vermietung ausgeschriebene Wohnungen zu unterscheiden. Während bei laufenden Mietverträgen die Mieten nur aus bestimmten Gründen erhöht werden dürfen (Erhöhung Referenzzins oder wertvermehrender Umbau), ist die Preisgestaltung beim Abschluss eines neuen Vertrags freier. Niklaus Scherr vom Mieterverband Zürich sagt: «Zu Mietzinsaufschlägen kommt es bei Mieterwechseln, und zwar massiv. Krasse Aufschläge um mehrere Hundert Franken sind keine Seltenheit.» In jüngster Zeit hätten aber vermehrt Mieter den Mut, die Anfangsmieten anzufechten.

Auch ein Blick in die verfügbaren Statistiken zeigt, dass die Mieten im Raum Zürich anziehen, zumindest bei den Wohnungen, die auf dem Markt ausgeschrieben sind. Gemäss den Daten des Beratungsunternehmens Wüest & Partner haben sich die angebotenen Mietwohnungen im Raum Zürich in den letzten fünf Jahren jährlich um 3,2 Prozent verteuert. Während in den Jahren 2000 bis 2003 vor allen Neubauten aufgeschlagen haben, sind seit Anfang dieses Jahres sowohl bei Neu- als auch bei Altbauten wieder deutliche Preisaufschläge festzustellen.

Streitpunkt Energiesparen

Vertreter der Hauseigentümerseite argumentieren, dass heutzutage auch die Mehrinvestitionen für Energiesparmassnahmen zu Buch schlagen. «Der Minergie-Standard führt zwar zu höheren Kosten, senkt aber auch die Nebenkosten», erklärt Albert Leiser, Direktor des Zürcher Hauseigentümerverbandes. Anfang Jahr ist die Verordnung zum Mietrecht insofern geändert worden, als jetzt bauliche Massnahmen des Vermieters, die dem Energiesparen dienen, als Mehrleistungen ausdrücklich anerkannt sind und über die Mieten finanziert werden können.

Wie so oft dürfte die Auslegung im konkreten Einzelfall aber noch zu Diskussionen führen. Albert Leiser: «Massnahmen wie eine neue Dämmung der Fassade, die Isolation von Kellerdecken, solare Warmwasseraufbereitung auf dem Dach oder eine Fotovoltaikanlage können nach unserer Auffassung zu hundert Prozent auf die Mieten überwälzt werden.» Bei neuen, hoch isolierenden Fenstern liege diese Quote meist bei etwa 60 Prozent. Der Mieterverband legt die gleiche Bestimmung aber etwas anderes aus: «Der Wortlaut der Verordnung sieht ausdrücklich vor, dass nur derjenige Anteil mietzinswirksam sein darf, der über den Ersatz durch gleichwertige Produkte hinausgeht», sagt Michael Töngi vom Schweizerischen Mieterverband. Oder anders gesagt: Übliche Sanierungen und der Ersatz von Bauteilen durch gleichwertige Produkte gelten als normaler Unterhalt und sind deshalb in der Miete inbegriffen.

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