Als Brigitta Schneider im März den Mietvertrag unterzeichnet, befindet sich die Wohnung noch im Bau. Der Einzug ist erst auf Anfang Oktober terminiert. Dann aber kommt es anders als geplant. Brigitta Schneider, die in Wirklichkeit anders heisst, hat kurz nach Vertragsunterzeichnung eine neue Stelle in Aussicht, die Wohnung kommt nicht mehr infrage. Sie teilt der Vermieterin umgehend mit, sie wolle vom Vertrag zurücktreten. Das sei nicht möglich, heisst es. Die Vermieterin bietet Brigitta Schneider stattdessen an, einen anderen Mieter vorzuschlagen, was diese akzeptiert.

Die Suche nach einem Ersatz zieht sich wochenlang hin. Schliesslich kann Schneider zwei Kandidatinnen präsentieren, die bereit sind, die Wohnung auf den vorgesehenen Termin zu übernehmen. Eine bekommt von der Vermieterin den Zuschlag.

Forderung erhöht

Damit ist die Sache aber nicht gelaufen, denn die Vermieterin, eine professionelle Liegenschaftenverwaltung, fordert eine Entschädigung für die ihr entstandenen Umtriebe. Nur wenn Brigitta Schneider diese akzeptiere, werde man sie von ihren Verpflichtungen entbinden und der Nachmieterin einen Vertrag ausstellen. Anfänglich verlangt die Vermieterin 250 Franken, dann erhöht sie den Betrag und stellt schliesslich eine ganze Monatsmiete in Rechnung.

Schneider ist nicht bereit zu zahlen. Sie habe ihre Pflicht mit dem Ersatzangebot erfüllt, sagt sie, erst recht, da die Vermieterin dieses angenommen habe. Doch selbst als Schneider eine Rechtsanwältin beizieht, rückt die Vermieterin nicht von ihrer Forderung ab und weigert sich, der Ersatzmieterin einen Vertrag auszustellen. Prompt zieht diese ihre Bewerbung zurück.

Für Brigitta Schneider ist dadurch die Situation ziemlich ungemütlich geworden. Nach Absprache mit ihrer Anwältin bietet sie deshalb der Vermieterin an, 500 Franken zu zahlen. Diese akzeptiert und erklärt die Sache für abgeschlossen.

Klare Regelung fehlt

Sie habe eingelenkt, um keine Betreibung zu riskieren, sagt Schneider. Doch frage sie sich, was man als Mieterin tun könne, wenn ein Vermieter sich so verhalte, wie sie es erlebt habe.

Das Gesetz liefert keine Antwort darauf. Fälle wie dieser sind nicht explizit geregelt. Das Mietrecht erlaubt es zwar, eine gemietete Sache vorzeitig, also ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und Kündigungstermin, zurückzugeben. Man muss lediglich einen zumutbaren Nachmieter stellen, mehr nicht.

Diese Bestimmung richtet sich indes nur an Mieterinnen und Mieter und nicht an solche, die erst den Vertrag unterzeichnet haben, sich aber noch vor Beginn des Mietverhältnisses zurückziehen wollen, wie das bei Brigitta Schneider der Fall war.

«In der Praxis geben Mieter meist nach und zahlen der Vermieterin eine Entschädigung.»

Ruedi Spöndlin, Mieterinnenverband

«Streng rechtlich gesehen, ist das Nichtantreten eines Mietverhältnisses tatsächlich nicht dasselbe wie die Rückgabe einer Mietsache», sagt Jurist Thomas Oberle vom Schweizerischen Hauseigentümerverband. In der Praxis werde aber beides gleich behandelt. Laut ­Oberle haben daher auch Personen, die einen Mietvertrag unterzeichnet haben, dann aber doch nicht in die Wohnung einziehen, die Möglichkeit, einen Ersatzmieter vorzuschlagen. Das sieht auch Ruedi Spöndlin vom Mieterinnen- und Mieterverband so. «Wenn man einen Ersatzmieter präsentiert, kann sich die Vermieterin nicht ohne Grund dagegenstellen und argumentieren, dies sei nur bei bestehenden Mietverhältnissen vorgesehen.»

Einig sind sich die beiden Experten auch bei der Frage, ob die Vermieterin eine Entschädigung für ihre Umtriebe verlangen dürfe, selbst wenn der Mieter ein Ersatzangebot mache. Eine solche Entschädigung müsste erstens vertraglich vereinbart sein, betont Thomas Oberle vom Hauseigentümerverband. «Zweitens ist sie selbst dann nur geschuldet, wenn die Vermieterin belegen kann, dass sie trotz Ersatzangebots mehr tun musste, als sie bei einer Neuvermietung unter normalen Fristen hätte tun müssen.» Ein solcher Nachweis dürfte insbesondere den professionellen Vermieterinnen oder Liegenschaftenverwaltungen kaum gelingen. Es genüge nicht, die Mehrarbeit bloss zu behaupten, ergänzt Oberle.

Demzufolge hat Brigitta Schneider zu Recht die Forderung ihrer Vermieterin abgelehnt, denn diese hatte die zusätzlichen Umtriebe nicht belegt. In der Praxis handelten aber die meisten Mieterinnen und Mieter gleich wie Brigitta Schneider, sagt Mietervertreter Spöndlin: «Sie geben nach und zahlen, sofern der Betrag nicht zu hoch ist.»

Was sollte man beachten?

Wie oft Vermieterinnen im Alltag solche Forderungen stellen, ist nicht bekannt. Der ausserterminliche Auszug gehört aber zu den häufigsten Themen in der Beratung des Mieterverbandes. Folgendes gilt es dabei zu beachten:

Zumutbarer Nachmieter: Eine Kündigung braucht es nicht. «Es genügt, der Vermieterin schriftlich mitzuteilen, dass man ausserterminlich ausziehen will und einen zumutbaren Ersatzmieter vorzuschlagen», sagt Spöndlin. Besser sind mehrere Vorschläge, um sicherzugehen, dass der Nachmieter tatsächlich zumutbar ist und man nicht ohne Angebot dasteht, wenn dieser abspringt. «Zumutbar» meint, dass der Ersatzmieter keine einschlägigen Betreibungen wie etwa Miet- oder Steuerschulden vorweist und sich die Wohnung auch leisten kann. Der bisherige Mieter sei zwar nicht verpflichtet, die finanziellen Verhältnisse der Nachmieter zu prüfen, sagt Thomas Oberle vom Hauseigentümerverband. Je mehr Informationen er habe und einreiche, desto eher könne er sich absichern und die Überprüfung durch die Vermieterin verkürzen. Zur Zumutbarkeit gehört auch, dass man zum Beispiel keine sechsköpfige Familie für eine 2-Zimmer-Wohnung vorschlägt. Lehnt die Vermieterin ein zumutbares Angebot ab, muss der bisherige Mieter keinen Zins mehr bezahlen ab dem Moment, ab welchem der Neue die Wohnung übernommen hätte.

Gleiche Bedingungen: Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Will die Vermieterin beispielsweise einen zumutbaren Nachmieter nur akzeptieren, wenn dieser mehr Miete zahlt, und lehnt der das ab, ist der bisherige Mieter dennoch von seinen Verpflichtungen befreit.

Zeit zur Überprüfung: Der Vermieterin ist genug Zeit einzuräumen, das Ersatzangebot zu prüfen. Mieter hätten oft unrealistisch kurzfristige Erwartungen, sagt Mietervertreter Ruedi Spöndlin. In der Praxis kursieren unterschiedliche Fristen von 10 bis 30 Tagen Prüfzeit. Am besten, man lässt sich rechtzeitig von der Vermieterin die Frist bestätigen. Antwortet sie nicht innerhalb nützlicher oder bestätigter Frist, kann sich der Mieter aus der Verantwortung nehmen.