Ein Rekordtief jagt das nächste. Seit Monaten sinken die Hypothekarzinsen. Besonders deutlich für Festhypotheken mit langer Laufzeit. Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Hypotheken liegt aktuell bei 1,1 Prozent.

Ein Ende der Talfahrt ist nicht in Sicht. Erst im Juli senkte die US-Notenbank Fed ihren Leitzins um 0,25 Prozent auf neu 2 bis 2,25 Prozent, die Europäische Zentralbank zieht voraussichtlich im September nach – auch die Schweizerische Nationalbank steht unter Zugzwang.

Das heisst, die Lage für Investoren auf der Suche nach Rendite bleibt schwierig. Das tiefe Zinsniveau treibt sie in den Immobilienmarkt – eine Entwicklung, die sich nun weiter verschärfen wird, sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienresearch bei der Credit Suisse. Von einem überhitzten Immobilienmarkt will er zwar noch nicht sprechen. Doch eine Fallhöhe bestehe, sobald die Zinsen wieder steigen.

Regulierung schafft Schattenbankenbereich

Das dürfte aber noch länger nicht der Fall sein. Auch beim Sinkflug der Hypozinsen will Hasenmaile noch kein Ende verkünden – «das halte ich für gewagt». Aktuell beobachtet der Immobilienexperte ein zunehmendes Hypothekarwachstum bei Unternehmen. Was auch auf die anstehende Regulierung bei der Kreditaufnahme für Renditeliegenschaften zurückzuführen sei. Ab Januar 2020 gelten neue Regeln.

Derzeit prüft die Finma die Vorschläge der Schweizerischen Bankiervereinigung. Denn die Banken müssen Massnahmen ergreifen, um das Risiko bei Renditeliegenschaften zu dämpfen. Denkbar wäre, laut Experten, die Belehnungshöhe von 90 auf 75 Prozent zu senken sowie die Amortisationsdauer von 15 auf 10 Jahre zu verkürzen. So sollen die übermässigen Investitionen in den Immobilienmarkt gebremst werden.

Banken würden in der Folge weniger Hypotheken vergeben und weniger regulierte Anbieter wie Private-Equity-Firmen vermehrt in den Wettbewerb eintreten. «Der Schattenbankenbereich bei der Hypothekarvergabe wird wachsen, und das ist aus regulatorischer Sicht nicht optimal», sagt Hasenmaile.

Erste Negativzinsen bei Hypotheken wurden bereits vergeben. Jedoch nur für Unternehmen und auf kurze Frist. Die Zuger Kantonalbank und die Graubündner Kantonalbank geben an, in gewissen Ausnahmesituationen Hypothekarkredite mit Minuszinsen zu belegen. Auch bei der Bündner Staatsbank ist dies der Fall. Für Hypothekarnehmer paradiesische Zustände.

Negativzinsen für private Hypothekarnehmer

Auch wenn die Leitzinsen weiter sinken, könnte das so bleiben. Laut Credit Suisse waren Ende 2018 Hypothekarforderungen von insgesamt 1,06 Milliarden Franken mit Negativzinsen versehen. Davon waren 82 Prozent im Bereich zwischen 0 und –0,25 Prozent. Zum Vergleich: Ende 2017 waren erst Hyposchulden von 0,44 Milliarden mit Negativzinsen versehen. Insgesamt beliefen sich die Hypothekarkredite in der Schweiz laut Nationalbank Ende Mai auf 1,02 Billionen Franken.

Dass Negativzinsen bei Hypotheken für Privathaushalte Einzug halten, ist gemäss Matthias Holzhey von der UBS zwar aktuell nicht vorgesehen, aber in absehbarer Zeit auch nicht auszuschliessen. Pensionskassen und Versicherungen werden in diesem Tiefzinsumfeld weiterhin stark in den Immobilienmarkt investieren wollen. «Der Wettbewerb ist stark und wird hart umkämpft bleiben, nachdem die Nationalbank die Zinsen gesenkt haben wird», sagt er. Dies führt dazu, dass sich Banken und institutionelle Anleger mit Lockvogelangeboten oft weit unter 1 Prozent konkurrenzieren, um die besten Schuldner an sich zu binden.

Unter Druck geraten die Hypozinsen auch, weil neue Player vermehrt in den Markt eindringen. Pensionskassen und Versicherungen müssen ihr Kapital optimal anlegen. Nebst Immobilien und Aktien suchen sie vermehrt auch mit Hypotheken die erwünschte Rendite zu erzielen. In vielen Fällen bieten sie langfristige Festhypotheken über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren an, die noch eine leicht höhere Rendite abwerfen. Auch Kantonalbanken würden ihr Angebot in diesem Bereich bereits erweitern, sagt Moneypark-Chef Stefan Heitmann.

Pensionskassen versuchten ausserdem, Hypothekarnehmer mit Spezialangeboten zu locken. «Einige bieten bereits den kostenlosen Ausstieg aus Festhypotheken im Falle eines Verkaufs der Immobilie», sagt der Experte.