Hintergrund

43 Prozent mehr Miete sind zu viel

Das Bundesgericht hat einen Hausbesitzer zurückgebunden, der 43 Prozent mehr Miete wollte. Werden sich nun auch Deutschschweizer vermehrt gegen massive Erhöhungen wehren – so wie die Welschen?

Erhöht nach Ansicht der Deutschschweizer Mieterverbandspräsidentin Anita Thanei die Chancen der Mieter, sich gegen «happige» Erhöhungen zu wehren: Bundesgericht in Lausanne

Erhöht nach Ansicht der Deutschschweizer Mieterverbandspräsidentin Anita Thanei die Chancen der Mieter, sich gegen «happige» Erhöhungen zu wehren: Bundesgericht in Lausanne Bild: Keystone

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Bisher musste immer der Mieter beweisen, dass die Erhöhung bei einer Neuvermietung missbräuchlich ist. Nun hat das Bundesgericht in einem Fall aus der Waadt die Beweispflicht umgedreht. Ein Hausbesitzer hatte die Anfangsmiete um satte 43 Prozent erhöht. Dazu kam, dass seit der letzten Mietzinsanpassung der Referenzzins von 4,5 auf 2,25 Prozent sank. Für das Bundesgericht handelte es sich hier um einen offensichtlich missbräuchlichen Aufschlag. Deshalb verlangte es vom Vermieter den Beweis, dass die Miete orts- und quartierüblich ist. Diesen Beweis konnte der Vermieter nicht erbringen, weshalb der Mieter nun gleich viel zahlt wie sein Vorgänger.

Das Bundesgerichtsurteil erhöht nach Ansicht der Deutschschweizer Mieterverbandspräsidentin Anita Thanei die Chancen der Mieter, sich gegen «happige» Erhöhungen zu wehren. «Neu muss der Vermieter den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit erbringen, falls der Mietzins bei der Neuvermietung stark erhöht wurde, obwohl wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes eine Senkung angezeigt wäre.»

Anders als in der Westschweiz fechten Mieter in der Deutschschweiz Anfangsmieten allerdings nur selten an, unter anderem aus Furcht, sich bei der Hausverwaltung gleich zu Beginn des Mietverhältnisses unbeliebt zu machen. Ein weiterer Grund ist, dass grundsätzlich die Mieter die Missbräuchlichkeit der Anfangsmiete beweisen müssen. Ab welcher prozentualen Erhöhung aufgrund des Bundesgerichtsurteils vom letzten Dezember ein offensichtlicher Missbrauch vorliegt und die Beweispflicht neu beim Vermieter liegt, wird erst die Praxis zeigen.

Der Mieterverband würde es jedoch begrüssen, wenn Mieter häufiger die Anfangsmiete anfechten würden. «Die happigen Erhöhungen mit Verweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit sind hauptverantwortlich für die Mietzinsexplosion in den Städten», sagt Thanei. Falls die Gerichte den Aufschlägen bei Neuvermietungen Grenzen setzten, wäre dies für die Vermieter ein Signal, dass nicht alles möglich sei. Oft gebe es unabhängig von der Beweislage einen Vergleich zwischen den Parteien beim kostenlosen Schlichtungsverfahren.

Hauseigentümer verärgert

Für den Schweizerischen Hauseigentümerverband (HEV) behandelt das Bundesgerichtsurteil einen «Sonderfall», wie HEV-Jurist Thomas Oberle sagt. Vermutlich habe das Bundesgericht einen Vermieter bestrafen wollen, der den Mietzins massiv angehoben habe. Dennoch findet Oberle das Urteil ärgerlich. «Wir finden es nicht richtig, dass das Bundesgericht trotz der anerkannten Beweispflicht des Mieters dem Vermieter bezüglich der Orts- und Quartierüblichkeit eine Mitwirkungspflicht auferlegt.» Für die Vermieter sei es nicht einfacher als für den Mieter, die geforderten fünf Vergleichsobjekte zu finden, um den Beweis der Quartier- und Ortsüblichkeit zu erbringen. «Diese faktische Umkehr der Beweislast ist stossend.»

Anders als der Mieterverband gibt der HEV dem Urteil keine grosse Bedeutung. «Wir bezweifeln, dass es zu mehr Anfechtungen des Anfangsmietzinses kommt.» Obwohl das Mietrecht dieses Instrument vorsieht, hält Oberle solche Anfechtungen für einen «Verstoss gegen Treu und Glauben». Dies sähen auch die meisten Mieter so, weshalb es in der Deutschschweiz kaum Anfechtungen der Anfangsmiete gebe. «Wenn ein Mieter den Vertrag unterschreibt, erklärt er sich mit den Bedingungen einverstanden. Wenn er gleich nach dem Einzug gegen den Vermieter klagt, führt das zu einem zerrütteten Mietverhältnis.»

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 26.04.2013, 06:39 Uhr

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