«Das Land besteht nicht nur aus Hotspots»

Die Marktmiete würde die Mietzinse kurzfristig nicht erhöhen, sagt Immobilien­experte Lorenz Heim. Nur die wenigsten Vermieter würden die Zitrone auspressen.

Hotspot: In der Zürcher Innenstadt würden die Wohnungspreise mit einer Marktmiete noch höher steigen. Foto: Nicola Pitaro

Hotspot: In der Zürcher Innenstadt würden die Wohnungspreise mit einer Marktmiete noch höher steigen. Foto: Nicola Pitaro

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Angenommen, die Schweiz schreibt heute den Wechsel zur Marktmiete ins Gesetz. Was würde mit den Mieten ab morgen passieren?
Kurzfristig vermutlich wenig. Denn viele Vermieter sind im aktuellen Zinsumfeld mit den Erträgen auf ihren Mehrfamilienhäusern zufrieden. Erst wenn die allgemeinen Zinsen steigen und damit die Hypotheken teurer werden, dürfte es zu Anpassungen kommen.

Der Mieterverband kritisiert, dass ein Systemwechsel in neun von zehn Fällen zu höheren Mieten führen würde.
Das kann ich mir nicht vorstellen. Ein Beispiel: Es ist inzwischen keine Seltenheit mehr, dass man für eine renovierte Viereinhalb-Zimmer-Wohnung 3000 Franken bezahlt. Um sich als vierköpfige Familie eine solche Wohnung leisten zu können, ist ein Haushaltseinkommen von mindestens 9000 Franken pro Monat nötig. Wenn der Vermieter den Zins nun auf 3500 Franken erhöht, ist die Schmerzgrenze in vielen Fällen überschritten. Die Familie wird sich etwas Günstigeres suchen und die Wohnung verlassen.

Das kann sie nur dann tun, wenn es Alternativen gibt.
Es stimmt, wenn Sie mitten im Zürcher Seefeld wohnen, wird es schwierig. Aber das Land besteht nicht nur aus solchen Hotspots. Und als Vermieter wollen Sie so wenige Wechsel wie möglich, weshalb die wenigsten Vermieter versuchen werden, die Zitrone auszupressen.

Warum?
Ein Mieterwechsel bringt Arbeit und einen möglichen Leerstand. Die Vermieter werden sich eine Erhöhung also sehr gut überlegen. Ich höre in der Praxis kaum Klagen von Vermietern, dass sie Probleme mit zu tiefen Mietzinsen hätten.

Aber die Renditen seien zu tief, wird moniert.
Ja, aber das betrifft die ganze Wirtschaft. Wenn Sie für eine Bundesobligation weniger als ein Prozent pro Jahr bekommen, sind Mehrfamilienhäuser eine gesuchte Alternative. Entsprechend sind die Preise gestiegen und die Renditen gesunken. Falls die allgemeinen Zinsen wieder anziehen, werden auch die Renditen der Häuser steigen, allerdings nicht zulasten der Mieter, sondern durch Wertverluste bei den Häusern.

Parallel zur Marktmiete wollen sich die Eigentümer einfacher auf die Ortsüblichkeit einer Miete berufen können, um Zinsen zu erhöhen.
Dem Argument der Quartierüblichkeit bin ich noch nicht oft begegnet. Gerade bei Hotspots geht es ja oft nicht darum, während eines laufenden Vertrags die Miete zu erhöhen. Eher kündigt ein Eigentümer allen Mietern gleichzeitig, renoviert das Gebäude und vermietet die Wohnungen neu – zu einem höheren Preis. In solchen Situationen taucht das Thema Ortsüblichkeit selten auf.

Es wird erwartet, dass der Referenzsatz weiter sinkt. Mieter werden dann nochmals eine Reduktion verlangen können. Wie lange geht das noch so?
Festhypotheken mit einer Laufzeit von 5 Jahren liegen heute bei 1,4 Prozent, solche mit 10 Jahren etwa bei 2,0 Prozent. Das ergibt im Schnitt etwa 1,7 Prozent. Wenn die Zinsen auf diesem Niveau verharren, wird der Referenzsatz von 2 auf 1,75 Prozent sinken. Aber das ist vermutlich das letzte Mal. Tiefer geht es nicht mehr, weil die Banken sonst im Hypothekargeschäft nichts mehr verdienen.

Die Eigentümerverbände prophezeien, dass sich der Immobilienmarkt in den nächsten drei Jahren entspannen wird. Einverstanden?
Auch das kommt auf den Ort an. Nehmen Sie nochmals Zürich: Das Seefeld ist fertig gebaut. Solange viele dorthin ziehen wollen – und andere Anzeichen gibt es im Moment nicht – bleiben Druck und Preise hoch. Wenn Sie dagegen nach Leutschenbach schauen, sehen Sie dort fast mehr Baukräne als Häuser. Wenn das Angebot derart stark wächst, entlastet das den Markt.

Erstellt: 07.07.2014, 06:43 Uhr

Lorenz Heim (46) ist Geschäftsleiter des VZ Hypothekenzentrums in Zürich.

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