Klingeln bald Kontrolleure?

Was genau ist eine Zweitwohnung? Wie wird die Beschränkung durchgesetzt? Zur Umsetzung der Initiative kursieren viele Fragen. Tagesanzeiger.ch/Newsnet hat die Antworten.

«Sie werden das Parlament noch beschäftigen»: Chalets in Grindelwald.

«Sie werden das Parlament noch beschäftigen»: Chalets in Grindelwald. Bild: Keystone

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1. Wie werden Zweitwohnungen definiert?

Diese Frage wird das Parlament in den kommenden Jahren beschäftigen. Als Grundlage dient eine Studie, die das Umweltdepartement (Uvek) 2008 in Auftrag gegeben hat. Als Richtwerte dienen kommunale Baugesetze und kantonale Richtpläne. Einige Gemeinden, wie etwa Samedan GR, definieren Zweitwohnungen restriktiv, das heisst: Alle Wohnungen, die nicht von einer ortsansässigen Person belegt werden, sind Zweitwohnungen. Andere zählen vermietete Ferienwohnungen sowie für Schulung und Arbeit benutzte Immobilien zu Hauptwohnungen (zum Beispiel St. Moritz). Die Studie empfiehlt eine restriktive Definition, um die Durchsetzung zu erleichtern (siehe unten).

2. Wie kann die Einhaltung der neuen Bestimmungen durchgesetzt werden?

Anschauungsmaterial bieten das Tirol und Salzburg, wo die Zweitwohnungsbestände gesetzlich beschränkt sind. Die Kontroll- und Sanktionsmechanismen sind unterschiedlich. Im Tirol beispielsweise gibt es ein «Erklärungsmodell», bei dem die Besitzer ihre Immobilie als Haupt- oder Zweitwohnsitz deklarieren müssen. Weil nur gemeldete Zweitwohnsitze als solche weiterverkauft werden können, vermindert sich der Wert einer Liegenschaft bei Nichtregistrierung. Ausserdem wird diese mit einer Busse von 40'000 Euro geahndet. Der Vollzug läuft im Tirol nicht optimal, wie Recherchen der Studienautoren ergeben haben. So hat zum Beispiel eine Gemeinde ihre Wohnungsbesitzer nicht über die Registrierpflicht informiert, wodurch die Freizeitwohnsitze innert kürzester Zeit nachregistriert werden mussten. Oder älteren Leuten, die ihre Freizeitwohnsitze nicht mehr oft besuchen, ist die Registrierpflicht entgangen. Die Ämter wollten in diesem Fall weder die hohe Busse noch den Verlust des Status der Zweitwohnung durchsetzen.

3. Klingeln Kontrolleure an der Wohnungstür?

Damit die Zweitwohnungsbeschränkung in der Schweiz wirkungsvoll umgesetzt werden kann, müssten die Objekte von Anfang an im Grundbuch als Erst- oder Zweitwohnung festgelegt werden. Ebenso empfehlen die Ersteller der Studie, auf Ausnahmen für Ausbildungs- und Arbeitsstätten zu verzichten, um die Bestimmungen besser durchsetzen zu können. Hans Peter Danuser, ehemaliger Kurdirektor von St. Moritz, sieht bezüglich der Durchsetzung keine grossen Probleme. Kontrolleure, die an der Haustür klingeln, seien heute nicht mehr nötig. Da habe man mit Stromzählern oder anderen Angaben Möglichkeiten, die Auslastung einer Wohnung zu überprüfen.

4. Ist jetzt ein Bauboom zu erwarten, weil hängige Gesuche für Zweitwohnungen beschleunigt werden?

Danuser kann sich vorstellen, dass jetzt so viele Baugesuche wie möglich eingereicht werden, ähnlich, wie man es bei der Erbschaftssteuer erlebt hat. Für die Baubranche sei die Initiative sehr zweischneidig, fügt er hinzu: «Es wird über kurz oder lang zu einer Restrukturierung kommen.» Die Bündner SP-Nationalrätin Silva Semadeni, die sich im Initiativkomitee engagiert hat, erwartet keinen Bauboom. Die Frist bis zum 1. Januar 2013 sei zu kurz für ein Verfahren inklusive Baubewilligung.

5. Was bedeutet das Abstimmungsresultat für Zweitwohnungen, die sich im Bau befinden?

Sie können fertig gebaut werden.

6. Was bedeutet die Initiative für die Immobilienpreise in den betroffenen Gebieten?

Die Preise für Zweitwohnungen werden je nach Nachfrage steigen, sagt Silva Semadeni. Weil keine neuen mehr gebaut werden dürfen, entfällt aber der Druck auf die Bodenpreise, somit auf die Immobilien allgemein. «Für die Einheimischen sollten die Boden- und Immobilienpreise sinken», schätzt Silva Semadeni. Hans Peter Danuser befürchtet das Gegenteil. «Ich wäre froh, wenn Frau Semadeni recht hat. Aber letztlich bedeutet es nichts anderes als eine drastische Beschränkung des Angebots bei nach wie vor wachsender Nachfrage. Zahlbare Erstwohnungen sind im Moment noch sehr knapp.»

7. Dürfen in den betroffenen Gemeinden Zweitwohnungen nicht mehr als solche die Hand ändern?

Doch. Es gibt keine Rückwirkungsklausel, der Zweitwohnungsbestand darf sich einfach nicht erhöhen.

8. Gibt es Umgehungsmöglichkeiten? Gesetzliche Hintertüren?

Die gebe es bei jedem Gesetz, sagt Semadeni. Die Studie von 2008 empfiehlt für den Zeitpunkt der Einführung «griffige Massnahmen», um die Umgehungen der Regelungen zu verunmöglichen. Namentlich werden Nutzungsänderungen zulasten langjähriger Mieter von Erstwohnungen befürchtet, die kurz vor der Plafonierung in die Wege geleitet werden könnten.

9. Die Eltern leben in den Bergen, die Kinder im Unterland. Dürfen Nachkommen nach dem Ableben ihrer Eltern die Wohnung als Zweitwohnung behalten?

Diese Frage betrifft vor allem ländliche, nicht touristische Gebiete, die unter Abwanderung leiden. Vor allem im Tessin sind viele kleine Gemeinden davon betroffen. Silva Semadeni sagt: «Ich finde, Ja, die Kinder dürfen die Wohnung als Zweitwohnung behalten. Mindestens eine Generation.» Man wolle mit der Initiative nicht das Erbrecht aushebeln.

Erstellt: 12.03.2012, 16:08 Uhr

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