Wie Hausbesitzer vor Baupfusch geschützt werden sollen

Ein Gutachten schlägt Reformen zugunsten privater Bauherren vor. Vor allem die Rügefrist soll deutlich verlängert werden.

Die Rügefrist für Nachbesserung oder Preisminderung soll verlängert werden: Unfertige Steckdose. Foto: Dmitri Maruta (Getty Images)

Die Rügefrist für Nachbesserung oder Preisminderung soll verlängert werden: Unfertige Steckdose. Foto: Dmitri Maruta (Getty Images)

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Abflussrohre, die im Nichts enden, schiefe Böden, falsche Türen: Die Liste dessen, was bei einem Neu- oder Umbau alles schiefgehen kann, ist lang. Die Schadenssumme übersteigt laut Fachleuten jedes Jahr die Milliardengrenze. Hauseigentümer, die sich ihren Teil des Geldes bei den Bauunternehmen zurückholen wollen, tun sich jedoch häufig schwer. Ihre rechtliche Stellung ist schwach, das Prozessrisiko hoch.

Das Parlament hat dies längst erkannt: 2002 forderte es den Bundesrat auf, das Gesetz für Fälle von Baupfusch zugunsten der Hausbesitzer zu ändern. Doch nichts geschah. Vor drei Jahren bekräftigte das Parlament die Forderung; beide Kammern hiessen einen entsprechenden Vorstoss Hildegard Fässlers gut.

Nun ist die Verwaltung offenbar gewillt, das Geschäft voranzutreiben. Gestützt auf ein externes Gutachten, will das Bundesamt für Justiz (BJ) noch in diesem Jahr eine Gesetzesrevision in die Vernehmlassung schicken. Das Gutachten des Freiburger Professors Hubert Stöckli zeichnet dabei teilweise ein düsteres Bild von den aktuellen Zuständen. Konsumentenfreundliche Ansätze seien «in diesem Lebensbereich» nicht auszumachen, schreibt Stöckli. Die Rechtsordnung kenne keine Regeln, mit denen sogenannte Konsumenten – respektive Einmal-Bauherren – geschützt würden. Es mache deshalb in der Praxis keinen Unterschied, ob ein Bauvertrag von einem Laien oder einem professionellen Bauherrn abgeschlossen werde.

«Politisch machbar»

Stöcklis Befund dürfte vielerorts auf Zustimmung stossen. Das Gutachten fokussiere auf Probleme, die reihum anerkannt würden, sagt David Rüetschi, Leiter des Bereichs Zivilrecht und Zivilprozessrecht im BJ. Professor Stöckli schreibt, er orientiere sich mit seinen Vorschlägen «am Kriterium der politischen Machbarkeit». Im Parlament werden Korrekturen beim Baurecht sowohl von linker wie auch von bürgerlicher Seite gefordert. Hildegard Fässler, die mittlerweile aus dem Nationalrat ausgeschieden ist, gehört der SP an. Jüngere Vorstösse, die Änderungen verlangen, kommen aus der FDP oder vom Mouvement Citoyens Romand.

Ausserhalb des Parlaments drängt sowohl der Hauseigentümerverband wie auch sein linkes Pendant, der sogenannte Hausverein, auf Reformen. Im BJ ist deshalb von einer aussergewöhnlichen politischen Konstellation die Rede. Obwohl es sich um ein Konsumentenanliegen handelt, reiche die Unterstützung bis ins bürgerliche Lager, sagt Rüetschi. Konkret macht das Gutachten Stöcklis vor allem in zwei Punkten Reformbedarf aus:

  • Verlängerung der Rügefrist: Rügt ein Hauseigentümer heute einen Mangel nicht sofort, nachdem er ihn entdeckt hat, verliert er seine Ansprüche auf Nachbesserung oder Preisminderung. Gemäss Praxis des Bundesgerichts beträgt die Frist dabei nach Entdeckung des Mangels sieben Tage. Für Stöckli ist diese Frist zu kurz bemessen. Der Eigentümer trage dadurch das Risiko, für einen an sich fehlerhaften Bau den vollen Preis bezahlen zu müssen. Das Bundesgericht schützte etwa ein Bauunternehmen, obschon das Wasser beim Bauherrn «in Strömen» durch die Decke drang, wie es im Urteil heisst. Grund: Der Eigentümer hatte das Leck erst 20 Tage nach Entdeckung gemeldet. Als Minimallösung schlägt Stöckli vor, die Frist auf 60 Tage zu verlängern. So verlangt dies auch ein parlamentarischer Vorstoss aus den Reihen der FDP.
  • Kauf von Eigentumswohnungen: Käufer von Stockwerkeigentum begegnen heute regelmässig dem gleichen Problem. Tritt ein Schaden auf, können sie den Generalunternehmer hierfür nicht haftbar machen. Stattdessen haben sie sich mit ihren Forderungen an die Subunternehmer wie Maurer oder Elektriker zu wenden. Ein entsprechender Vertragspassus, mit dem sich die Generalunternehmer befreien, ist in der Praxis Standard und wird von den Notariaten abgesegnet. Die Folgen können für den Käufer unangenehm sein. Er muss einem Subunternehmer nachweisen können, dass dieser für den Schaden verantwortlich ist. Dabei weiss der Käufer häufig gar nicht, welche Subunternehmer in den Bau involviert waren und was deren genaue Aufgabe war. Für den Generalunternehmer ist die Lösung komfortabel: Er lässt sich vom Käufer den vollen Preis zahlen, kann gleichzeitig aber nicht belangt werden. Stöckli erachtet diese Situation als «unhaltbar». Er schlägt eine Einschränkung oder gar ein Verbot derartiger Vertragsklauseln vor.

Probleme bei der Rügefrist

Widerstand gegen die Reform ist primär vom Baumeisterverband und seinen politischen Verbündeten zu erwarten. Für die Baumeister werden die Hauseigentümer durch die Bestimmungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins bereits ausreichend geschützt; diese sogenannten SIA-Normen sind regelmässig Teil der allgemeinen Vertragsbedingungen. Die Hauseigentümer müssten stärker auf die Einhaltung der SIA-Normen pochen, heisst es beim Baumeisterverband. Sie würden dann «weniger unliebsame Überraschungen erleben».

Dass im Bereich der Rügefrist Probleme bestehen, verneint allerdings auch der Baumeisterverband nicht. Einmal-Bauherren seien «oft fachlich nicht in der Lage, allfällige Mängel in der gebotenen Frist zu rügen» und könnten sich lange baurechtliche Streitigkeiten finanziell ohnehin nicht leisten. Eine Verlängerung der Rügefrist auf 60 Tage könnte für den Baumeister­verband deshalb eine Lösung sein.

Erstellt: 05.05.2014, 06:28 Uhr

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