Zweitwohnungen: Missbräuche bei Verkäufen nur schwer zu verhindern

Der Bundesrat verlangt, dass Kantone und Gemeinden Missbräuche bei Umnutzungen von Erst- in Zweitwohnungen bekämpfen. Doch das sei gar nicht so einfach, heisst es in den Kantonen.

Bewirtschaftete Wohnungen können weiterhin gebaut werden: Ferienresort am Heinzenberg im Domleschg, Graubünden. (Archivbild)

Bewirtschaftete Wohnungen können weiterhin gebaut werden: Ferienresort am Heinzenberg im Domleschg, Graubünden. (Archivbild)

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Sie sind aus finanzieller Sicht die Gewinner der Zweitwohnungsinitiative: die Eigentümer bereits bestehender Wohnungen in Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil. Ihre Liegenschaften werden massiv an Wert zulegen.

Der Bundesrat hat diese Wertsteigerung mit seiner Verordnung zur Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative zementiert: Eigentümer bestehender Wohnungen geniessen besonderen Schutz. Sie können ihr bislang als Erstwohnung genutztes Objekt auch künftig als Zweitwohnung veräussern. Dass dadurch der Zweitwohnungsanteil in ihrer Gemeinde ansteigt, braucht sie grundsätzlich nicht zu kümmern.

Grosse Versuchung für Einheimische

Für Einheimische ist daher die Versuchung gross, ihre Wohnung für viel Geld an einen Ortsfremden zu verkaufen. Beide Vertragsparteien gewinnen dabei: Der Einheimische verdient leichtes Geld, der Auswärtige kommt zu einer Zweitwohnung in einer Gemeinde, in der keine neuen Ferienwohnungen mehr gebaut werden dürfen.

Die Problematik ist auch dem Bundesrat nicht entgangen. Auf Drängen des Justizdepartements hat er die Verordnung um eine Klausel ergänzt, die Umnutzungen verbietet, sofern sie unmittelbar den Neubau einer Erstwohnung in derselben oder einer Nachbargemeinde zur Folge haben. Verkauft demnach ein Einheimischer beispielsweise in Scuol seine bisherige Wohnung im Dorfkern an einen Zürcher, um danach am Ortsrand billiger eine neue Wohnung zu bauen, darf der Zürcher das gekaufte Objekt nicht bloss zu Ferienzwecken verwenden. So soll der Umnutzungsdruck gemildert werden.

Kalte Betten im Ortskern

Baut der Einheimische allerdings an einem etwas entfernteren Ort oder mit zeitlicher Verzögerung, greift die Bestimmung des Bundes nicht. Vom Extremfall einer Veräusserung mit gleichzeitigem Neubau abgesehen, überlässt der Bundesrat die «Verhinderung von Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen» den Gemeinden und Kantonen. Diese sind über den Auftrag aus Bern nicht nur erfreut. Ein kantonaler Chefbeamter formuliert es so: «Immer, wenn der Bund die Kantone und Gemeinden auffordert, Missbräuche zu verhindern, hat er selber keine Lösung.»

Der Kanton Bern etwa kennt noch keine Regelung. Optionen gebe es einige, sagt der Leiter des Amts für Raumplanung, Christoph Miesch. Zeichne sich ab, dass Einheimische ihre Wohnung im Dorfkern als Zweitwohnung veräusserten, um sich in der Peripherie anzusiedeln, könne eine Gemeinde zum Beispiel einen Erstwohnungsanteil für den Dorfkern festlegen. Damit lässt sich verhindern, dass sich Ortskerne entleeren.

Graubünden als Vorreiter

Als erster Kanton hat der Kanton Graubünden im Jahr 2010 einen Leitfaden erarbeitet, um den Preisdruck auf altrechtliche Wohnungen anzugehen. Aber auch Graubünden verfüge nicht über Patentlösungen, betont der Chef des Amts für Raumplanung, Richard Atzmüller. Der Kanton habe mit der Änderung des Richtplans lediglich versucht, den betroffenen Gemeinden die Stossrichtung aufzuzeigen.

Als Lösungsansätze nennt Atzmüller Lenkungsabgaben, Kontingentierungen, eine Zweitwohnungssteuer oder Erstwohnungsziffern. Regelungen, welche den Verkauf und die anschliessende Umnutzung bestehender Wohnungen allzu stark einschränkten, seien aber in der Praxis schwierig zu realisieren, sagt Atzmüller. Schliesslich müssten Änderungen des Baugesetzes von den Stimmbürgern in den Gemeinden genehmigt werden. «Und wer stimmt schon einem potenziellen Wertverlust seiner Immobilie zu?», fragt Atzmüller rhetorisch.

Bern stellt das Wasser ab

Der Bundesrat regt an, Umnutzungen für bewilligungspflichtig zu erklären und mit Auflagen zu verbinden. Denkbar sei etwa, dem Veräusserer einen Ersatzneubau auf mehrere Jahre hinaus zu verbieten. Bleiben Kantone und Gemeinden untätig, sind dem Bund jedoch die Hände gebunden. Die Credit Suisse zweifelt in einer Studie zur Umsetzung der Initiative am Willen der kantonalen und kommunalen Behörden. Da die Verordnung keine Sanktionsmöglichkeiten enthalte, sei unklar, ob die Behörden von sich aus Massnahmen ergreifen würden, schreibt die Bank.

Mit einer Regelung der Problematik sei es indes nicht getan, betonen Atzmüller und Miesch. Die Umsetzung der Vorschriften dürfte ebenfalls Probleme bereiten. «Schon heute ist der Vollzug schwierig», sagt Miesch. Der Nachweis, dass jemand eine Liegenschaft entgegen den kommunalen Vorschriften bloss als Zweitwohnung gebrauche, sei häufig nur schwer zu führen. Ebenso tückisch gestaltet sich die Durchsetzung bei renitenten Eigentümern. Im Kanton Bern wird ihnen laut Miesch als letzte Massnahme das Wasser abgestellt.

Erstellt: 23.08.2012, 20:31 Uhr

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Bewirtschaftete Wohnungen

Wer in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent eine Ferienwohnung bauen will, kann das weiterhin tun. Die Verordnung des Bundesrats schreibt jedoch vor, dass diese Wohnung «im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden» muss. Laut Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) heisst das, dass die Wohnung nicht individualisiert ausgestaltet sein darf und ein hotelmässiges Betriebskonzept aufweisen muss. Der Besitzer darf sie pro Hauptsaison nur drei Wochen selber nutzen.
Sind diese Kriterien erfüllt, erteilt die zuständige kommunale oder kantonale Bewilligungsinstanz (meist die Gemeinde) die Baugenehmigung. Diese Genehmigung muss sie dem ARE melden.

Dem Bundesamt kommt die Rolle einer Aufsichtsbehörde zu – die jedoch über keine Sanktionsmöglichkeiten verfügt. Kommt das ARE etwa zum Schluss, die Genehmigung sei missbräuchlich erteilt worden, muss sie diese vor dem zuständigen kantonalen Gericht anfechten. Es ist nicht anzunehmen, dass das ARE oft zu diesem aufwendigen Vorgehen greifen wird.
Bern ist also darauf angewiesen, dass die Gemeinden ihre baupolizeiliche Aufsicht wahrnehmen, um den Volkswillen durchzusetzen. Zudem hofft das Bundesamt auf die soziale Kontrolle. «Die beste Baupolizei ist immer noch der Nachbar», sagt ARE-Jurist Gabriel Hefti. (daf)

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