Bald sinken die Mieten

In der Schweiz werden zu viele neue Wohnungen gebaut. Besonders bei Mietwohnungen sehen Fachleute die Preise weiter fallen – teilweise um bis zu 10 Prozent.

Besichtigungstermin mit offenem Ausgang: Oft bleiben die Wohnungen leer. Foto: AP

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Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich gedreht. Mietwohnungen stehen immer häufiger leer, gleichzeitig werden neue Einheiten gebaut, obwohl die Zuwanderung zurückgeht. Die Grossbank UBS geht in ihrer neusten Immobilienstudie davon aus, dass die Leerstandsquote im nächsten Jahr mit knapp 3 Prozent einen Rekord erreichen wird. Die Höchstmarke aus dem Jahr 1998 lag bei 2,8 Prozent.

«Wir rechnen deshalb mit einem Preiseinbruch bei den ausgeschriebenen Wohnungen von 2,5 Prozent in diesem Jahr und von bis zu 10 Prozent innert drei Jahren», sagt Claudio Saputelli, Leiter der UBS-Studie. Die Preise ausgeschriebener Wohnungen, die sogenannten Angebotsmieten, waren im vergangenen Jahr bereits um 1 Prozent und im Jahr zuvor um 1,3 Prozent gesunken.Die Preise bereits vermieteter Wohnungen, die sogenannten Bestandesmieten, bleiben hingegen weiter stabil, wie Saputelli ergänzt: «Sie sind im historischen Vergleich nicht überhöht.» Bei den Angebotsmieten hingegen liegen die Preise durchschnittlich 20 Prozent über dem Mittel aller Mietverträge. Falls die Bautätigkeit nicht deutlich einbreche oder eine neue grosse Einwanderungswelle erfolge, sei eine Preiskorrektur ­unausweichlich, sagt Saputelli.

Infografik: Entwicklung der Mietpreise Grafik vergrössern

Die Nettoeinwanderung in die Schweiz hat im vergangenen Jahr gegenüber 2013 um 25'000 oder 34 Prozent abgenommen. Wegen der tiefen Zinsen wird trotzdem in den Bau von Wohnblöcken investiert – «und zwar im gleichen Ausmass wie noch vor vier Jahren», wie Saputelli sagt.

Hohe Leerstände in der Agglo

Mitte vergangenen Jahres zählte das Bundesamt für Statistik 65'000 leere Wohnungen – 8400 oder 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Derzeit besteht laut Fachleuten ein Überangebot von gegen 12'000 Wohnungen. Besonders in Agglomerationen seien die Leerbestände hoch, sagt Robert Weinert vom Immobiliendienstleister Wüest Partner. Spitzenreiter ist die Region Oberaargau im Kanton Bern, wo mehr als 11 Prozent aller Mietwohnungen leer stehen. In der ­Region Olten beträgt die Leerstandsquote 7,4 Prozent, in Erlach-Seeland BE 5,6 Prozent, in Aarau und Umgebung 5,8 Prozent und in der Region Mutschellen AG 5,1 Prozent. In den Städten bleibt die Auslastung dagegen sehr gut: Die Stadt Zürich hat praktisch keine leeren Wohnungen (0,2 Prozent), die Stadt Bern kommt auf einen Wert von 1,5 Prozent, Winterthur auf 1,2 Prozent.

In den Regionen mit anhaltend hohen Leerständen greifen Vermieter zu ungewöhnlichen Massnahmen: Sie locken mit Vergünstigungen wie Gratis­monaten, dem vorübergehenden Erlass der Nebenkosten und mit Anreizen wie Gutscheinen zum Einkaufen oder fürs Fitnesscenter. Dies birgt jedoch auch Risiken – sowohl für den Mieter wie den Vermieter. «Es lockt Leute an, die weniger vom Objekt überzeugt und deshalb nicht an einem längerfristigen Mietvertrag interessiert sind», sagt UBS-Immobilienfachmann Claudio Saputelli.

Preise steigen weiter bei Einfamilienhäusern

Auch bei den Eigentumswohnungen hat die Teuerung ein Ende. Im vergangenen Jahr sind die Preise für Stockwerkeigentum erstmals seit dem Jahr 2000 gleich geblieben. Dies dürfte laut der UBS auch im laufenden Jahr so bleiben. Der verschärfte Wettbewerb mit den Mietwohnungen lasse die Preise für Eigentumswohnungen stagnieren, heisst es bei der Grossbank. Bei den Einfamilienhäusern würden die Preise hingegen weiter steigen, heuer um 0,5 Prozent. Der Grund: Die Finanzierungskosten bleiben dank tiefer Zinsen günstig und das Marktangebot an Eigenheimen vergleichsweise tief. Immerhin flacht die Preissteigerung ab. Im vergangenen Jahr verteuerten sich Einfamilienhäuser noch um 2 Prozent.

Die Situation auf dem Immobilienmarkt wird für Anleger zur Herausforderung. Wegen des Überangebots an Wohnungen und des erwarteten Zinsanstiegs rechnen Ökonomen, dass die Preise für Renditeliegenschaften den Höhepunkt erreicht haben.

Die Preise für Anlageobjekte würden sinken, sagt die UBS voraus. Und das Beratungsunternehmen EY schreibt: «Ausserhalb der Bestlagen gilt für alle Nutzungsarten: Preiskorrekturen erwartet.» Eine Umfrage von EY bei Immobilienunternehmern ergab, dass neun von zehn Befragten in diesem Jahr auch an Top-Standorten Preise erwarten, die sich seitwärts bewegen.

Erstellt: 18.01.2018, 23:31 Uhr

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