Haus klimasaniert – Mieter muss plötzlich mehr bezahlen

Viele alte Häuser in der Schweiz müssen saniert werden, auch energietechnisch: Wohnung in einem Hochhaus in Lausanne. Foto: Keystone

Klimaschutz kann wehtun. Ein Hausbesitzer modernisiert sein Gebäude für 3,5 Millionen Franken. Ein Viertel davon entfällt auf Massnahmen, die den Energieverbrauch senken, etwa eine bessere Dämmung der Fassade. Nach der Sanierung müssen die Mieter 1630 Franken für ihre Wohnung bezahlen, gut 400 mehr als zuvor. 150 Franken davon sind eine direkte Folge der energetischen Verbesserungen. Auf der anderen Seite sparen die Mieter zwar Energiekosten. Doch das sind nur 50 Franken pro Monat, deutlich weniger also als der Aufschlag.

Fälle dieser Art, die eine Studie der Bundesämter für Energie (BFE) und Wohnungswesen (BWO) aus dem Jahr 2015 gesammelt hat, könnten künftig vermehrt auftreten. Denn das Parlament will beim Klimaschutz die Schraube anziehen, und just beim Wohnen besteht ein grosser klimapolitischer Hebel: Der Gebäudepark ist für ein Drittel des CO₂-Ausstosses der Schweiz und 40 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich. Die schlechten Nachrichten für die Mieter könnten sich also häufen.

Verordnung aus dem Jahr 1977

Doch es gibt Hoffnung für die Mieter. Eine neue, heute Morgen publizierte Studie der beiden Bundesämter wirft die Frage auf, ob die Hausbesitzer die Sanierungskosten zu stark auf die Mieter überwälzen. Im Zentrum stehen die werterhaltenden und -vermehrenden Investitionen; zu Letzterem zählen energetische Verbesserungen. Für umfassende Sanierungen ist seit fast fünfzig Jahren eine vereinfachende Bestimmung für die Aufteilung in Kraft. Die Kosten gelten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen; so steht es in der entsprechenden Verordnung – seit 1977. Der Bundesrat hatte damals diese Bandbreite bewusst hoch angesetzt, um die Hausbesitzer für umfassende Erneuerungen zu gewinnen.

Im Auftrag der beiden Bundesämter hat nun die Hochschule Luzern 20 Fallbeispiele untersucht. Die Autoren haben sich dabei auf den jeweiligen Baukostenplan gestützt und für jede einzelne Position eine Triage der wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile vorgenommen. Der Befund: Die Anteile der wertvermehrenden Investitionen liegt mit 34 bis 58 Prozent tiefer als in der erwähnten Verordnung vorgeschrieben.

«Der Bundesrat muss rasch handeln. Ansonsten zahlen die Mieter weiterhin viel zu hohe Mietaufschläge.»Carlo Sommaruga, Präsident Mieterverband

Der Mieterverband Schweiz (MV) verlangt deshalb eine Anpassung der Überwälzungssätze von heute 50 bis 70 Prozent auf 35 bis 55. «Der Bundesrat muss rasch handeln», sagt Präsident und SP-Nationalrat Carlo Sommaruga, der gestern die Wahl in den Ständerat geschafft hat. «Ansonsten zahlen die Mieter weiterhin viel zu hohe Mietaufschläge.» Auch Grünen-Nationalrat und MV-Vorstandsmitglied Michael Töngi fordert eine Absenkung. «Damit würden die Anforderungen der Klimapolitik gerechter zwischen den Vermietern und Mietern aufgeteilt.»

Studie nicht repräsentativ

Nur: Ist die Studie repräsentativ für den gesamten Gebäudepark der Schweiz? Die Studienautoren verneinen dies explizit, weil die Zahl der Fallbeispiele tief sei. Sie wollen ihre Arbeit denn auch nicht als politische Empfehlung verstanden wissen. Töngi hält die Forderung des Mieterverbands gleichwohl nicht für vorschnell. Die Auswahl der Fallbeispiele sei breit erfolgt, sagt er. Laut den Studienautoren besteht zumindest eine «gewisse Repräsentativität», wurden doch verschiedene Eigentumsstrukturen, Wohntypologien, Bauperioden, Objektgrössen sowie geografische Lagen berücksichtigt.

Dass tiefere Umwälzungssätze den Hausbesitzern die Lust auf energetische Sanierungen vergällen könnten, glaubt der Mieterverband nicht: «In der momentanen Situation mit den Tiefstzinsen und Anlagenotstand braucht es sicher keine überhöhten Überwälzungssätze, damit saniert wird», sagt Töngi. Zudem könne ein Hausbesitzer, der auf Nummer sicher gehen wolle, jederzeit eine Abrechnung und Mietzinserhöhung nach detaillierter Aufteilung der Kosten in wertvermehrend und -erhaltend machen – statt wie heute üblich nach dem Modell mit einem pauschalen Satz. «Dann müssten seine Kosten in jedem Fall gedeckt sein.»

«Die geltende Pauschale erfüllt ihren Zweck.»Hauseigentümerverband

Doch eine solche Exaktheit gibt es nicht. Auf diesen Standpunkt stellt sich jedenfalls der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV). Bei umfassenden Gebäudesanierungen sei es «unmöglich», alle Arbeiten in werterhaltende und wertvermehrende Elemente zu zerlegen, hält er in einer Mitteilung fest. Er kritisiert auch die in der Studie gewählte Methodik als «reine Augenwischerei», komme doch auch sie nicht ohne Schätzungen aus. «Die geltende Pauschale erfüllt ihren Zweck», folgert der Verband. Weder an der rechtlichen noch praktischen Grundlage habe sich seit deren Festlegung etwas geändert.

Der Zwist zwischen Hauseigentümern und Mietern kommt zu einem delikaten Zeitpunkt. Am 9. Februar 2020 stimmt die Bevölkerung über die vom Mieterverband mitlancierte Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» ab. Eine der Forderungen: Der Bund soll sicherstellen, dass «Programme der öffentlichen Hand zur Förderung von Sanierungen nicht zum Verlust von preisgünstigen Mietwohnungen führen».

Erstellt: 11.11.2019, 14:01 Uhr