Die grosse Leere in den Bergen

In vielen Tourismusorten sind die Mieten stark gesunken. Und es stehen mehr Wohnungen leer – auch wegen der Zweitwohnungsinitiative.

Lichterlöschen: In St. Moritz ist die Zahl der leer stehenden Wohnungen von 10 auf über 200 gestiegen. Foto: Max Galli (Laif)

Lichterlöschen: In St. Moritz ist die Zahl der leer stehenden Wohnungen von 10 auf über 200 gestiegen. Foto: Max Galli (Laif)

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Eine Loggia mit Seeblick, moderne Räume mit «attraktiven Blickwinkeln», ein Cheminée im Wohnzimmer: Die Wohnung, die in St. Moritz freisteht, hat einiges zu bieten. Es ist nicht das einzige Objekt im Engadiner Nobel-Skiort auf der Online-Plattform Homegate. Mitte 2017 waren in St. Moritz laut dem Bundesamt für Statistik (BFS) 4 Prozent aller Wohnungen unbesetzt. Im Rest der Schweiz waren es im Schnitt 1,5 Prozent.

«Die Zahl der leer stehenden Wohnungen ist in den letzten drei bis vier Jahren von 10 auf mehr als 200 gestiegen», sagt Sigi Asprion, Gemeindepräsident von St. Moritz. Zwei Drittel seien Eigentums-, der Rest Mietwohnungen. Zahlen des BFS bestätigen den Trend: 2007 stand in St. Moritz keine einzige Mietwohnung leer, 2017 waren es 83. Auch 34 Kilometer nordöstlich, in der beschaulichen Gemeinde Zernez, ist der Leerstand in den letzten zehn Jahren von 3 auf 50 Wohnungen angestiegen.

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In St. Moritz sind die Folgen an den Preisen ablesbar. Obwohl die ausgeschriebenen Wohnungen immer noch teurer sind als im Rest der Schweiz, wurden sie seit dem zweiten Halbjahr 2012 um ganze 17 Prozent billiger. Im Schnitt sind die Preise für Mietwohnungen in Tourismusgemeinden um 13,7 Prozent gesunken. Im Rest der Schweiz gingen sie in derselben Zeit 2,8 Prozent nach oben. Besonders gross war das Minus mit 17 Prozent neben St. Moritz in der Berner Gemeinde Saanen. Zu ihr gehört der Promi-Skiort Gstaad.

Weniger Jobs im Baugewerbe

Die Abstürze sind umso überraschender, als die Preise vor 2012 steil anstiegen – bis zum Jahr also, in dem die Zweitwohnungsinitiative angenommen wurde. Sie verbietet den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden, die mehr als 20 Prozent haben. Seither geht es abwärts. «Das ist kein Zufall», sagt Robert Weinert von der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner. Die Initiative wurde zwar im März 2012 angenommen, aber eine erste Verordnung trat erst im Januar 2013 in Kraft. In der Zwischenzeit handelten viele Ferienregionen: Sie erteilten nochmals fleissig Baubewilligungen – auch für neue Mietwohnungen.

Einige der zwischen März und Dezember 2012 erteilten Bewilligungen wurden nachher zwar rückgängig gemacht. Viele der geplanten Wohnungen wurden laut Weinert aber tatsächlich gebaut. Um welche Grössenordnungen es ging, zeigt das bernische Lenk. Dort wurden im zweiten Quartal 2012 30 Baugesuche eingereicht – sonst waren es im selben Zeitraum etwa 7.


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Gleichzeitig kannten viele Tourismusgemeinden schon vor der Initiative Bedingungen für den Bau von neuen Wohnungen: Sie liessen ihn in gewissen Zonen nur zu, wenn auch ein bestimmter Anteil von günstigen Erstwohnungen entstand – Wohnraum für Menschen also, die ihren steuerlichen Wohnsitz in der Gemeinde haben. In St. Moritz galt seit 1984 eine solche Erstwohnungspflicht. Bauprojekte konnten nur umgesetzt werden, wenn mindestens ein Drittel der Fläche für Erstwohnungen reserviert war. «Das zielte darauf ab, trotz der grossen Zahlungsbereitschaft in diesen Orten erschwinglichen Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen», sagt Robert Weinert. «Wohnraum notabene, der heute teilweise leer steht, weil die Nachfrage fehlt.»

Das liegt laut Weinert ebenfalls zum Teil an der Zweitwohnungsinitiative. Seit sie in Kraft ist, gilt in vielen Orten ein Baustopp. «Dadurch gingen die Stellen in der Bauindustrie – dem zweitwichtigsten Wirtschaftszweig in Tourismusgemeinden – um mehr als 6 Prozent zurück.» Und wo es weniger Jobs gibt, ziehen auch weniger Menschen hin.

Die Rolle der Zweitwohnungsinitiative ist jedoch umstritten. Es stimme, dass die Mieten stark gesunken seien, «teilweise bis zu 20 oder 25 Prozent», sagt Andry Niggli, Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands Oberengadin. Er glaubt aber, dass die Initiative höchstens einen geringen Einfluss hat. Das Angebot sei zu gross, während die Nachfrage wegen der wirtschaftlichen Entwicklung und des starken Frankens sinke. Auch der tiefere Referenzzinssatz und die «teilweise überhöhten Mietpreise» spielten eine Rolle. Allerdings: Warum die Preise gerade 2012 zu sinken begannen, lässt sich so nicht erklären.

In Zernez ging der Plan nicht auf

Die 3-Zimmer-Wohnung in St. Moritz mit Loggia und Cheminée jedenfalls kostet immer noch stolze 2800 Franken im Monat. Beim Bauamt ist man trotzdem froh, dass es die Quote für Erstwohnungen gab. Sonst «wären die Wohnpreise wohl noch viel stärker angestiegen als ohnehin schon», sagt Gemeindepräsident Asprion. «Es wäre für die Bevölkerung viel schwieriger geworden, zahlbare Wohnungen zu finden.»

Ähnlich klingt es im bernischen Saanen. Dort galt vor der Initiative in gewissen Zonen eine Erstwohnungsquote von 70 Prozent. Der Ansturm auf Zweitwohnungen war riesig, das trieb die Preise in die Höhe. Und die Einheimischen aus dem Dorf hinaus. Die Quote sei nötig gewesen, sagt Liegenschaftsverwalter Kaspar Westemeier. «Sonst hätte die ohnehin schon grosse Abwanderung weiter zugenommen.» Er hofft, dass die Preise «auf ein vernünftiges Niveau» sinken.

In Zernez ging der Plan nicht ganz auf. Dort gab die Gemeinde vergünstigte Bauparzellen an Einheimische ab. Etwa 30 neue Einfamilienhäuser entstanden so in den letzten Jahren, teilweise mit Einliegerwohnungen, die nun vermietet werden. «Die Idee dahinter war, dass der Wohnraum preiswert bleibt. Und dass die Gemeinde für Zuzüger attraktiv wird», sagt Flurin Lehner, Leiter Finanzen. Doch die Einwohnerzahl blieb in etwa gleich. Und jetzt stehen laut Lehner vor allem ältere Wohnungen leer. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 26.02.2018, 21:12 Uhr

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