Sinken die Renten wegen der Wohnbauinitiative?

Das Gegenkomitee behauptet, dass das Liegenschaftenvermögen in der Altersvorsorge mit einer Annahme im Jahr 2045 um 66 Milliarden Franken tiefer ist. Der Faktencheck.

Vor allem in Städten, wo die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch ist, haben sich Genossenschaften Belegungsvorschriften auferlegt. Foto: Balz Murer

Vor allem in Städten, wo die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch ist, haben sich Genossenschaften Belegungsvorschriften auferlegt. Foto: Balz Murer

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Am 9. Februar kommt die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» des Mieterverbands an die Urne. Er fordert darin unter anderem, dass von den rund 50’000 Wohnungen, die jedes Jahr gebaut werden, künftig jede zehnte preisgünstig sein soll. Heute ist es jede zwanzigste. Das gegnerische Komitee schreibt im Argumentarium auf seiner Internetseite, die Vorlage würde letztlich zu tieferen Renten führen. Hier ist der Tamedia-Faktencheck:

Das Komitee Mieterverbandsinitiative Nein sagt:

«Der 10-Prozent-Quotenwahnsinn würde das Liegenschaftsvermögen in der Altersvorsorge um circa 66 Milliarden Franken reduzieren.»

Der Check

Was verstehen die Gegner unter Altersvorsorge? Nur die AHV? Oder auch Pensionskasse und private Vorsorge? In ihrem Argumentarium beziehen sie sich ausdrücklich auf die berufliche Vorsorge: «Für Pensionskassen sind Liegenschaften im Niedrigzinsumfeld wahrscheinlich die wichtigste Anlagemöglichkeit, um unsere Altersguthaben zu sichern.» Und weiter: «Die Initiative erhöht die Risiken am privaten Wohnungsmarkt und gefährdet dadurch unsere Renten.» Die Vorsorge, die nicht verbindlich dem Alter dient, kann demnach nicht gemeint sein – wenn ein Privater ein Haus kauft, bezieht er daraus keine Rente.

Die Gegner haben diese Aussage mit einer Studie verlinkt, die der Verband Immobilien Schweiz 2019 in Auftrag gegeben hat, und zwar bei Robert Füss, Professor an der Universität St. Gallen, und Daniel Sager vom Datenanalyse-Unternehmen Meta-Sys.

Zwei «extreme Szenarien»

Auf Anfrage sagt Robert Füss allerdings, dass sie ihren Berechnungen nicht nur das Liegenschaftenvermögen der Pensionskassen zugrunde gelegt haben, sondern sämtliche Gelder, die in Schweizer Immobilien angelegt sind. Das wäre also auch das Geld von Privaten und Unternehmen wie Banken, Versicherungen, Bierbrauereien oder Schuhfabriken. Roland Füss begründet dies damit, dass im Grunde alle Immobilienanlagen der Altersvorsorge dienen könnten.

Wie aber kommt es, dass dieses Vermögen 66 Milliarden Franken an Wert verliert? Und in welchem Zeitraum? Wie ein Blick in die Studie zeigt, haben die Autoren nach eigenen Worten zwei «extreme Szenarien» durchgespielt: In einem würden nur bedürftige Haushalte in Genossenschaften leben, im anderen nur «kaufkräftige Haushalte». Damit meinen sie solche, die genug Geld hätten, um auch auf dem freien Markt eine Wohnung bezahlen zu können. Dieses zweite Szenario ist es, das am Ende zu einem tieferen Wert von 66 Milliarden führt.

Dieses Extremszenario stützt sich gleich auf mehrere Annahmen ab, die sich in der Realität nicht bewahrheiten.

Dieser Verlust entstünde so: Wenn in Genossenschaften nur Gutverdienende wohnten, hätte es auf dem freien Markt weniger kaufkräftige Mieter und mehr Haushalte mit tiefen Einkommen. Die Kaufkräftigen in den Genossenschaften würden mehr von diesem günstigen Wohnraum nachfragen, die Bedürftigen auf dem freien Markt weniger.

Die Charta verpflichtet

Da der Anteil gemeinnütziger Wohnungen wegen der Initiative steigen würde – die Autoren gehen auf Anfrage von heute 4 auf 5 Prozent im Jahr 2045 aus –, würde die Nachfrage auf dem freien Wohnungsmarkt schwächer. Insbesondere an der Peripherie stünden mehr Wohnungen leer, in der Folge würde weniger Geld in Immobilien investiert. Bis ins Jahr 2045 wären deshalb 66 Milliarden Franken weniger in Schweizer Immobilien investiert, als wenn die Initiative abgelehnt worden wäre.

Allerdings stützt sich dieses Extremszenario gleich auf mehrere Annahmen ab, die sich in der Realität nicht bewahrheiten. Es wird nicht so weit kommen, dass nur Haushalte in Genossenschaften wohnen, die auch auf dem freien Markt eine Wohnung fänden. Die Schweizer Genossenschaften verpflichten sich in ihrer Charta, dass sie insbesondere Familien, Behinderte und Betagte berücksichtigen, und sie sind bestrebt, günstigen Wohnraum Haushalten mit geringem Einkommen zur Verfügung zu stellen.

Die Studienautoren haben aufgrund der Zahlen der Schweizerischen Arbeitskräfteerhebung erhoben, wie die Einkommensklassen in den Genossenschaften tatsächlich vertreten sind. Nach diesen verfügte 2017 jeder vierte Haushalt in Genossenschaften über ein Einkommen von über 108’000 Franken – die Skala ist nach oben offen. Aber: Jeder zweite Haushalt verdiente weniger als 78’000 Franken.

Zudem werden in Genossenschaften auch Kaufkräftige nicht mehr, sondern weniger Wohnraum beanspruchen als auf dem freien Markt. Vor allem in Städten, wo die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch ist, haben sich Genossenschaften Belegungsvorschriften auferlegt. Dass diese über alles gesehen greifen, zeigen Zahlen des Bundesamts für Statistik: Während alle Schweizerinnen und Schweizer im Jahr 2017 im Durchschnitt 46 Quadratmeter Wohnraum beanspruchten, begnügten sich Personen in Genossenschaften mit 36 Quadratmetern.

Alle bisherigen Faktenchecks finden Sie in unserer Collection.

Erstellt: 28.01.2020, 18:49 Uhr

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