Der Luxus der «Papierli-Bauern»

Seit 2012 kann leichter in der Landwirtschaftszone gebaut werden. Die Pläne eines Anwalts im Kanton Luzern sind ein Extrembeispiel.

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Einige Bauern am Sempachersee sind sauer. Der Grund für ihren Ärger sind Urs Mühlebach und seine Bautätigkeit. Er sei «nur ein Landwirt auf dem Papier», sagen sie. Für ihn gälten offenbar andere Regeln – während bei ihnen die Behörden jedes Baugesuch genauestens prüfen und meist ablehnen würden. Mühlebach ist Eigentümer zahlreicher gepflegter Liegenschaften. Bekannt ist er aber vor allem als Anwalt, der reichen Ausländern zu einem Wohnsitz und zur Pauschalbesteuerung in der Schweiz verhilft. Zurzeit lässt der 69-Jährige oberhalb des Sempachersees an bevorzugter Lage sein neues «Bauernhaus» Horlachen inklusive Indoor-Swimmingpool bauen.

Ein Anwohner beschreibt es als «pompösen Bau mit eindrücklichen Glasfronten». Im Fluck – gleich nebenan und ebenfalls inmitten der Landwirtschaftszone – plant er zwei weitere luxuriöse «Bauernhäuser» für seinen Sohn. In beiden Fällen geht es um den Artikel 24c des Raumplanungsgesetzes, wonach bereits aufgegebene Bauernhöfe abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden dürfen. Dies ist jedoch nur erlaubt, wenn dort weiterhin Landwirtschaft betrieben wird.

Ein guter Steuerzahler

Namentlich will sich niemand äussern, man fürchtet sich vor dem Einfluss des guten Steuerzahlers Mühlebach. Deshalb hat Hanspeter Bucheli, Meisterlandwirt und CVP-Kantonsrat aus Ruswil, zusammen mit acht weiteren Bauern im Rat von der Luzerner Regierung Antworten verlangt: «Kann der Regierungsrat bestätigen, dass bei den Bauten wirklich mit den in der Landwirtschaftszone üblichen Ellen gemessen wurde?» Denn viele Bürger hätten das Gefühl, dass das Gesetz in der Auslegung «stark strapaziert» worden sei.

Herrliche Aussicht auf den Sempachersee: Im Fluck ist der Bau zweier luxuriöser «Bauernhäuser» geplant. Foto: Thomas Egli

Die regierungsrätliche Antwort war eindeutig: Die Bewilligungsvoraussetzungen seien in beiden Fällen erfüllt, weil es sich «um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)» handeln würde. Horlachen würde in Pacht bewirtschaftet und Fluck von Urs Mühlebach selbst. Raimund Rodewald von der Stiftung Landschaftsschutz Schweiz (SL) staunt: «Eigentlich lässt das BGBB nicht zu, dass ein Nicht-Landwirt Bauernland erwerben und anschliessend das Umland weiterverpachten kann.» Der SL sind ähnliche Fälle bekannt, bei denen Leute einen Nebenerwerb-Landwirtschaftskurs absolvierten, die Gebäude erstellten und dann bei der nächstbesten Gelegenheit das Land einfach an andere verpachteten.

Die Stiftung hat letztes Jahr gegen das Bauvorhaben im Fluck Einsprache erhoben. «Dieser Fall ist absolut jenseits von Gut und Böse», sagt Rodewald. Es sei ein Paradebeispiel dafür, wie Vermögende pro forma landwirtschaftliche Gebäude erstellen, um an die begehrten Grundstücke in der Landwirtschaftszone heranzukommen. «Vom Grundriss der geplanten Scheune geht in keiner Art und Weise eine landwirtschaftliche Nutzung hervor.» Dies nehme der Kanton unbesehen auf, obwohl für einen bäuerlichen Betrieb respektive für zonenkonforme Bauten ein landwirtschaftlicher Bedarfsnachweis erforderlich sei. So müsste Mühlebach eine bestimmte Anzahl Nutztiere, einen entsprechenden Stall sowie ein Betriebskonzept nachweisen. Rodewald: «Einfach zu sagen, man habe einen Kurs auf der Bauernschule besucht, reicht nicht.»

«Soll ich denn Geranien vor den Fenstern haben?»Urs Mühlebach

Umstritten ist auch, ob ein bisher unbewohntes landwirtschaftliches Nebengebäude durch ein Wohnhaus ersetzt werden darf. Gemäss Artikel 24c dürfen landwirtschaftliche Bauten nur zu Wohnhäusern massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, wenn sie vorher bewohnt waren. Statt des Bauernhauses und eines Einstellgebäudes sind zwei grosszügig dimensionierte Wohnhäuser vorgesehen. «Laut örtlichen Auskünften hat sich im Einstellgebäude nie eine Wohnung befunden, höchstens ein seit Jahrzehnten nicht bewohntes Knechtenzimmer», so Rodewald.

Das Problem: Die bisherigen Gebäude wurden 2014 von Mühlebach abgerissen. «Hier wurden ganz klar vollendete Tatsachen geschaffen», sagt Rodewald. In der «Luzerner Zeitung» führte das ­zuständige Sempacher Bauamt «Sicherheitsgründe» und «drohende Einsturz­gefahr» an. Dies, obwohl der Kanton in einer Vorabklärung feststellte, dass das Wohnhaus zwar nicht mehr in perfektem Zustand, jedoch «längst kein Abbruchobjekt» und der Abriss «nicht unproblematisch» wäre. Mit der Folge, dass nun niemand überprüfen könne, wie viel Wohnraum es in den früheren Gebäuden gab, kritisiert Rodewald. Die Sempacher Behörden wollten sich wegen des laufenden Verfahrens nicht dazu äussern.

Mühlebach sieht dies natürlich anders. Auf seinem Pult in der Luzerner Anwaltskanzlei liegen dicke Bundesordner mit diversen Gutachten, Behördenentscheiden und Gesetzestexten bereit. Damit wird er im Lauf des Gesprächs seine Aussagen belegen. Er macht aus seinem Ärger keinen Hehl. Vor allem der Vorwurf, ein «Papierli-Bauer» zu sein, trifft ihn. «Mein Grossvater war Nationalrat und Landwirtschaftslehrer, mein Vater hat Recht an der Landwirtschaftsschule in Brugg gelehrt.» Er selbst habe bereits als Gymnasiast Schafe, Pferde und ein Pony gehalten. «Vor rund zehn Jahren habe ich zudem den Nebenerwerbs-Landwirtschaftskurs absolviert.» Das befähige ihn, den Hof zu bewirtschaften. Auf die Frage, wie viel Zeit neben seinen vielen Funktionen als Anwalt, Investor oder österreichischer Honorarkonsul zum Landwirten übrig bleibe, sagt er: «Genug.» Es sei alles eine Frage der Organisation.

Sobald Horlachen fertig ist, will ­Mühlebach seine Pferde dort in acht ­Boxen unterbringen. Reicht aber eine Pferdezucht, um als ein Landwirtschaftsbetrieb anerkannt zu werden? Darauf legt der Anwalt ein Schreiben vor, wonach auf den beiden Betrieben theoretisch je 27'000 Mastpoulets, 3500 Ferkel, 1500 Mastsäue oder 159 Grossvieheinheiten gehalten werden könnten. Er habe zudem bereits landwirtschaftliche Maschinen für über eine halbe Million Franken gekauft. Was jedoch mal realisiert wird, ist noch unklar. Sicher ist nur, dass sein 24-jähriger Sohn, der seit vier Monaten die Landwirtschaftsschule besucht, ab 2018 den Hof Fluck bewohnen und bewirtschaften soll.

Bauern in der Not gerettet

Und wie kam es dazu, dass er als Nicht-Landwirt Bauernland erwerben konnte? «Horlachen habe ich auf dringliche Bitte der Pächter 1995 gekauft.» Der Anwalt zeigt einen Brief der Pächterfamilie, die die bisherigen Besitzer «anfleht» und «innigst bittet», den Hof an ihn zu verkaufen. Er verpachtete den Hof bis zur Pensionierung des Bauern im Jahr 2012. Seitdem ist er bis 2018 «interimistisch» an einen anderen Bauern verpachtet. Das alles sei 100 Prozent legal. Er verweist auf das BGBB, wonach bei fehlender Selbstbewirtschaftung die Bewilligung trotzdem erteilt werden kann. Und zwar, wenn der Erwerb dazu diene, ein Gewerbe, das seit langem als Ganzes verpachtet ist, als Pachtbetrieb zu erhalten.

Ähnlich gelangte Mühlebach an Fluck im Jahr 2007. Ende der 80er-Jahre unterstützte er den Eigentümer, indem er seine Schulden übernahm und so den Hof vor der Zwangsvollstreckung bewahrte. Nach der Pensionierung des Bauern erwarb er als einziger Interessent das Gut. Auch hier bescheinigte der Kanton, dass Mühlebach die Voraussetzungen für den Erwerb als Selbstbewirtschafter erfülle.

Bleibt noch der vorzeitige Abriss. «Als die Gebäude leer standen, warfen Kinder die Scheiben ein», sagt Mühlebach. Als Eigentümer habe er handeln müssen, weil er bei einem Unfall die Verantwortung getragen hätte. Er verweist auf eine ausführliche Analyse, die er vor dem Abbruch von einem Experten erstellen liess. Diese habe ergeben, dass der Stall tatsächlich früher mal bewohnt gewesen sei. Letzte Frage: Kann man bei den luxuriösen Wohngebäuden noch von einem Bauernhaus sprechen? «Natürlich ist es sehr auffällig. Soll ich denn Geranien vor den Fenstern haben?»

Erstellt: 01.12.2016, 21:18 Uhr

Ausserhalb der Bauzone wird vermehrt gebaut

Das Bauen ausserhalb der Bauzone sei der neue Hotspot der Zersiedelung, warnen Umweltschützer. Der Bund muss öfter eingreifen.

Von Stefan Häne

Der Fall Mühlebach ist Teil einer Entwicklung, welche die bürgerliche Parlamentsmehrheit eingeleitet hat. Per 1. November 2012 haben die Politiker das nationale Raumplanungsgesetz (RPG) für den Umbau von Häusern ausserhalb der Bauzone gelockert. Bis dahin durften Bauernhäuser, die vor dem 1. Juli 1972 landwirtschaftlich genutzt worden waren, nicht abgebrochen oder neu gebaut werden. Mit der Neuerung gelten für alle Bauernhäuser aus der Zeit vor dem 1. Juli 1972 die gleichen Regeln: Abriss und Neubau sind erlaubt.

«Fatalste raumplanerische Gesetzesänderung der letzten Jahre»

Alain Griffel, Staatsrechtler an der Universität Zürich, bezeichnet den fraglichen Artikel 24c im RPG als fatalste raumplanerische Gesetzesänderung der letzten Jahre: «Die neue Regel schafft einen erheblichen Anreiz, die landwirtschaftliche Nutzung aufzugeben und das Wohngebäude zu Preisen für exklusives Bauland zu verkaufen.»

Das Ausmass des Phänomens ist jedoch unklar, weil nicht alle Kantone die Baugesuche detailliert erfassen, darunter Bern und Zürich. Doch jene Kantone mit Statistiken melden eine konstante Nachfrage seit 2012. In Luzern etwa verzeichneten die Baubehörden pro Jahr durchschnittlich 15 Gesuche, in St. Gallen 50; den Grossteil haben sie gutgeheissen. Ihre Bewilligungspraxis halten beide Kantone für angemessen. Von ihrer Linie waren auch die Berner Baubehörden überzeugt – bis sie das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) gerügt hat. Die Fachleute von Bundesrätin Doris Leuthard (CVP) verlangen nun eine strengere Praxis beim Bauen ausserhalb des Baugebiets. Im Kanton Bern durften Bauherren mit dem Segen der Kantonsbehörden bei Häusern, die vor 1972 erstellt worden sind, die Wohnfläche in der Regel über das bestehende Gebäudevolumen hinaus erweitern, um 30 Prozent respektive 100 Quadratmeter.

Doch laut ARE nimmt diese Praxis zu wenig Rücksicht auf jenen Punkt, den das Parlament 2012 ebenfalls geändert hat. Demnach sind Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild des Gebäudes nur zulässig, wenn diese für eine «zeitgemässe Wohnnutzung» oder eine «energetische Sanierung» nötig sind oder dazu beitragen, «die Baute in die Landschaft besser einzupassen».

Jedes vierte Gebäude betroffen

Bereits im Frühjahr hatte das ARE aus ähnlichem Grund Obwalden aufgefordert, seine Bewilligungspraxis anzupassen. Das Amt führt heute landesweit mehr Beschwerden als vor 2012, Hotspots sind nebst Bern und Obwalden die Kantone Luzern, Nidwalden und St. Gallen – dies, weil sich seit 2012 noch keine einheitliche Anwendungspraxis zu den neuen Bestimmungen etabliert habe.

Die Entwicklung besorgt Landschaftsschützer. Das Bauen ausserhalb der Bauzone sei der neue Brennpunkt der Zersiedelung in der Schweiz, resümiert der WWF St. Gallen/Appenzell. Von den landesweit 2,5 Millionen Gebäuden liegen 600'000 nicht in der Bauzone, davon dienen 193'000 Wohnzwecken. Rund 450'000 Menschen wohnten 2013 ausserhalb der Bauzone. Das seien 30'000 weniger als 2000, schreibt das ARE in einer Analyse, die das Amt heute publiziert. Allerdings ist das Gebäudeareal ausserhalb der Bauzonen binnen 25 Jahren um 8000 Hektaren gewachsen. Dies zeigen Erhebungen zur Landnutzung in den Jahren 1979/1985 bis 2004/2009.

Neuere gesamtschweizerische Daten liegen nicht vor. Das ARE hält in seiner Analyse fest, die ländlichen Räume dürften sich angemessen weiterentwickeln, auch baulich. Aber: «Gleichzeitig ist eine weitere Überbauung in die Fläche auch in noch vergleichsweise dünn besiedelten Regionen nicht erwünscht.»

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