Wo die Ungleichbehandlung der Mieter am grössten ist

Wer schon seit längerem eine Wohnung mietet, zahlt oft deutlich weniger als jene, die auf dem freien Markt suchen. Das verleitet dazu, nicht mehr umzuziehen.

In der Schweiz wird – wie hier in Glattbrugg – weiter fleissig gebaut. Foto: Nicola Pitaro

Die Schweiz ist bekanntlich ein Land der Mieter. Doch nicht alle Mieter sind gleich. Man kann sie etwas vereinfacht in zwei Klassen einteilen: in die Habenden und die Suchenden. Die Habenden wohnen bereits seit längerem in einer passenden Wohnung. Für sie gilt die sogenannte Bestandesmiete. Die Suchenden hingegen sind mit meist deutlich höheren Angebotsmieten konfrontiert. Darunter versteht man jene Mietpreise, zu welchen Wohnungen im Internet und in Zeitungsinseraten ausgeschrieben werden. Im landesweiten Schnitt liegen sie 16 Prozent über den Bestandesmieten. Je nach Region kann die Differenz auch bis zu 47 Prozent ausmachen.

Wie kommt es dazu? Die Habenden profitieren davon, dass die Vermieter die Bestandesmieten von Gesetzes wegen nur sehr beschränkt erhöhen dürfen. Wenn überhaupt. In vielen Fällen sind die Mieten stattdessen gesunken, weil der Referenzzinssatz nach unten angepasst wurde. Die Angebotsmieten hingegen widerspiegeln den angespannten Wohnungsmarkt. Sie sind in den letzten 15 Jahren um 53 Prozent gestiegen – in begehrten Regionen gar noch stärker.

In derselben Zeitspanne legte der allgemeine Mietpreisindex des Bundesamts für Statistik um 24 Prozent zu – also weit weniger stark als die Angebotsmieten. Besonders stark öffnete sich die Schere in den letzten fünf Jahren. Seit 2010 stiegen die Angebotsmieten mehr als dreimal so stark wie die Mieten insgesamt.

Zu grosse Wohnung behalten

Dies beeinflusst auch das Umzugsverhalten. Ein langjähriger Mieter muss sich unter solchen Umständen gut überlegen, ob er die Wohnung wechseln will. Auch wenn die Bleibe zu gross geworden ist, weil er sich von seiner Partnerin getrennt hat oder weil die Kinder ausgezogen sind. Wechselt der Mieter, muss er womöglich für eine kleinere Wohnung mehr Miete bezahlen. Er verharrt also lieber in seinem überdimensionierten Appartement und profitiert weiterhin von der Bestandesmiete.

Besonders krass ist dieser Effekt in Regionen, in welchen die Angebots- und Bestandesmieten stark auseinanderklaffen. Spitzenreiter ist der Kanton Genf mit einer Differenz von 47 Prozent. Entsprechend lange bleiben dort die Mieterinnen und Mieter in ihren Wohnungen. Im Schnitt kündigen sie den Mietvertrag erst nach 14 Jahren. Zum Vergleich: Im landesweiten Durchschnitt liegt die Vertragsdauer bei 9 Jahren.

Generell lässt sich ein signifikanter Zusammenhang zwischen der Dauer der Mietverträge einerseits und der Differenz zwischen den Angebots- und Bestandesmieten andererseits nachweisen. Dies geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsbüros Wüest & Partner hervor.

Besonders weit auseinander klaffen die Mieten der Habenden und der Suchenden nebst Genf in den Regionen Sion, Oberengadin und Lausanne. Aber auch in der Stadt Zürich sowie an den beiden Zürichseeufern liegen die Angebotsmieten gut 20 Prozent über den Bestandesmieten.

Robert Weinert von Wüest & Partner führt die regionalen Unterschiede im Wesentlichen auf zwei Ursachen zurück. Zum einen ist die Bevölkerung nicht überall gleich stark gewachsen, wodurch die Wohnungen nicht überall gleich knapp sind. Zum andern ist der Wohnungsmarkt je nach Region unterschiedlich stark reglementiert. Zwar gilt in der ganzen Schweiz dasselbe Obligationenrecht mit denselben Mietbestimmungen. Doch etliche Kantone und Gemeinden gehen noch weiter.

Westschweiz reguliert stärker

Tendenziell gilt: Je höher die Mietpreise, desto eher greift der Staat ein. Aber auch kulturelle Unterschiede wirken sich aus. So reguliert etwa die Westschweiz stärker als die Deutschschweiz. Am extremsten ist auch in dieser Beziehung der Kanton Genf. Er hat unter anderem ein Gesetz über den Abbruch, den Umbau und die Renovation von Wohnhäusern (LDTR) erlassen, das die Vermieter beim Überwälzen von Renovationskosten stark einschränkt. Als Folge davon lassen Eigentümer ihre Mietshäuser zum Teil verlottern – weil sich eine Renovation nicht lohnt.

Auch werden in Genf viel zu wenige Wohnungen gebaut. Entsprechend gross ist dort die Wohnungsnot. Und entsprechend hoch sind die Mieten auf dem freien Markt. Das kümmert die bestehenden Mieter nur beschränkt. Denn sie profitieren von der staatlichen Regulierung und den daraus resultierenden tiefen Mietpreisen. Wer jedoch nicht zu den Habenden gehört, sondern in Genf eine Wohnung sucht, muss nicht selten nach Frankreich ausweichen. So wird manch einer unfreiwillig zum Grenzgänger.

Selbstverständlich trägt auch die wirtschaftliche Dynamik am Genfersee zur Wohnungsknappheit bei. Entsprechend gross ist die Differenz zwischen den Angebots- und Bestandesmieten auch in etlichen Waadtländer Regionen. Selbst im Unterwallis spürt man laut Immobilienexperte Weinert diesen Effekt. Und im Oberengadin? Dort seien derzeit viele Neubauwohnungen mit überdurchschnittlich hohem Ausbaustandard auf dem Markt, sagt Weinert. Folglich würden diese Apartments zu höheren Mieten angeboten als ältere Wohnungen.

Mieter und Vermieter tricksen

Ganz anders sieht es in Regionen wie dem Jura oder dem Toggenburg aus. Hier weist Wüest & Partner leicht höhere Bestandes- als Angebotsmieten aus. Robert Weinert führt dies auf das geringe, zum Teil gar rückläufige Bevölkerungswachstum zurück. Das halte die Nachfrage tief, was auf die Preise der frei werdenden Wohnungen drücke.

Solche Regionen sind aber die Ausnahme. Meist liegen die Mieten der Suchenden höher als jene der Habenden, was die Mieter wie erwähnt zum Bleiben verleitet. Selbst bei einem Wohnortswechsel behalten manche ihre alte Wohnung. Es könnte ja sein, dass sie eines Tages zurückkehren. Unterdessen suchen sie sich einen Untermieter, wodurch die Mieter ihrerseits zu Vermietern werden.

Auch einige Eigentümer tricksen – etwa indem sie mittels Renovation oder Umbau versuchen, ihre alten Mieter loszuwerden. Nach erfolgter Renovation schreiben sie ihre Wohnungen dann zu höheren Angebotspreisen aus.

Bundesrat will eingreifen

Nun will der Bundesrat intervenieren. Er möchte die Angebotsmieten herunterholen und schlägt deshalb landesweit eine sogenannte Formularpflicht vor. Die Mieter sollen künftig bei Abschluss ihres Vertrags erfahren, wie viel ihr Vorgänger bezahlt hat. Damit könnten sie sich besser gegen massive Preiserhöhungen wehren.

Das Recht zu solchen Anfechtungen haben die Mieter bereits heute. Im Grunde genommen, müssten sich nämlich auch die Angebotsmieten an den Kosten orientieren – nicht ausschliesslich am Markt. Doch wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter. Und es kommt äusserst selten vor, dass ein Neumieter klagt. Die allermeisten halten sich stattdessen an den Vertrag, den sie unterschrieben haben. Zumal sie in der Regel gar nicht wissen, wie viel ihr Vorgänger bezahlt hat.

Dies würde sich mit der Formularpflicht ändern. Im Kanton Zürich, der das neue Regime bereits Ende 2013 eingeführt hat, sind plötzlich deutlich mehr Angebotsmieten angefochten worden als zuvor.

Auch Zug, Nidwalden, Freiburg, Neuenburg, Waadt und Genf kennen die Formularpflicht bereits. Ist in diesen Kantonen ein neuer Mietzins höher als der alte, muss der Vermieter den Anstieg auf dem Formular begründen. Die Mieterverbände begrüssen das sehr. Die Haus­eigentümer hingegen wehren sich vehement gegen diese Auflage. Ob sich der Bundesrat im Parlament durchsetzt, ist daher noch keineswegs sicher.

 Serie Mietpreislandschaft

Wo zahlt man die höchsten Mieten? Wie stark sind sie in den letzten Jahren gestiegen? Und welche Folgen hat dies für den Wohnungsmarkt? Unsere Serie präsentiert Antworten und Grafiken.

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