Kaufen ist günstiger als mieten, aber ...

Auch im Mieterland Schweiz wird es bald mehr Eigentümer geben als Mieter: Diese Prognose schien realistisch. Warum das Eigenheim trotzdem für viele ein Traum bleibt.

Massgebend sind nicht mehr die realen Kosten, sondern die kalkulatorische Tragbarkeit. <nobr>Foto: Getty Images</nobr>

Massgebend sind nicht mehr die realen Kosten, sondern die kalkulatorische Tragbarkeit. Foto: Getty Images

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Alles war eingefädelt: Die Schweiz, das klassische Land der Mieter, hätte innert weniger Jahrzehnte zu einem Land der Immobilienbesitzer werden können. Die Wohneigentumsquote hatte bereits seit 1970 kontinuierlich zugenommen, besonders stark von 1990 bis 2016, als sie von gut 30 Prozent auf knapp 40 Prozent anstiegen war. Dies dank der Einführung des Stockwerkeigentums und der immer tieferen Hypothekarzinsen.

Der weitere Weg schien in Stein gemeisselt: Weiterhin rekordtiefe Leihraten und leicht steigende Einkommen werden über kurz oder lang dafür sorgen, dass die Wohneigentumsquote auch in unserem Land über 50 Prozent steigen wird. Dies umso mehr, als die Ausgangslage kaum eindeutiger sein könnte: Ein Eigenheim zu kaufen, ist seit Jahren wesentlich günstiger, als dasselbe Objekt zu mieten.

Aktuell mehr denn je: Ein Klick auf den Mieten/Kaufen-Rechner einer Bank zeigt es schwarz auf weiss. Dass beispielsweise der Mieter einer gehobenen 4-Zimmer-Wohnung, für die er monatlich 2500 Franken hinblättern müsste, deutlich günstiger fährt, wenn er dieses Objekt für eine Million Franken kaufen kann. In Franken und Rappen käme ihn das Wohneigentum monatlich auf 2240 Franken zu stehen. Dies für Zins, Unterhalts- und Nebenkosten sowie für die Amortisationen. Für die Zinskosten allein müssten monatlich gerade mal 667 Franken aufgewendet werden.

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat gleich für alle Gemeinden des Kantons einen Vergleich Kaufen oder Mieten zusammengestellt. Doch auch dort zeigt sich überall dasselbe: Wo immer er auch nach einer Wohnung sucht, der Mieter macht Zweiter. Die Differenz geht ins Geld. «Ich hätte gut und gern 100'000 Franken sparen können, hätte ich meine 3,5-Zimmer-Wohnung in Meisterschwanden AG zehn Jahre früher gekauft», bedauerte die Bankfilialleiterin Daniela Frei in der Fernsehsendung «Eco».

Kalkulatorische Tragbarkeit als Spielverderberin

Kaufe, wer kann, muss da der logische Schluss heissen. Mit der ausdrücklichen Betonung auf kann. Denn selbst wenn die Hypothekarzinsen noch jahrelang rekordtief bleiben und allenfalls sogar unter null sinken würden, die Rechnung ginge für viele Kaufinteressenten trotzdem nicht auf. Der Pferdefuss heisst Tragbarkeit. Und zwar nicht die effektive, sondern die kalkulatorische.

So grenzwertig es klingen mag, massgebend ist die fiktive Was-wäre-Welt. Was wäre, wenn die Zinsen unvermutet stark ansteigen würden. Statt realer Hypothekarsätze werden in den Tragbarkeitsberechnungen der Geldinstitute um ein Mehrfaches höhere kalkulatorische Sätze von in der Regel 5 Prozent eingesetzt. Dies, weil sowohl Banken wie auch die Bankenaufsicht Finma und die Nationalbank sicher sein wollen, dass ein unvermittelter Zinsanstieg bei den Schuldnern nicht massive Zahlungsprobleme zur Folge hätte.

Die Vorsicht des Regulators und der Banken verändert die obige Mieten/Kaufen-Rechnung grundlegend. Massgebend sind nun nicht mehr die realen Kosten in Franken und Rappen, sondern die kalkulatorische Tragbarkeit.

Konkret: Wer sich das oben erwähnte Eigenheim für eine Million Franken leisten will, wird nur dann eine Kreditgeberin finden, wenn er ein Bruttoeinkommen von rund 175'000 Franken und mehr vorweisen kann. Denn auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent, Unterhalts- und Nebenkosten von 1 Prozent und Amortisationen steigt die Belastung bei einer Hypothek von 800'000 Franken auf jährlich rund 60'000 Franken – statt der effektiven Kosten von rund 27'000 Franken. Das von den Banken verlangte dreimal höhere Bruttoeinkommen müsste also 175'000 betragen. Auch wenn sich ein Kaufinteressent mit einem 800'000-Franken-Objekt begnügt, wäre noch ein Bruttoeinkommen von 140'000 Franken erforderlich.

Die Kluft zwischen Mieten und Eigenheimpreisen wird kleiner

«Für 60 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer gibt es deshalb auch weiterhin nur ein Programm, nämlich mieten», bedauert Donato Scognamiglio, Chef des Immobiliendienstleistungsunternehmens Iazi. «In und um die grossen Städte können sich nicht einmal 10 Prozent der Bevölkerung ein Eigenheim leisten», ergänzt Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff. Die Schweiz wird also ein Mieterland bleiben. Auch wenn gemäss Umfragen 80 Prozent der Jungen am liebsten in einem Eigenheim wohnen möchten.

Immerhin gibt es einen kleinen Trost für die verhinderten Eigenheimbesitzer und die übrigen Mieter. Die Kluft zwischen Mieten und Eigenheimpreisen wird kleiner. Laut Marktbeobachtern werden sich Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser einerseits und Mietwohnungen in den nächsten Jahren stärker annähern.

Bei den Bestandesmieten, den Mieten in bestehenden Marktverhältnissen, zeigt der Trend nach Angaben von Iazi seit vier Jahren leicht nach unten. Und bei den Neumieten sind die Perspektiven so rosig wie seit langem nicht mehr. Nach Einschätzungen von Immobilienexperten wird sich dieser Markt weiter abkühlen: «Die Nachfrage nach Mietwohnungen dürfte künftig geringer ausfallen», sind sie sich einig.

Ende 2019 könnten schätzungsweise 80'000 Wohneinheiten leer stehen.

Während die Nachfrage nach Mietwohnung zurückgehen wird, geht das Immobilliendienstleistungsunternehmen Wüest Partner (WP) von einem anhaltend steigenden Überangebot an Mietwohnungen aus. Denn viele institutionelle Anleger investieren mangels Alternativen auf Teufel komm raus in den Mietwohnungsmarkt. Nach Ansicht der UBS-Ökonomen dürfte der Verdrängungskampf auf dem Mietwohnungsmarkt damit weiter zunehmen. Ende dieses Jahres könnten schätzungsweise 80'000 Wohneinheiten leer stehen. Logischer Schluss: Die Mieten werden sinken. UBS-Ökonom Claudio Saputelli rechnet für das laufende Jahr mit einem Rückgang der Angebotsmieten um durchschnittlich 2 Prozent. Die Mieten insgesamt werden sich laut UBS um 2,5 Prozent zurückbilden.

Einfach darauf zu warten, dass sich die Preiskluft zwischen Mieten und Kaufen weiter schliesst, ist allerdings für die wenigsten Mieter ein sinnvolles Vorgehen. UBS-Experte Claudio Saputelli sieht zwei sinnvollere Alternativen: «Sind die Eigenheimpreise zu hoch, gibt es für potenzielle Käufer in der Regel zwei mögliche Ventile: Sie ziehen in Gebiete mit erschwinglicheren Preisen, oder sie vermindern den Flächenanspruch.» Dies sei in den letzten zehn Jahr bereits geschehen. Die Fläche einer neu erworbenen Eigentumswohnung ist um knapp 10 Prozent zurückgegangen.

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Erstellt: 26.09.2019, 16:42 Uhr

Bessere Konditionen

«Die regulatorischen Tragbarkeitsrichtlinien verunmöglichen vielen Haushalten die Finanzierung eines Eigenheims», stellt CS-Experte Fredy Hasenmaile fest. Viele versuchten deshalb, den bestehenden Spielraum besser auszuschöpfen: «Die Finanzierungshürden sind nicht völlig starr. So sind etwa Tragbarkeiten von mehr als 33 Prozent möglich, sofern gewisse Bedingungen bezüglich Belehnungshöhe und Einkommensniveau erfüllt sind.» Einige Anbieter verwendeten zudem einen tieferen Satz als 5 Prozent. Der Kreditnehmer kann mittels solidarischer Haftung oder Bürgschaften seine Position verbessern und günstigere Konditionen erwirken. Nach Hasenmaile sind vereinzelt auch neue Vermittler auf dem Kreditmarkt aufgetreten, die risikofreudige private Investoren mit Hypothekarkreditnehmern zusammenzubringen.

Die Eigenheim-Miete

Einen neuen Weg, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, hat Postfinance herausgetüftelt: die Eigenheim-Miete. Bei diesem Modell kauft die Bank das Wunschhaus des künftigen Eigentümers und vermietet es ihm für maximal zehn Jahre. Während der Vertragslaufzeit kann der Mieter dann das notwendige Eigenkapital ansparen, um die Immobilie später von der Bank abzukaufen. Getestet hat Postfinance das Eigenheim-Miete-Modell vor etwas mehr als einem Jahr. Das Interesse war aber zunächst noch zu klein, weshalb das Projekt gestoppt wurde.

Fast exakt gleich ist das Vorgehen von Bruno Suter bei seinen Neubauwohnungen im Muotathal. Das Modell des Hölloch-Wirtes und ehemaligen Regierungsratskandidaten funktioniert so: «Die Leute können bei mir in einer neuen 4½-Zimmer-Wohnung, alles inklusive, für 1900 Franken zuerst zur Miete wohnen und haben ein Vorkaufsrecht zum definierten Preis für zehn Jahre. Wenn sie während dieser Zeit die Wohnung kaufen, rechne ich ihnen pro Jahr 6000 Franken des Mietzinses an. Kaufen sie das Objekt in zehn Jahren zum vereinbarten Preis, überweise ich ihnen die vertraglich vereinbarten 60'000 Franken, die sie als Eigenkapital einschiessen können.»

Anders als Postfinance hat Suter mit seinem Modell Erfolg. Es ist denn auch durchaus möglich, dass diese Idee bei Investoren ankommt. Das Modell beinhalte interessante Aspekte, erklärt etwa der Versicherungskonzern Swiss Life.

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