13 statt 25 Millionen: Darum sinkt der Wert von Luxusimmobilien

Wer teure Villen verkaufen will, braucht Geduld. Vor allem für Ausländer hat die Schweiz an Attraktivität verloren – die Gründe.

Um etwa die Villa Floriana nahe Lugano zu verkaufen, müssen Makler und Eigner heute viel Zeit aufwenden. Foto: Immoscout

Um etwa die Villa Floriana nahe Lugano zu verkaufen, müssen Makler und Eigner heute viel Zeit aufwenden. Foto: Immoscout

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Für 25 Millionen Franken hatte der damalige Eigentümer im Jahr 2013 seine luxuriöse Villa in Erlenbach ZH verkaufen wollen, vergeblich. Rund vier Jahre später kam es zur Zwangsversteigerung, doch erneut war niemand bereit, den auf 17 Millionen reduzierten Mindestpreis zu bezahlen – für ein Terrassenhaus, das laut einem Bericht über 600 Quadratmeter Wohnfläche, neun Zimmer, fünf Bäder, einen Indoor-Pool, eine Sauna und einen grossen Garten mit herrlichem Blick über den Zürichsee verfügt. Im letzten Jahr hat die Immobilie schliesslich für angebliche 13 Millionen die Hand gewechselt.

Wie kritisch muss es um das Luxussegment im Immobilienmarkt stehen, so mag man schlussfolgern, wenn ein Objekt an der Zürcher Goldküste innerhalb von sechs Jahren fast die Hälfte seines Werts verliert. Doch Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilien-Research bei der Credit Suisse, winkt ab: «Im Topsegment werden misslungene Immobilienverkäufe rascher ein Thema, weil sie sich für eine Story eignen.» Dadurch, so Hasenmaile, «besteht eine gewisse Verzerrung der Wahrnehmung».

Vor voreiligen Schlüssen warnt auch Jan Eckert, Chef der Schweizer Niederlassung des Immobilienberaters JLL: «Der Verkauf von Luxusobjekten ist weniger eine Preisfrage, sondern stark vom individuellen Geschmack abhängig. Grundsätzlich gebe es genügend Kaufinteressenten für solche Immobilien, sagt Eckert, doch es brauche seine Zeit, bis der richtige gefunden sei. «Da muss ganz einfach der Deckel auf den Topf passen.»

Preise erholen sich nach dem Absturz

Übergrosse Anwesen, wie das einleitend geschilderte, oder Objekte mit Liebhabercharakter seien schwieriger zu verkaufen, räumt auch Hasenmaile ein. «Das hat teils mit Veränderungen bei Statussymbolen zu tun», so der Credit-Suisse-Experte, «sie unterliegen ebenfalls gewissen Modetrends.» Wenn im Luxusmarkt Probleme bestünden, dann vor allem im Alpenraum mit Luxusferienwohnungen und -häusern, ergänzt Hasenmaile. In den Städten und stadtnahen Gemeinden oder bei Immobilien mit Seeanstoss würden hingegen kaum Schwierigkeiten auftreten.

Richtig ist aber auch: Hochpreisige Immobilien erlebten schon bessere Zeiten. Und sie liegen einige Jahre zurück. Laut Hasenmaile hatte sich dieses exklusive Segment – es macht 1 bis 2 Prozent des Gesamtmarktes aus – 2012/13 stark abgekühlt. «Aktuell ist eine Erholung zu verspüren, sagt der Immobilienexperte, wenngleich «die alten Verhältnisse von vor sieben Jahren längst nicht wieder gegeben sind.» Er mag jedenfalls nicht von einem Verkaufsstau sprechen: «Käufe finden weiterhin statt, und es gibt zahlungskräftige Käufer, etwa Unternehmer oder Topmanager von mittleren und grösseren Unternehmen.»

Allerdings würden die Objekte heute von den Käufern eingehender geprüft, stellt der Credit-Suisse-Mann fest. Er wertet dies als gutes Zeichen, bedeute es doch, dass «der Markt kaum von spekulativen Elementen bestimmt wird». Wenn Jan Eckert dennoch von einer «enormen Bandbreite» bei den Preisen von Luxusvillen spricht, ist dies in erster Linie dem äusserst engen Markt geschuldet. Hinzu kommt: Im Kanton Zürich besteht keine Transparenz bei Immobilientransaktionen, weil die Öffentlichkeit die entsprechenden Daten nicht einsehen kann. Dies im Unterschied etwa zu Genf, wo Handänderungen offengelegt werden müssen. Jones Lang LaSalle sieht denn auch davon ab, Schätzungen für Luxusobjekte im Raum Zürich vorzunehmen.

«Die Zürcher Goldküste ist nicht mehr für alle vermögenden Wohnungssuchenden das Nonplusultra.» Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilien-Research bei der Credit Suisse

Weshalb sind insbesondere Ausländer spürbar zurückhaltender beim Kauf von Immobilien im obersten Preissegment als noch vor ein paar Jahren? Aus Sicht von Hasenmaile gibt es dafür eine Reihe verschiedenster Gründe: Angefangen bei der starken Aufwertung des Frankens seit 2011 über die Weissgeldstrategie der heimischen Banken – mit entsprechend höheren Transparenzanforderungen gegenüber ausländischen Kaufinteressenten – bis hin zum Umstand, dass die Bonuszahlungen im Finanzsektor weniger üppig ausfallen und auf einen kleineren Bezügerkreis beschränkt sind.

Der Immobilienexperte der Credit Suisse verweist ferner auf länderspezifische Hemmnisse, wie die Sanktionen gegen russische Personen (was Finanzierungen erschweren kann) oder die Einführung einer zusätzlichen Stempelabgabe auf Zweitwohnungen in Grossbritannien. Nachfragedämpfend bei hochpreisigen Immobilien wirkt auch die, so Hasenmaile, «spürbar geringere Anzahl Firmenansiedlungen» hierzulande, wodurch entsprechend weniger ausländische Spitzenkräfte in die Schweiz entsandt werden.

Nicht zu vergessen sind schliesslich regionale Besonderheiten, so etwa die Abschaffung der Pauschalbesteuerung im Kanton Zürich. Dieser ist dadurch laut Hasenmaile «unattraktiv für sehr vermögende Privatpersonen» geworden, zumal Nachbarkantone an der Pauschalbesteuerung festhalten. «Kommt hinzu, dass die Zürcher Goldküste nicht mehr für alle vermögenden Wohnungssuchenden das Nonplusultra ist», wie der Immobilienexperte ausführt. «Neben der Überalterung fällt für die Gemeinden am rechten Ufer des Zürichsees vor allem die unzureichende Erschliessung mit dem motorisierten Verkehr negativ ins Gewicht.»

Keine Abschreibungswelle in Sicht

Der eingangs beschriebene Fall der Luxusvilla in Erlenbach sorgte auch deshalb für Schlagzeilen, weil die kreditgebenden Banken als Folge des drastischen Preiszerfalls letztlich rund 4 Millionen Franken abschreiben mussten. Darauf angesprochen, gibt sich Hasenmaile gelassen: «Einzelfälle sind nicht ausgeschlossen, aber wir erwarten keine Welle von Abschreibungen auf Luxusimmobilien.»

Jan Eckert ist gleicher Meinung, obwohl das Risiko bei der Vergabe von Hypotheken für hochpreisige Objekte meist grösser sei. Dies eben wegen des engen und überwiegend intransparenten Marktes und den darauf zurückzuführenden stärkeren Preisausschlägen – vor allem wenn Verkäufe unter zeitlichem Druck abgewickelt werden müssten. Dem würden die in diesem Segment tätigen Banken in der Regel durch restriktivere Kreditbedingungen Rechnung tragen, wie zum Beispiel eine geringere Hypothekarbelehnung des fraglichen Objekts. «Trotzdem», so Eckert, «kann es vorkommen, dass Kreditgeber den einen oder anderen Millionenabschreiber vornehmen müssen.» (Redaktion Tamedia)

Erstellt: 12.02.2019, 14:53 Uhr

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