Hintergrund

Geht der Immo-Boom zu Ende, tragen Pensionskassen das Risiko

Auf dem Immobilienmarkt lancieren Banken und Versicherungen laufend neue Anlageprodukte. Das könnte sich für sie rächen.

Boomender Immobilienmarkt: Aber er steckt auch voller Risiken – nicht zuletzt für Pensionskassen.

Boomender Immobilienmarkt: Aber er steckt auch voller Risiken – nicht zuletzt für Pensionskassen. Bild: Steffen Schmidt/Keystone

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Derzeit gibts keine Schweizer Pensionskasse und keinen Vermögensverwalter, die nicht an der scheinbar ungebremsten Wertvermehrung auf Schweizer Boden teilhaben möchten und deshalb Liegenschaften im Portfolio entsprechend hoch gewichten.

Eine der grössten Transaktionen hat soeben die Versicherung Swiss Life durchgeführt: Sie verkaufte Liegenschaften im Wert von rund 500 Millionen Franken ihrer eigenen Anlagestiftung Immobilien Schweiz beziehungsweise Geschäftsimmobilien Schweiz. Die Anleger der Stiftungen sind Schweizer Pensionskassen. Die Emission sei «deutlich überzeichnet» worden, teilte die Swiss Life mit. Die Eigentumsübertragung fand am 2. Dezember statt.

Der Versicherungskonzern ist in bester Gesellschaft: In diesem Jahr haben Banken, Fonds und Versicherungen bisher neue Anlagen oder Kapitalerhöhungen in der Höhe von über zwei Milliarden Franken lanciert.

Mit dem Verkauf kann Swiss Life vom günstigen Umfeld profitieren und Buchgewinne realisieren. Die Risiken, falls sich die Lage auf dem Immobilienmarkt ungünstig entwickeln sollte, tragen die Vorsorgeeinrichtungen respektive Pensionskassen. «Weil über viele Jahre Projekte jeder Art problemlos absorbiert wurden und die Performancezahlen gut waren, besteht jetzt die Gefahr, dass die Risiken von Immobilien ausgeblendet oder unterschätzt werden», sagt John Davidson, Ökonom und Professor an der Hochschule Luzern. Man müsse sich im Klaren darüber sein, dass der Immobilienmarkt zyklisch sei und es zu Korrekturen komme. «Bei Büroimmobilien wird sich die Spreu vom Weizen trennen und Abwertungen sind so gut wie sicher, Anleger und Eigentümer müssen mit Verlusten rechnen», warnt Davidson.

Gefahren im Büromarkt

Auf dem Markt für Büroimmobilien steigen derzeit die Leerstände, die Mieten werden noch auf Jahre unter Druck bleiben. Hinzu kommt, dass steigende Zinsen zu tieferen Bewertungen führen werden. In der üblichen Bewertung von Immobilien kommt dem Zinsniveau – beziehungsweise den Kapitalisierungssätzen – grosse Wirkung zu: Steigen die Zinsen, passen die Schätzer die Werte nach unten an. Bei Büroimmobilien ist der Traum von den risikolosen, guten Erträgen irgendwann ausgeträumt. Swiss Life bemerkt dazu, dass die transferierten Immobilien langfristig gesicherte Mieterträge versprächen und im Vergleich zu Schweizer Obligationen «weiterhin sehr attraktiv» seien.

Neben den Marktschwankungen besteht noch ein anderes Risiko, nämlich jenes von Interessenkonflikten. Swiss Life ist Initiantin und Stifterin der beiden Immobilien-Anlagegruppen. Für Aussenstehende ist schwer überprüfbar, ob die Versicherung die Topobjekte und gut unterhaltene Liegenschaften weiterhin im Eigentum hält und die qualitativ schlechteren Objekte auslagert.

Rolf Frey, Portfolio-Manager bei der Privatbank Maerki Baumann, hat da Vorbehalte: «Während die Versicherung als Verkäuferin alle Objekte in- und auswendig kennt, haben die Pensionskassen als Anleger in diesen Gefässen keinesfalls einen vergleichbaren Informationsstand.» Darauf angesprochen erklärt die Swiss Life, dass die Transaktion in jeder Hinsicht gesetzes- und regulationskonform abgewickelt werde. «Bei der Wahl der Rechtsform sind für uns die Kundenbedürfnisse massgebend», erklärt ein Swiss-Life-Sprecher.

In der Branche ist bekannt, dass solche Deals in den letzten Jahren auffallend oft über Stiftungen abgewickelt und finanziert wurden. Neue Immobilieninvestments unter Namen wie Rimmobas, Patrimonium oder Greenbrix kamen als Stiftung auf den Markt. Bei der zuständigen Aufsichtskommission in Bern sind bereits zwei weitere Gesuche hängig – je eine neue Anlagestiftung für Immobilien und eine für Hypotheken.

Die Swiss Life hat neue Immobilienanlagen ebenfalls nicht als klassische Immobilienfonds lanciert, sondern als Stiftung oder Luxemburgischen Fonds aufgelegt. Grund: Das Schweizer Kollektivanlagegesetz (KAG), das für die Fonds gilt, untersagt solche Transaktionen an «nahestehende Personen» ausdrücklich. Mit dem revidierten KAG vom 1. März dieses Jahres kann die Aufsichtsbehörde Finma zwar Ausnahmen bewilligen. Die Auflagen sind aber sehr hoch.

Risiken nicht unterschätzen

Die Anforderungen an Stiftungen in der beruflichen Vorsorge sind hingegen eher lax. Die Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV) kennt kein Verbot solcher heikler Transaktionen. Der Stifterin oder auch den beteiligten Pensionskassen ist es somit nicht untersagt, der Stiftung Objekte aus dem eigenen Bestand zu verkaufen.

Obwohl sich auf dem Immobilienmarkt langsam das Ende des Booms abzeichnet, will auf Anfang 2014 auch die Raiffeisen-Gruppe mit einem eigenen Immobilienfonds in dieses Geschäft einsteigen. Der Fonds untersteht dem KAG und bietet damit ein höheres Mass an Anlegerschutz. «Wir werden keine eigenen Immobilien einbringen können», sagt Raiffeisen-Sprecher Franz Würth. Das neue Produkt unter dem Namen Raiffeisen Futura richtet sich nicht an Pensionskassen, sondern steht von Anfang an dem Publikum und damit auch Kleinanlegern offen. Das Volumen beträgt zunächst 100 Millionen Franken, und es soll primär in Wohnimmobilien investiert werden.

Kleinanleger müssen sich aber bewusst sein, dass neu aufgelegte Fonds bei null starten und zunächst keine risikogerechte Verzinsung des Kapitals möglich sein dürfte. Raiffeisen-Sprecher Franz Würth bestätigt, dass die Rendite zunächst tiefer sein wird: «Der Fonds wird zu Beginn einen relativ hohen Cash-Bestand aufweisen, es ist aber natürlich unser Ziel, bis zur Lancierung mindestens ein bis zwei Objekte oder Bauprojekte im Fondsportfolio zu haben.» Den Pensionskassen und Kleinanlegern bleibt nur der Rat zur Vorsicht.

Erstellt: 04.12.2013, 06:25 Uhr

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