Hintergrund

Warum Bankberater bei Hypotheken gerne um den heissen Brei herumreden

Vielen Schuldnern ist nicht bewusst, dass sie bei Vertragsabschluss der Übertragbarkeit ihrer Hypothek an Dritte zustimmen.

Im Kleingedruckten zum Hypothekarvertrag verbirgt sich einiges: Wohnsiedlung in Wettswil ZH.

Im Kleingedruckten zum Hypothekarvertrag verbirgt sich einiges: Wohnsiedlung in Wettswil ZH. Bild: Sophie Stieger

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Paul Hofmann* fiel aus allen Wolken, als ihm seine Hausbank, die UBS, zu Jahresbeginn eröffnete, sie werde Hofmanns Hypothek, deren Laufzeit bald endet, voraussichtlich nicht erneuern. Grund für den harten Schritt der Grossbank ist nicht etwa, dass Hofmann den Anforderungen in Bezug auf Tragbarkeit und Belehnung bei der Hypothekenvergabe nicht mehr genügt. Auch hat der langjährige UBS-Kunde den Schuldendienst zuverlässig erfüllt. Ausschlaggebend für die Ankündigung der Bank war, dass sich Hofmann weigerte, seine Unterschrift unter eine Klausel zu setzen, die es der UBS erlauben würde, die laufende Hypothek an einen Dritten zu übertragen oder zu veräussern.

Interessantes Detail dabei: Schon bei Aufnahme der Hypothek vor sieben Jahren hatte Hofmann die Übertragbarkeitsklausel nicht unterzeichnet. Doch damals war das kein Hinderungsgrund für die UBS gewesen. Erst nach der erneuten Unterschriftsverweigerung ihres Kunden hat die Bank nun die Schraube angezogen. Samuel Brandner, Sprecher der UBS, meint zu diesem Fall, «wir erlauben uns, bei Ablehnung der Vertragsbestimmungen eine Dienstleistung nicht anzubieten oder zurückzuziehen». Solche Übertragbarkeitsklauseln seien branchenüblich und auch bei anderen Banken in den Standardvertragsdokumenten seit Jahren enthalten, erklärt Brandner. Gefragt, wie viele Kunden die Klausel ablehnten, sagt Brandner: «Die Zahl ist äusserst gering.»

Oft übersehener Vertragsteil

In der Tat sind Klauseln zur Übertragbarkeit von Hypotheken an Dritte Praxis, wie Nachfragen bei der Credit Suisse, der Zürcher Kantonalbank (ZKB) und Raiffeisen ergaben. Bei diesen Banken heisst es ferner, nur wenige Hypothekarnehmer sträubten sich gegen die Übertragbarkeit. Die Credit Suisse lässt es ihren Kunden aber offen, ob sie die entsprechende Klausel aus dem Vertragswerk streichen wollen.

Dass nur ganz wenige Kunden davon Gebrauch machen, wundert Silvan Kaufmann, Chef der Hypothekenberatungsfirma Hypoplus, nicht. In den detaillierten Vertragstexten gehe der Passus zur Übertragbarkeit unter, «und die Hypothekarnehmer sind sich der Existenz dieses Übertragungsrechtes nicht bewusst», fügt er hinzu. Vielfach werde einfach unterzeichnet, ohne auf diesen Punkt einzugehen. Insofern, so Kaufmann, sei der Fall Paul Hofmann «wirklich ein Einzelfall».

Und wenn der Einzelfall eintritt, wie reagieren die Banken? Offenbar kulanter als die UBS bei Hofmann. Laut Raiffeisen-Sprecher Franz Würth entferne die Bank den Passus zur Übertragbarkeit aus dem Kreditvertrag, wenn ein Kunde «trotz Erläuterung nicht zustimmen will». Ihm sei kein Fall bekannt, bei dem die Bank «von einer Erneuerung der Hypothek nur aus diesem Grund abgesehen hätte».

Auch bei der ZKB «hat eine Nichtunterzeichnung nicht zur Folge, dass dem Kunden die Erneuerung der Hypothek verweigert wird», sagt ihr Sprecher Diego Wider. Gleichwohl sei der Verbriefungsvertrag (der materiell der Übertragbarkeitsklausel entspricht) fester Bestandteil der Vertragsdokumentation, und grundsätzlich werde dessen Mitunterzeichnung verlangt.

Alle Optionen offenlassen

Doch weshalb bestehen die Banken beim Abschluss einer Hypothek auf dieser Übertragbarkeitsklausel? UBS-Sprecher Brandner steht mit seiner Aussage stellvertretend für alle: Die Klausel biete den Banken die Möglichkeit, Kreditforderungen zusammen mit einer allfälligen Grundpfanddeckung auf Dritte, besonders auf andere Banken, zu übertragen. Dies könne zum Beispiel zu Refinanzierungszwecken erfolgen. Besicherte (also etwa grundpfandgedeckte) Refinanzierungsgeschäfte seien für die Bank in der Regel kostengünstiger als unbesicherte, fügt ZKB-Sprecher Wider bei.

Zu den besicherten Refinanzierungsinstrumenten zählen zum einen sogenannte Covered Bonds, also Anleihen, die mit Sicherheiten wie beispielsweise einem Hypothekenportefeuille unterlegt sind. Zum andern steht den Banken die Möglichkeit offen, sich über Darlehen von der Pfandbriefbank schweizerischer Hypothekarinstitute zu refinanzieren; hierfür verpfänden sie einen Teil ihres Hypothekenbestands an die Pfandbriefbank. Mit der Pfandbriefzentrale der schweizerischen Kantonalbanken verfügen diese Institute über ein analoges Refinanzierungsfenster.

Dritte Refinanzierungsalternative für Banken

Es ist die dritte Refinanzierungsalternative für die Banken, die Ängste unter den Hypothekarkunden weckt. Die Geldinstitute können ihren Hypothekenbestand verbriefen, sprich: Wertpapiere, die mit diesen Hypotheken besichert sind, an irgendwelche Investoren verkaufen. Diese Verbriefung («Securitisation») ist gängige Praxis in den USA, nicht aber in der Schweiz.

Die ZKB etwa hat eine solche Verbriefungstransaktion zur Refinanzierung erst einmal durchgeführt, nämlich im Herbst 2001, als sie Wertpapiere mit maximal fünfjähriger Laufzeit im Volumen von 355 Millionen Euro – unterlegt mit einem Pool von 1500 Hypotheken – am Euromarkt platzierte. Das Staatsinstitut hatte diese Emission damals damit begründet, Erfahrungen mit Verbriefungen sammeln zu wollen. Alle betroffenen Hypothekarkunden hatten vorgängig der Verbriefung zustimmen müssen.

Raiffeisen hat dagegen noch gar keine Verbriefung vorgenommen, möchte sich jedoch, so Franz Würth, «diese Möglichkeit offenhalten». Ähnlich äusserten sich die beiden Grossbanken. Doch auch für sie kommen Verbriefungstransaktionen, die mit hohem Aufwand und Kosten verbunden sind, wohl eher im Ausnahmefall infrage, etwa bei einem Liquiditätsengpass. Verfügen sie doch über eine ganze Reihe anderer, weitaus günstigerer Refinanzierungsfenster.

Böse Erinnerungen

Genau darum geht es letztlich bei der Übertragbarkeitsklausel für Hypotheken: Die Banken sichern sich präventiv die Möglichkeit für den Fall eines Falles, ihre Hypothekarbestände an Investoren zu veräussern und so neue Liquidität zu bekommen. Adrian Wenger, stellvertretender Direktor des Hypothekenzentrums, erinnert an den Beinahekollaps der UBS im Herbst 2008. Dieser habe der Branche die Augen dafür geöffnet, wie überlebenswichtig es für eine Bank sein kann, ihr Hypothekenportefeuille möglichst rasch zu «versilbern».

Doch, so Wengers Erfahrung, seien die Banken meist viel zu zögerlich, den Kunden diese Zusammenhänge offenzulegen. Und noch etwas weiss der Hypothekenexperte aus vielen Kontakten mit Kunden: Würde man diesen die Motive der Banken, die hinter der Übertragbarkeitsklausel stecken, offen kommunizieren, würden das die meisten verstehen. «Stattdessen reden die Bankberater um den heissen Brei herum», moniert Wenger. Dies in der Befürchtung, ihre Hypothekarnehmer allein schon mit der Andeutung eines Untergangsszenarios zu verunsichern. Daher versuchten die Berater, «das Ganze in ein positives Licht zu rücken». Etwa dergestalt, dass die Bank mit der Möglichkeit, Hypotheken an Dritte zu übertragen, allfälligen Investorenwünschen entsprechen könne. «Gerade das aber», so Wenger, «kommt bei Hypothekarschuldnern schlecht an und weckt Ängste, dass sie es eines Tages mit fremden Investoren zu tun bekommen könnten.»

Vergessen geht dabei: Eine Übertragung der Hypothek wird für den Kunden nichts ändern. Sein Ansprechpartner ist und bleibt die Bank, bei der er die Hypothek abgeschlossen hat.


*Name der Redaktion bekannt

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 10.03.2014, 10:30 Uhr

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