Das bewirken die neuen Hypo-Regeln

Eine Million Kaufpreis, 20 Prozent Eigenkapital: Nach neusten Hypo-Regeln der Banken wäre für dieses Eigenheim ein Einkommen von 180'000 Franken nötig, 7000 Franken mehr als vorher.

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Amortisierung, Niederstwertprinzip, Zweiteinkommen: Nachdem nun wochenlang hinter den Kulissen diskutiert worden war, hat die Bankiervereinigung heute ein Set von Massnahmen präsentiert. Es soll den Immobilien- und Hypothekenmarkt beruhigen, wie die Bankiers schreiben.

Dies entspricht der Forderung von Nationalbank und Finanzmarktaufsicht. Die beiden Behörden sind der Ansicht, dass der Immobilienmarkt nach jahrelangen Steigerungsraten von 5 Prozent und mehr sowie mit einem schweizweiten Hypothekarvolumen von 150 Prozent des BIP eine Gefahr darstellt.

2500 Franken Mehrkosten

Das wichtigste Element des Pakets ist die Neuregelung der Amortisationspflicht. Künftige Hauskäufer sollen ihre Zweithypothek neu innert 15 statt 20 Jahren abzahlen. Damit ist sichergestellt, dass eine Liegenschaft 15 Jahre nach dem Kauf nur noch zu zwei Drittel ihres Werts belehnt ist. Zudem soll die Amortisation sofort beginnen, was die Option ausschliesst, erst kurz vor Schluss den gesamten Betrag zurückzuzahlen.

Konkret zieht dies für Immobilienkäufer jährliche Mehrausgaben von 2500 Franken nach sich, wie Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum erklärt. Dies bei einem Kaufpreis von einer Million Franken. Für die Finanzierung einer solchen Liegenschaft nach dem gängigen Muster (20 Prozent Eigenmittel, 80 Prozent Fremdkapital) wäre neu ein Einkommen von 180'000 Franken statt 173'000 Franken notwendig, so Heim weiter.

Gebremster Preisanstieg

Laut dem Immobilienspezialisten werden von der neuen Regel primär jene Hypothekennehmer getroffen, die die Tragbarkeitskriterien schon heute nur äusserst knapp erfüllen. Zudem fände nun eine Harmonisierung der Praxis statt. Manche Banken würden bereits jetzt eine Amortisierung der Zweithypothek innerhalb von 15 Jahren oder weniger verlangen. Uneinheitlich gehandhabt würde auch die Frage nach dem sofortigen Beginn der Abzahlungen. «Die Harmonisierung macht Sinn», sagt Heim dazu.

Auch Robert Weinert von Wüest & Partner begrüsst die Vereinheitlichung. Die Massnahmen würden auf die Stabilisierung des Marktes abzielen. «Der Einfluss auf die Preisentwicklung wird aber nicht dramatisch sein», so Weinert. Letzten Untersuchungen zufolge sind die Eigenheimpreise vielerorts bereits in den letzten Monaten leicht zurückgegangen, besonders im Segment der Einfamilienhäuser. Bei Büroflächen besteht schon länger ein Überangebot.

Überzahlte Liegenschaften werden unattraktiv

Die zweite Massnahme betrifft die Bewertung von Liegenschaften. Neu soll das sogenannte Niederstwertprinzip verbindlich werden. Das heisst, dass Banken zwingend den niedrigeren Wert von effektiv bezahltem Kaufpreis und theoretisch berechnetem Marktwert einer Liegenschaft in Betracht ziehen müssen, um die maximale Belehnung festzulegen. Nicht harmonisiert wird allerdings die Berechnungsmethode des Marktwerts. Die Banken behalten dadurch einen gewissen Spielraum.

Drittens wird eine Pflicht zum Abschluss eines Solidarschuldvertrags eingeführt, wenn Zweiteinkommen zur Tragbarkeitsberechnung herangezogen werden sollen. Die Regel greift etwa dann, wenn Partner eine Liegenschaft zusammen kaufen, die nicht in einer Ehe zusammenleben. Der Vertragszwang kommt einer rechtlichen Absicherung für Bank und Schuldner gleich und zählt gemäss Lorenz Heim ohnehin zur «Best Practice» im Gewerbe.

Keine strikten Verbote

Laut Lorenz Heim führen die drei Massnahmen im Paket einerseits dazu, dass der Preisdruck auf Immobilien etwas abnimmt. Andererseits müssten Hypothekennehmer mehr Eigenkapital einbringen, falls sie den Belehnungsregeln nicht nachkommen können. «Es bleibt möglich, über die Stränge zu schlagen», sagt Heim, «aber sowohl Banken als auch Schuldner bezahlen einen höheren Preis dafür.»

Unverändert bleibt grundsätzlich die Regel, wonach auch Banken auf sogenannte Exceptions to Policy, also auf Ausnahmen der Branchenregulierung, die dreifache Menge an Eigenkapital bereithalten müssen. Also beispielsweise dann, wenn Banken eine Liegenschaft zu über 80 Prozent belehnen. «Macht eine Bank eine Ausnahme, so muss sie mit einer gegebenen Menge an Eigenkapital dafür auf zwei andere Hypotheken verzichten», sagt Heim. (Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

Erstellt: 24.06.2014, 13:41 Uhr

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